Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Marzo de 2018, número de resolución KLRA201700529
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201700529 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 27 de Marzo de 2018 |
| | | Revisión Judicial Procedente de la Oficina de Permisos del Municipio de San Juan Sobre: Solicitud de Anteproyecto Caso Núm.: 14OP-17744AA-SA |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, el Juez Rodríguez Casillas y el Juez Bonilla Ortiz.
Rodríguez Casillas, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de marzo de 2018.
Comparece ante nos el señor Juan Ramón Cancio Ortiz mediante un recurso de revisión judicial presentado el 19 de junio de 2017. Impugna una Resolución emitida por la División de Reconsideración de la Oficina de Gerencia de Permisos, en el que la agencia declaró Ha Lugar una moción de reconsideración presentada por Tres Palmas Inn, Corp. (en adelante la parte recurrida o Tres Palmas) y, autorizó la solicitud de anteproyecto presentada por Tres Palmas para la construcción de una hospedería en la Urbanización Park Boulevard en el Municipio de San Juan.
Por los fundamentos que se exponen a continuación, confirmamos la Resolución recurrida. Veamos.
Tres Palmas Inn, Corp., presentó una solicitud de anteproyecto (caso núm.
14OP17744AA-SA) ante la Oficina de Permisos del Municipio de San Juan (en adelante la OPMSJ) para remodelar una propiedad sita en la Urbanización Park Boulevard en San Juan y utilizarla como hospedería o guest house. El solar ubica dentro del Distrito Residencial Turístico de intensidad intermedia con solar mínimo de 300 metros cuadrados, RT-3, según definido en el Reglamento de Ordenación Territorial de San Juan del 13 de marzo de 2003. El predio tiene una cabida superficial de 488.0 metros cuadrados y en el mismo ubicaba un edificio de dos niveles de hormigón y bloque abandonado. Tres Palmas propuso la construcción de nueve habitaciones con su baño privado para ser utilizadas como hospedería, lo cual implicaría una variación en el uso de la propiedad. Además, Tres Palmas solicitó la aprobación de una variación en la construcción de las dimensiones de los patios laterales. El anteproyecto contó con el endoso de la Compañía de Turismo de Puerto Rico.
El señor Juan Ramón Cancio Ortiz presentó una Moción de Solicitud de Intervención y Oposición a Solicitud de Anteproyecto. En síntesis, alegó que la propuesta de variación de uso presentada por Tres Palmas estaba prohibida por unas condiciones restrictivas de uso y edificación que surgen del Registro de la Propiedad y que gravan la propiedad objeto de variación. Alegó que dichas restricciones únicamente permiten la construcción de una estructura para uso residencial para una o dos familias que no exceda una altura de dos plantas y media. Por otro lado, manifestó que el Reglamento de Ordenación Territorial de San Juan prohíbe construir en los distritos RT-3 viviendas adicionales en segundas plantas, hoteles, hospital para animales, entre otros. Finalmente, argumentó que la OPMSJ carecía de jurisdicción para atender la solicitud de anteproyecto porque el proponente, Tres Palmas, no era la dueña de la propiedad sino su arrendatario.
Se celebró una vista pública el 12 de noviembre de 2014 a la que acudieron las partes y sus representantes legales, así como varios vecinos de la Urbanización Park Boulevard. La Oficial Examinadora rindió un Informe en el que concluyó que la variación en parámetros de construcción fue adecuadamente justificada y el uso propuesto no resulta adverso al bienestar público del vecindario al tener en cuenta los usos que rodean el predio. Concluyó que la calidad de vida y la estética del vecindario se beneficiarían con el proyecto propuesto, por lo que recomendó que se autorizara el anteproyecto presentado.
Sin embargo, la OPMSJ dictó una Resolución el 11 de mayo de 2015 y no acogió el Informe de la Oficial Examinadora; en consecuencia, denegó el anteproyecto presentado por Tres Palmas. La agencia determinó que, conforme al Reglamento de Ordenación Territorial, el uso de una hospedería no está contemplado en un Distrito RT-3 salvo por excepción. No obstante, la OPMSJ concluyó que la variación en los parámetros de construcción y uso fue debidamente justificada.
