Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Abril de 2017, número de resolución KLCE201602137

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLCE201602137
Tipo de recursoRecursos de certiorari
Fecha de Resolución28 de Abril de 2017

LEXTA20170428-024 - Asoc. De Residentes De Flamingo Hills v. Sandra Febo Rodriguez Haciendo Negocios Como Centro De Envejecientes

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE BAYAMÓN Y AIBONITO

PANEL V

Asoc. de Residentes de Flamingo Hills, Inc. Segunda Sección de Bayamón
Apelante
vs. Sandra Febo Rodríguez haciendo negocios como Centro de Envejecientes
Apelada
KLCE201602137
APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Sobre: Injunction permante y, Daños y Perjuicios Civil Núm.: D DP2011-0430 (502)

Panel integrado por su presidente, el Juez Piñero González, el Juez Rivera Colón y la Jueza Surén Fuentes.

Rivera Colón, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de abril de 2017.

Comparece ante nos la Asociación de Residentes de Flamingo Hills, Inc. (Asociación o Apelante), mediante recurso de Certiorari. Solicita la revisión de una Sentencia Enmendada emitida el 17 de marzo de 2014 y notificada el 19 del mismo mes y año, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (TPI), en el caso D DP2011-0430, Asoc. de Residentes Flamingo Hills, Inc. v. Sandra Febo Rodríguez h/n/c Centro de Envejecientes. Mediante dicho dictamen, el TPI desestimó la Demanda que instó la Asociación en contra de la señora Sandra Febo Rodríguez (Sra. Febo Rodríguez o Apelada). El 2 de abril de 2014, la Asociación presentó una “Moción Solicitando Reconsideración y/o Nuevo Juicio”, la cual fue resuelta y declarada No Ha Lugar mediante Resolución notificada el 18 de octubre de 2016.

Por entender que es el vehículo procesal adecuado para atender su solicitud, acogemos el presente recurso como una Apelación. Examinada la comparecencia de las partes, así como el estado de Derecho aplicable, procedemos a resolver.

I.

Resumimos, a continuación, los hechos esenciales y pertinentes para ello, según surgen del expediente ante nos.

El caso de epígrafe inició el 11 de marzo de 2011, cuando la Asociación instó ante el TPI su Demanda de injunction permanente y daños y perjuicios en contra de la Sra. Febo Rodríguez, operadora del Centro de Cuido de Envejecientes (Centro) ubicado en la Urbanización Flamingo Hills (Urbanización) en Bayamón, Puerto Rico. Aseveró la Asociación que el Centro, instituido para eso del año 2007 dentro de los límites de la Urbanización, en la Calle #12, residencia #326, no tenía estacionamiento suficiente por lo que su operación causaba un problema vehicular al obstruirse el tránsito y la visibilidad de la carretera. Alegó que, a tenor de la Escritura Pública Núm. 98, suscrita el 21 de julio de 1966, (Escritura Núm.

98), “Deed of Restrictive Covenants”, el solar en cuestión estaba sujeto a condiciones restrictivas que limitaban su uso a uno residencial, pero la Sra.

Febo Rodríguez pretendió convertir de facto su uso a uno comercial.

Reclamó que dicho uso infringió los intereses propietarios, el bienestar y la seguridad de los residentes quienes sufrieron daños en una suma no menor de $100,000. Pidió que se ordenara el cese y desista de la operación del Centro.

Luego de varios trámites procesales, el 11 de julio de 2011, la parte apelada presentó una “Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria” en la que planteó que, al no ameritar la concesión de un remedio, debía desestimarse la reclamación. Adujo que la Asociación falló en relacionar la Escritura Núm. 98, que describe los lotes #164 al #321 como los sujetos a las restricciones de uso, con el lote #326, la propiedad en la que opera el Centro.

Alegó que un estudio de título realizado en junio de 2011 reflejó que no surgía del Registro de la Propiedad (Registro) que dicho inmueble estuviese sujeto a tales restricciones, pues ello no constaba en la escritura de compraventa o en la de segregación. Indicó que, para obtener los permisos con los que cuenta el Centro desde el 2009, se efectuó un proceso administrativo en el que participó la Asociación, oponiéndose, pero allí no arguyó que existiese una servidumbre en equidad. La parte apelada indicó que no podría emitirse un fallo que modificara derechos sobre la propiedad pues ella era una arrendataria y el TPI no tenía jurisdicción sobre la titular del predio, la señora Eleida Aponte Pagán (Sra. Aponte Pagán), quien era parte indispensable. Planteó que, por instar una Demanda frívola, la Asociación debía pagar costas y honorarios de abogado.

