Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Noviembre de 2016, número de resolución KLRA201600768
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201600768 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2016 |
| SANDOR BOYSON; MARGARITA RODRÍGUEZ APONTE | | Recurso de revisión judicial procedente de Comisión Industrial de Puerto Rico Caso Núm.: SJ0015456 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2016.
La parte recurrente, compuesta por el señor Sandor Boyson y la señora Margarita Rodríguez Aponte, nos solicita que revisemos y revoquemos la resolución que emitió el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) el 27 de junio de 2016.
Mediante el aludido dictamen, el foro a quo desestimó, por tardía, la querella que ellos incoaron contra el Consejo de Titulares del Condominio Surfside Mansions, en la que reclaman que se remueva una malla metálica colocada por el Consejo para repeler las palomas, solución que la inmensa mayoría de los titulares aprobó para resolver ese estorbo y problema sanitario.
Luego de evaluar los méritos del recurso, considerar la transcripción de la prueba oral y la prueba documental que obra en el expediente, así como los argumentos de la parte recurrida, resolvemos confirmar la resolución emitida por el DACO en este caso.
Veamos el resumen del trasfondo fáctico y procesal del caso, que sirve de fundamento a esta sentencia.
El 16 de septiembre de 2015 los esposos Boyson-Rodríguez presentaron la querella de autos ante el DACO.1
Allí expusieron que eran los dueños en pleno dominio del apartamento número 308 del Condominio Surfside Mansions, ubicado en Isla Verde, Puerto Rico, el cual utilizan como residencia secundaria, pues están domiciliados en el estado de Maryland, Estados Unidos. Alegaron que, “en o alrededor” de 2011, el Consejo de Titulares aprobó la instalación de una malla metálica para repeler palomas, sin contar con la “unanimidad” que este tipo de acto requiere, según la Ley de Condominios, infra. Al mismo tiempo, plantearon que no fueron correctamente notificados de la convocatoria a la asamblea de titulares en la que se discutió el asunto, ni tampoco de los acuerdos allí alcanzados. Los esposos Boyson-Rodríguez sostuvieron que el 4 de febrero de 2014 “se percataron por primera vez”
de la instalación de la malla metálica, la cual cubre el ventanal de su apartamento, cosa que, según ellos, constituye una alteración a la fachada del edificio y les resulta perjudicial, en tanto les obstruye la visibilidad hacia el exterior.2
Oportunamente, el Consejo de Titulares solicitó la desestimación de la querella. Adujo que la reclamación dejaba de exponer una causa de acción, pues la decisión de instalar la malla se tomó el 10 de febrero de 2011 y ningún titular impugnó la determinación durante los siguientes dos años. Al mismo tiempo planteó que, aun si se acogiera la querella instada por los recurrentes, el planteamiento sobre la nulidad de la instalación de la malla carece de méritos.
Al respecto, el Consejo de Titulares expuso que el asunto de la instalación de la malla para repeler aves se ha discutido en las asambleas desde, al menos, el 2007, debido a que los titulares se quejaban por la continua presencia de excremento de palomas en sus ventanas y balcones, cosa que implicaba un grave problema de higiene y pestilencia. Sin embargo, los recurrentes no comparecieron personalmente o mediante “proxy” a ninguna de las asambleas celebradas desde el 2007 hasta el 2013.
El Consejo de Titulares indicó que, luego de haber discutido el asunto en varias asambleas, finalmente, el 10 de febrero de 2011 se aprobó la instalación de la malla metálica para repeler palomas y la correspondiente derrama para sufragar el costo de ese y otros trabajos. Señaló que la convocatoria les fue notificada a los recurrentes a su dirección de postal de récord, es decir, la dirección registrada en el condominio, pero estos optaron por no comparecer.
Negó que los recurrentes estuvieran desinformados de los acuerdos allí logrados pues, pagaron en su totalidad la derrama que se aprobó para la instalación de la malla y demás trabajos incluidos. A la luz de lo anterior, el Consejo de Titulares planteó que la querella excedía por mucho el término de 30 días establecido en el Artículo 42 (b) de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293f (b), para impugnar el acuerdo por estimarlo perjudicial.
Por otro lado, el Consejo de Titulares enfatizó que el acuerdo se había logrado en la asamblea de 2011, sin que los recurrentes estuvieran presentes, ni hubieran justificado su ausencia, a pesar de haber sido correctamente notificados de la referida convocatoria. Ello, según el Consejo de Titulares, impide que los recurrentes impugnen la instalación de la malla con el beneficio del plazo más amplio de dos (2) años proscrito en el Artículo 42 (c) de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec.