No obstante, determinó que el uso propuesto no es cónsono con el contexto en que ubica. Esta Resolución fue notificada conforme a derecho el 1 de agosto de 2016.[1]
Así las cosas, Tres Palmas presentó una Solicitud de Reconsideración el 19 de agosto de 2016 ante la División de Reconsideración de Determinaciones Finales de la Oficina de Gerencia de Permisos (en adelante la DROGPe). Alegó que el proyecto no afectará el contexto donde ubica porque éste es cónsono con la Zona de Interés Turístico a la cual pertenece el predio y está acorde con el distrito Sobrepuesto RD-2. Sostuvo que el proyecto propone mejorar una propiedad en abandono y en condiciones estéticamente deplorables. Manifestó además que varios propietarios utilizan sus propiedades como casa de huéspedes, con permiso de uso y con el endoso de la Compañía de Turismo, incluyendo el señor Cancio Ortiz. En ese sentido, argumentó que en el área ya se ha establecido el uso propuesto. También, adujo que el área donde ubicará el proyecto se sirve de los principales servicios públicos de transportación colectiva; que cuentan con infraestructura de agua potable, sanitaria y eléctrica; que la densidad propuesta es la permitida por el distrito sobrepuesto RD-2 y los parámetros del Reglamento Territorial; que el área ubica fuera del área inundable; y que creará alrededor de doce empleos. Así también indicó que, las variaciones en la construcción de los patios laterales, están justificadas por varias razones; entre ellas, que las características urbanas y geométricas no permiten la construcción del nuevo pasillo fuera del patio lateral; que el proyecto tendrá un área de construcción menor a la permitida; que el proyecto utilizará estructuras existentes y solo construirá accesos con materiales livianos temporeros; y que el concepto arquitectónico mejorará las condiciones del vecindario, entre otros. Tres Palmas reiteró que el proyecto propuesto cuenta con el endoso de la Compañía de Turismo y con la Certificación de Cumplimiento Ambiental de la OGPe. En fin, sostuvo que el uso propuesto es compatible con el Plan Integral de Desarrollo Estratégico y que, conforme a la política pública de desarrollo de terrenos del Municipio, procedía la autorización del anteproyecto.
Por su parte, el señor Cancio Ortiz presentó el 29 de agosto de 2016 una Oposición a Solicitud de Reconsideración de Tres Palmas Inn, Corp. En síntesis, sostuvo que la moción carecía de señalamientos de error y que Tres Palmas pretendía un segundo turno al bate para que la DROGPe acogiera posturas previamente rechazadas por el Municipio. Argumentó que la reconsideración no tiene el propósito de hacer una evaluación nueva e independiente de los méritos del caso y que la Resolución impugnada debía confirmarse. Igualmente, manifestó que no se cumplen los requisitos reglamentarios para las variaciones solicitadas por Tres Palmas.
Trabada ahí la controversia, la vista sobre reconsideración se celebró el 2 de noviembre de 2016. Las partes comparecieron con sus representantes legales.[2] El 16 de noviembre de 2016 la DROGPe emitió una Orden en la que prorrogó el término de noventa (90) días para disponer del caso, por un término adicional de treinta (30) días.
Ante tal prórroga, el señor Cancio Ortiz solicitó la desestimación de la reconsideración, pues argumentó que la agencia administrativa actuó sin jurisdicción al extender el plazo por un término de treinta (30) días para resolver la reconsideración. A esos efectos, el 7 de diciembre de 2016 presentó una Oposición a Prórroga de Treinta (30) días y Solicitud de Desestimación.
Luego, el 5 de enero de 2017 presentó una Segunda Moción de Desestimación en la que alegó que, tomando como válida la extensión de la agencia, la misma venció el 16 de diciembre de 2016 sin que la agencia se expresara.
No obstante a lo anterior, la DROGPe emitió una Resolución el 16 de diciembre de 2016 en la que declaró ha lugar la solicitud de reconsideración y autorizó el uso de la hospedería. Determinó que, de acuerdo a la prueba presentada, el proyecto no atenta contra la salud y la seguridad de sus ocupantes y la tranquilidad de los vecinos. Igualmente, concluyó que la remodelación de la propiedad es adecuada y conveniente, lo que redundaría en un...
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