Sentencia de Tribunal Apelativo de 26 de Abril de 2017, número de resolución KLAN201700235
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201700235 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 26 de Abril de 2017 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil. Núm. K CD2013-0667 (503) Sobre: Cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de abril de 2017.
La parte apelante, constituida por la corporación Equidad, Inc. y Casto M. Coll del Río, nos solicita la revocación de la sentencia dictada el 13 de enero de 2017 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, que declaró con lugar la demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca instada en su contra por Oriental Bank & Trust, cuyo crédito fue cedido, pendiente el litigio, a DLJ Mortgage Capital, Inc. Consecuentemente, se les condenó a pagar a esta última entidad la cuantía adeudada o, en su defecto, la ejecución de la hipoteca y la venta en subasta pública del inmueble dado en garantía.
Luego de evaluar los méritos del recurso y de considerar los argumentos de ambas partes, a la luz del derecho aplicable, resolvemos revocar la sentencia apelada.
Veamos el tracto procesal pertinente a la cuestión planteada, seguido de la doctrina legal vigente.
El 20 de marzo de 2013, Oriental Bank & Trust (Oriental) presentó una demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca contra Equidad, Inc. y el señor Casto M. Coll del Río.[1] Oriental alegó que el 13 de julio de 2005 el señor Coll, como oficial de Equidad, suscribió un pagaré por $228,000.00 a favor del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria.[2] En garantía del pago de ese instrumento, más intereses y honorarios de abogado, se otorgó la escritura de hipoteca número 416 de 13 de julio de 2005, presentada al asiento 1431 del diario 1073 el 27 de septiembre de 2005. La garantía hipotecaria corresponde a un apartamento residencial, tipo studio, del Condominio Condado Lagoon Villas, sito en San Juan, y un armario localizado en el sótano del inmueble, sometidos ambos al régimen de propiedad horizontal.
Oriental arguyó que, debido al incumplimiento de los apelantes, quienes dejaron de pagar las mensualidades vencidas desde el 1 de septiembre de 2012 hasta marzo de 2013, aceleró el vencimiento y solicitaba el pago de $203,096.28 del principal adeudado, además de otras partidas.
Luego de los trámites procesales de rigor, los apelantes contestaron la demanda[3] y objetaron el monto de la deuda.
Reconvinieron e invocaron la cláusula rebus sic stantibus como defensa afirmativa.[4] Oriental contestó la reconvención y rechazó la aplicación de esa doctrina al caso de autos.
Así las cosas, el 19 de diciembre de 2013 los abogados de Oriental solicitaron que se les relevara de su representación legal porque el pagaré objeto del pleito fue vendido y endosado a su nuevo tenedor, DLJ Mortgage Capital, Inc. (DLJ).[5] Pidieron que se le concediera un término a esta parte para que otro bufete asumiera su representación.[6]
Entonces, al enterarse de que el crédito había sido cedido, la parte apelante invocó su derecho a ejercer el retracto de crédito litigioso mediante una moción presentada a esos efectos el 26 de diciembre de 2013.[7]
El 15 de enero de 2014 el foro primario celebró una vista de estatus a la que comparecieron las partes que quedaron en el pleito.[8] Surge de la minuta del día que el tribunal aceptó el relevo de los abogados de Oriental y le concedió un término a la representación legal de DLJ para que presentara la evidencia sobre la compra del pagaré y solicitara la sustitución de parte por cesión. En esa vista, los apelantes informaron al tribunal que advinieron en conocimiento de la venta del crédito a DLJ por medio de la moción de renuncia de los abogados de Oriental y, por consiguiente, querían ejercer su derecho de retracto. El tribunal se dio por enterado y les concedió un término de 30 días para que ilustre al tribunal con relación a su posible derecho a retracto. Ese plazo vencería el 14 de febrero siguiente. Vencido ese término, DLJ debía presentar su correspondiente oposición.
El 4 de febrero de 2014, DLJ presentó un escrito que tituló Moción asumiendo representación legal y urgente solicitud y notificación de sustitución de parte.[9]
El 11 de febrero el tribunal a quo autorizó la sustitución de parte.[10]
Luego de ser compelido a desglosar el precio pagado por el crédito en disputa,[11] según solicitado por los apelantes,[12]
DLJ presentó un escrito de reconsideración, en el que arguyó la improcedencia del retracto, debido a que los apelantes fueron notificados de la cesión en una carta fechada 28 de octubre de 2013 y apremiados a pagar la acreencia, a través de otra misiva fechada 11 de noviembre de 2013.[13] En la primera carta, una compañía llamada Select Portfolio Servicing (SPS), Inc. notificó a los apelantes la transferencia de los servicios del préstamo hipotecario, de Oriental a ella, por lo que los pagos deberían remitirse a SPS a partir del 1 de noviembre de 2013. En la segunda misiva, también remitida por SPS, se informó al deudor que la empresa estaba a cargo de cobrar a nombre de DLJ, el actual acreedor del préstamo hipotecario, y se incluyó una relación de lo supuestamente adeudado en tal concepto.