1293f (c), que aplica cuando la impugnación se fundamenta en una alegada violación a la Ley de Condominios. En la alternativa, sostiene que el mencionado término de dos (2) años prescribió, pues la malla se instaló durante agosto de 2013, mientras que los recurrentes presentaron su querella el 16 de septiembre de 2015.
Por último, el Consejo de Titulares planteó que, aunque proceda la atención del reclamo de los recurrentes en los méritos, y aceptando para fines argumentativos que la instalación de la malla metálica constituye un cambio a la fachada, esa decisión solo requiere la aprobación del 75% de los titulares con derecho al voto. En atención a ello, sostuvo que la oposición de los recurrentes, además de ser tardía, es insuficiente para derrotar el acuerdo.3
El 6 de abril de 2016 los recurrentes se opusieron a la desestimación. Admitieron no haber asistido a ninguna de las asambleas celebradas desde el 2007 hasta el 2013 y haber pagado todas las sumas facturadas por el Consejo de Titulares para la instalación de la malla, pero negaron haber sido notificados de la convocatoria y del acta de la asamblea en cuestión. Además, negaron que la medida cuente con el 75% de los votos, según requerido.
Luego de los trámites de rigor, el 4 de mayo de 2016 se celebró la vista evidenciaría en el DACO Antes de iniciar la audiencia, las partes estipularon los siguientes hechos:
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El condominio Surfside Mansions en un edificio que se compone de 122 apartamentos de uso residencial y está constituido al amparo del régimen de propiedad horizontal según la escritura número 50 otorgada por Caribbean Shore Apartments Corporation el 3 de mayo de 1972 ante el notario público Carlos A. Todd.
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Desde el año 2001, los querellantes son los titulares del apartamento número 308, que ubica en el tercer piso del condominio Surfside Mansions. El referido apartamento constituye la segunda vivienda de los querellantes, quienes están domiciliados en los Estados Unidos y utilizan el inmueble cuando se encuentran en Puerto Rico.
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Desde el año 2007, el Consejo de Titulares ha discutido en varias asambleas el problema de la presencia de las palomas en los ventanales y balcones de los apartamentos. Esto debido a que los titulares se quejaban por la continua presencia de excremento de palomas en sus ventanas y balcones, el riesgo que esto provocaba a la salud física, la continua pestilencia y el problema de higiene que les creaba en sus apartamentos.
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El 10 de febrero de 2011, el Consejo de Titulares celebró una asamblea extraordinaria, en segunda convocatoria.
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La parte querellante no compareció ni personalmente ni mediante proxy a la asamblea celebrada el 10 de febrero de 2011 ni a ninguna de las asambleas celebradas por el o Consejo de Titulares en los años 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 hasta el 17 de mayo de 2013.
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Los querellantes pagaron todas las sumas facturadas por el Consejo de Titulares como exige la Ley.
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Los trabajos de la instalación de la malla para repeler palomas fueron realizados y su instalación en la fachada norte del condominio (donde ubica el apartamento de los querellantes) se completó en o alrededor de agosto del año 2013.
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El 6 de febrero de 2014, la querellante Margarita Rodríguez presentó una queja por escrito dirigida a la Junta de Directores solicitando la inmediata remoción de la malla metálica.
Alega la parte querellante que se percató de la instalación de la malla cuando llegó a su apartamento procedente de Estados Unidos el día 4 de febrero de 2014.
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Dicha queja fue atendida y contestada a los querellantes mediante comunicación del 18 de febrero de 2014, la cual fue recibida por la querellante.
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El 16 de septiembre de 2015, la parte querellante presentó la querella de epígrafe impugnando el acuerdo tomado en la asamblea del 10 de febrero de 2011 y solicitando la remoción de la malla repelente de palomas.
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La malla en cuestión cubre los primeros seis pisos de la fachada norte del condominio comprendiendo numerosos apartamentos, además del apartamento de los querellantes.4
Al iniciar la vista, la parte recurrente dejó establecido que, aunque aceptaba que la asamblea en cuestión se celebró en el 2011, negaba que la notificación se hubiera realizado conforme a derecho y que fueran válidas las decisiones allí tomadas. Cabe resaltar que, además, estaban ante la consideración de DACO las mociones dispositivas presentadas por el Consejo de Titulares y la correspondiente moción en oposición de los esposos Boyson-Rodríguez.
La primera en testificar fue la recurrente Rodríguez Aponte, cotitular del apartamento 308. Declaró que ambos residen en Estados Unidos desde el 1990 y que, previo al 6 de febrero de 2014, fecha en que observó la malla metálica ya instalada, no recibió ninguna notificación, ni escrita ni verbal, de la Junta ni del Consejo, respecto a los trabajos de instalación de la...
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