El 15 de agosto de 2011 la Asociación presentó su “Oposición a Moción de Sentencia Sumaria”. Aun cuando admitió que la servidumbre en equidad se limitaba a algunos lotes de la Urbanización, alegó que la Sra. Febo Rodríguez intentaba reducir la controversia a dicho asunto, obviando los perjuicios causados por la operación del Centro. Adujo que, el que tuviese los permisos requeridos no autorizaba al Centro a estorbar el uso y disfrute del vecindario ya que la Ley Sobre Estorbo Público, Art. 277 del Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, 32 LPRA sec. 2761, reconoce la concesión de daños por perjudicar dicho disfrute, tema que debía dirimirse en un juicio. Alegó que, aun si no ubicase en un área residencial, si la operación del Centro excedía los límites de razonabilidad y causaba un perjuicio sustancial, constituiría una perturbación. Negó que la Sra. Aponte Pagán fuese parte indispensable al deberse la Demanda a los perjuicios que ocasiona el Centro cuyos beneficios los devengaba la Sra. Febo Rodríguez.

En su Sentencia, emitida el 30 de enero de 2012 y notificada el 7 de febrero de 2012, el TPI enumeró los siguientes hechos como incontrovertidos:

. . . . . . . .

1. El Centro de Envejecientes (Centro) no está sujeto a ningún tipo de servidumbre de equidad que le impida hacer negocios.

2. El Centro tiene todos los endosos y permisos necesarios para realizar la actividad comercial que lleva a cabo.

3. El Centro no está sujeto al régimen de control de acceso de la Urb. Flamingo Hills.

4. La Sra. Eleida Aponte Pagán es dueña y titular de los terrenos donde se ubica el Centro y parte en el pleito.

. . . . . . . .

Afirmó que era innecesario discutir las servidumbres en equidad pues la Asociación reconoció, al oponerse a la moción dispositiva, que el Centro no se rige por ellas. Indicó que la Asociación solo incluyó dos alegaciones sobre los daños sin aludir a la Ley sobre Estorbo Público, supra, la que mencionó por primera vez en su oposición a la sentencia sumaria, la que no sustentó con declaraciones juradas o prueba por lo que la Asociación incumplió con la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, y con la carga probatoria que le correspondía como parte demandante.

Pronunció que la Sra. Febo Rodríguez, con su prueba documental, demostró que el Centro operaba con los permisos requeridos y que no existía una servidumbre en equidad que gravara la propiedad. Mencionó que ésta presentó prueba sobre los horarios de visita del Centro y fotos de sus alrededores, lo que demostró que la obstrucción al tránsito, si alguna, se debía a otra razón. Concluyó que no había una causa de acción contra la parte apelada. Señaló que, si bien se alegó que la falta de estacionamientos causaba un perjuicio al dificultar el acceso a la Urbanización y que los vehículos mal ubicados entorpecían el tránsito y creaban una molestia irrazonable, sin prueba, no podría concluir que se violentó la Ley sobre Estorbo Público, supra. Decretó además, que faltaba parte indispensable pues lo solicitado por la Asociación sería una limitación al uso de la propiedad de la Sra. Aponte Pagán e incidiría sobre el contrato de alquiler.

Concedió la moción de sentencia sumaria y desestimó con perjuicio lo relativo al uso del terreno y sin perjuicio la causa de acción sobre el estorbo público y parte indispensable.

El 16 de febrero de 2012 la Sra. Febo Rodríguez presentó una “Moción para que se Consedan [sic] Honorarios de Abogado por Frivolidad y en Solicitud de Enmienda a la Sentencia”. Esbozó que, al oponerse a la sentencia sumaria, la Asociación aceptó la inexistencia de la restricción sobre el Centro e introdujo una segunda causa de acción, al plantear una violación a la Ley sobre Estorbo Público, supra. Indicó que la “Demanda” se basó en un hecho inexistente de fácil corroboración, pues la escritura que poseía la Asociación demostraba que la servidumbre en equidad no limitaba el inmueble en cuestión. Adujo que la Apelante fue temeraria al provocar la continuación indebida del pleito al plantear la teoría del estorbo público sin tener prueba al respecto. Alegó que lo relativo a si el uso comercial del inmueble sería un estorbo se ventiló ante las agencias administrativas concernidas durante el proceso de concesión de permisos, del que participó la Asociación.

Pidió la imposición del pago de honorarios de abogado e intereses legales.

El 23 de febrero de 2012 la Asociación presentó su “Oposición a Moción para que se Concendan[sic] Honorarios de Abogados por Frivolidad y en Solicitud de Enmienda a Sentencia”. En esencia, indicó que no hubo temeridad y que su reclamación no era frívola por el mero hecho de que se dictó sentencia sumariamente.

El 26 de abril de 2012 la Asociación presentó una “Moción Solicitado Relevo de Sentencia”. Afirmó que descubrió la Escritura Pública Núm. 123, suscrita el 3 de julio de 1968, (Escritura Núm.

123),Supplementary Deed of Restrictive Covenants, que extendía las condiciones restrictivas, dándole un fin residencial a todos los lotes del solar por lo que la propiedad donde opera el Centro sí estaba sujeta a las referidas restricciones. Afirmó que no pudo hallar dicha escritura previamente, ya que estaba inscrita en un tomo dañado del Registro, al que solo podía accederse al solicitar permiso para ello. Resaltó que la existencia de dicho documento no surgió de su búsqueda de las computadoras del Registro ni tampoco de la investigación sobre el solar que realizó la Sra. Febo Rodríguez. Reclamó que fue diligente, que tenía una buena defensa en sus...

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