Evaluados los escritos de las partes,[14] sin celebración de vista evidenciaria, la primera instancia judicial notificó una resolución el 16 de diciembre de 2014 en la que resolvió que la comunicación de 11 de noviembre de 2013, en efecto, constituía una reclamación extrajudicial y, por ende, no procedía el retracto, toda vez que los apelantes invocaron el derecho tardíamente, esto es, el 26 de diciembre de 2013. Sobre esta última solicitud, el foro a quo también concluyó que no fue oportuna, ya que respondió a una moción de relevo de representación de Oriental y no a la comparecencia del cesionario DLJ.[15]
Este dictamen fue objeto de una solicitud de reconsideración y una moción suplementaria,[16] que incluyó una declaración jurada del señor Coll del Río en la que testimonió [q]ue durante el año 2013 nunca recibi[ó] correspondencia alguna donde se me informara que el acreedor de [su]
préstamo objeto del caso de autos hubiera traspasado, cedido o vendido mi préstamo hipotecario a otra entidad corporativa distinta que no fuera Oriental Bank.[17] El foro a quo no dio paso a la petición.
Inconformes, los apelantes acudieron ante esta curia mediante un recurso de certiorari en el que plantearon que procedía su reclamo de retracto del crédito litigioso. Un panel hermano determinó no expedir el auto discrecional.
Idéntico proceder adoptó el Tribunal Supremo.[18]
De vuelta el caso al foro primario, DLJ presentó una moción de sentencia sumaria,[19] para dar lugar a la demanda y desestimar la reconvención. Los apelantes presentaron su oposición.[20]
DJL replicó y suplementó su solicitud.[21]
El 13 de enero de 2017, notificada el día 16, el tribunal dictó la sentencia sumaria apelada. Allí, determinó probados los siguientes hechos:
1. El 13 de julio de 2005 el demandado Casto Miguel Coll del Río suscribió un pagaré hipotecario por $228,000.00 con intereses a razón de 5¾% anual sobre el balance adeudado a favor de BBVA, vencedero el 1ro de agosto de 2035, afidávit número 35,712 ante el Notario Público Raúl J. Vilá Sellés.
2. El pagaré dispone para el cobro de intereses por mora equivalentes al 5% de la suma de aquellos pagos con atraso en exceso de 15 días calendarios de la fecha de su vencimiento.
3. Dicho pagaré está garantizado por una primera hipoteca constituida mediante la Escritura Núm. 416 otorgada el 13 de julio de 2005 ante el Notario Público Raúl J. Vilá
Sellés sobre las siguientes propiedades:
PROPIEDAD HORIZONTAL STUDIO APARTAMENTO NÚMERO SIETE MIL QUINIENTOS NUEVE 7509
[...]
4. Las propiedades actualmente constan a favor del codemandado Equidad, Inc., corporación organizada bajo las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, cuyo dueño y presidente es el codemandado Casto Miguel Coll del Río.
5. La Escritura de Hipoteca consta inscrita a los folios 119 y 120 del tomo 54 de Puerta [de] Tierra, Registro de la Propiedad, Sección I de San Juan.
6. La Escritura de Hipoteca garantiza: (a) el repago de la deuda evidenciada por el pagaré con intereses; (b) el cumplimiento de los convenios y acuerdos de los deudores contenidos en la escritura de hipoteca; (c) una cantidad adicional igual al diez por ciento (10%) de la suma original del principal del pagaré para cubrir costas, gastos y honorarios de abogados, en caso de reclamación judicial; (d) una cantidad adicional igual al diez por ciento (10%) de la suma original del principal del pagaré para cubrir cualquier otro adelanto que pueda hacerse bajo esta hipoteca; y (e) una cantidad adicional igual al diez por ciento (10%) de la suma original del principal del pagaré para cubrir intereses por encima de los garantizados por ley.
7. Las partes valoraron las propiedades en una cantidad igual a la suma original del principal del pagaré garantizado por la Hipoteca ($228,000.00), cuyo valor servirá como tipo mínimo en la primera subasta, en caso de ejecución, respondiendo la finca número 2954 por la cantidad de $227,000.00 y la finca número 2955 por la suma de $1,000.00.
8. Por virtud de la transacción realizada el 18 de diciembre de 2012, BBVA se fusionó a Oriental, sobreviviendo esta última, quedando subrogada en los derechos y obligaciones que existían a favor de BBVA como acreedor de la parte demandada.
9. Mediante el Mortgage Loan Purchase and Interim Servicing Agreement suscrito entre Oriental DLJ el 25 de septiembre de 2013, este último adquirió de Oriental una cartera de préstamos, incluyendo el...
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