Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Noviembre de 2016, número de resolución KLAN201601357
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201601357 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2016 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de San Juan Civil Núm.: K AC2015-0026 Sobre: Incumplimiento de contrato, cobro de dinero. |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Jiménez Velázquez, la Jueza Cintrón Cintrón, la Jueza Rivera Marchand y el Juez Sánchez Ramos1.
Jiménez Velázquez, jueza ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2016.
El señor Luis R. Benítez Avilés compareció ante nos procurando la revocación de la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, el 14 de julio del año en curso. En virtud de este dictamen, el Tribunal de Instancia, sumariamente, acogió la reclamación de los demandantes apelantes sobre incumplimiento de un contrato de opción a compra y cobro de dinero.
Siendo así, el foro apelado determinó que el apelante le adeudaba al demandante, aquí apelado, $156,000, y ordenó la devolución del inmueble en cuestión “y de los frutos percibidos”.
Luego de evaluar las posiciones de las partes comparecientes y la totalidad del expediente judicial, revocamos el dictamen apelado por no ser adecuada la disposición sumaria del mismo. Veamos los hechos.
El 15 de enero de 2015, el señor Pedro Juan Díaz Sánchez (Díaz) presentó una Demanda sobre incumplimiento de contrato y cobro de dinero contra el señor Luis R.
Benítez Avilés (Benítez). El señor Díaz alegó que el 12 de febrero de 2013, otorgó con el demandado un contrato de opción de compra, en virtud del cual cedía una opción a compra a favor del señor Benítez de una propiedad de diez apartamentos ubicada en Santurce, ello mediante el pago de $60,000. Según indicado en la Demanda, en el contrato otorgado entre las pares se especificaba que el demandado adquiriría la propiedad en 180 días mediante un short sale por la suma de $750,000. El señor Díaz adujo que la propiedad optada tenía una hipoteca con Doral Bank de $570,000, la cual el señor Benítez debía pagar o transferir a su nombre. Ello no había ocurrido y la propiedad estaba a punto de ser ejecutada debido a los incumplimientos de pago por parte del demandado.
El señor Díaz alegó que, una vez otorgado el contrato, el señor Benítez entró en la posesión del inmueble, beneficiándose del mismo mediante el cobro de cánones de arrendamiento. Según el demandante, había intentado infructuosamente el pago de la hipoteca o ser liberado de la responsabilidad de pago. Este hizo referencia a las cartas remitidas el 23 de julio de 2014 y el 20 de agosto de 2014, las cuales indicó que no fueron contestadas. El demandante sostuvo la temeridad del demandado, y exigió el pago de $695,000, cantidad que describió como líquida y exigible. Requirió, además, la rescisión del contrato, la entrega de la propiedad, y $10,000 para las costas, los gastos y honorarios de abogado.
El 5 de junio de 2015, el señor Benítez presentó su contestación. Este aceptó unos hechos y negó otros, tales como lo alegado en relación al short sale, pues ello no era un requisito contractual. Negó su alegado incumplimiento con los términos del contrato, y sostuvo el incumplimiento por parte del señor Díaz con el pago por los servicios de energía eléctrica y acueductos. Aceptó haber tomado posesión del inmueble, y afirmó haber pagado al demandante una cantidad mayor, así como las demás sumas acordadas en el contrato de opción de compra, por lo que no le debía cantidad alguna al señor Díaz. El señor Benítez planteó varias defensas afirmativas.
Así las cosas, y luego de presentado el informe de conferencia con antelación al juicio, el señor Díaz solicitó que el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, emitiera sentencia sumaria a su favor, mediante moción de abril de 2016. El demandante enumeró los hechos sobre los cuales, a su entender, no existía controversia, y los documentos en apoyo a los mismos, a saber: el certificado de estudio de título, el contrato de opción de compra, el addendum al contrato de opción de compra, la declaración jurada del señor Díaz, las cartas remitidas el 23 de julio de 2014 y el 20 de agosto de 2014, a través de la Lcda. Damaris Quiñonez Vargas, para exigir el cumplimiento del contrato, así como el correo electrónico enviado a Capital Crossing. En su moción, el demandante hizo referencia a las cartas de cobro que recibió por parte de Capital Crossing, acreedor hipotecario luego del cierre de operaciones de Doral Bank. Además, el señor Díaz adujo que el señor Benítez recibía rentas mensuales, que estimó en $216,000, ello a razón de, alrededor, de $6,000 mensuales por 3 años. (Véase, hecho 22 de la Relación de hechos sobre los que no existe controversia de la moción de sentencia sumaria).
Tras exponer el derecho aplicable sobre la procedencia de la sentencia sumaria, la teoría general de los contratos, y del contrato de opción, el señor Díaz argumentó que sobre los términos del contrato en cuestión no existía controversia. El señor Díaz sostuvo que, a pesar del término establecido en el contrato, el señor Benítez no había ejercitado la opción, pues no había adquirido la propiedad ni había realizado las gestiones para ello con el acreedor hipotecario, Capital Crossing, y a pesar de estar en posesión del inmueble, cobrar las rentas y beneficiarse de la propiedad, según indicado en su declaración jurada. El señor Díaz concluyó que el demandado no tenía derecho alguno a retener el inmueble, cobrar las rentas y beneficiarse de los frutos de una propiedad que no compró y de la cual no pagaba la hipoteca. Al no existir controversias de hechos ni de derecho, el señor Díaz solicitó que el tribunal emitiera, sumariamente, sentencia a su favor, y se le ordenara al señor Benítez la entrega inmediata de la propiedad, al carecer de un derecho a poseer la misma y cobrar las rentas, conforme a la prueba documental unida a su moción.
En mayo de 2016, el señor Benítez se opuso a la moción de sentencia sumaria del demandante. De los hechos indicados por el señor Díaz sobre los cuales no existía controversia, el señor Benítez acogió los relacionados a la otorgación y los términos del contrato de opción de compra suscrito el 12 de febrero de 2013. El demandado sostuvo que era necesario determinar el cumplimiento de las obligaciones y la buena fe de la parte demandante. Indicó que para la fecha del contrato ya la propiedad tenía una deuda de atraso con Doral Bank, entonces acreedor hipotecario. El señor Benítez hizo referencia, entre otros aspectos, a las gestiones que realizó, personalmente y a través de terceros, tanto con Doral Bank como con Capital Crossing para perfeccionar un short sale, lo cual evidenció con copia de dichas comunicaciones. Tras exponer la norma aplicable, el señor Benítez concluyó que la existencia de controversia sobre los hechos impedía la disposición sumaria del caso. El señor Benítez acompañó los documentos en apoyo a su oposición de sentencia sumaria y a las alegaciones así indicadas.
Mediante Orden del 6 de junio de 2016, el Tribunal de Primera Instancia dio por sometida la moción de sentencia sumaria y su oposición. Además, dejó sin efecto la vista en su fondo señalada para el 8 de junio de 2016.2
Así las cosas, el 14 de julio de 2016, el Tribunal de Instancia emitió la Sentencia apelada, notificada el siguiente día 19. Tras reseñar el tracto procesal del caso, el tribunal formuló las siguientes Determinaciones de hechos:
1. El demandante Pedro Juan Díaz Sánchez es propietario en pleno dominio de un inmueble sito en Monte Flores en Santurce de 479.44 metros cuadrados.
2. El 12 de febrero de 2013, Pedro J. Díaz y Luis R. Benítez otorgaron un contrato de Opción a Compra. En dicho contrato el demandante Pedro Juan Díaz Sánchez, es identificado como vendedor y el demandado Luis R. Benítez Avilés como el...
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