Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Abril de 2018, número de resolución KLCE201800174
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201800174 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 16 de Abril de 2018 |
| | | CERTIORARI procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Sobre: Sentencia Declaratoria Caso Número: D PE2013-0651 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Flores García, la Jueza Domínguez Irizarry y el Juez Cancio Bigas.
Flores García, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de abril de 2018.
Mediante el recurso discrecional de referencia, la Asociación de Residentes de Sabanera Dorado, Inc. y Hacienda San Martín, Inc. (en adelante, los peticionarios) comparecen ante nos y solicitan la revocación de la Resolución emitida el 19 de diciembre de 2017 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón, según notificada y archivada en autos el 8 de enero de 2018.
A través del dictamen recurrido, el tribunal a quo denegó la solicitud de sentencia sumaria promovida por los peticionarios contra los esposos Edgar Torres Plaza y Tanya Zapata, así como la sociedad legal de bienes gananciales compuesta por ambos (los recurridos).
Examinemos el origen del recurso promovido.
La Hacienda San Martín es un complejo residencial que ubica en el municipio de Dorado, Puerto Rico. Con el interés de preservar los valores y amenidades de sus predios, la Hacienda San Martín estableció un plan general de conservación y desarrollo mediante la constitución de una servidumbre en equidad, según consta en la Escritura de Condiciones Restrictivas Número 4 de 29 de enero de 2003 (Escritura Núm. 4). La misma somete todos los inmuebles y demás propiedades que ubiquen en sus predios a los convenios, servidumbres y cargas o gravámenes establecidos bajo dicha escritura.[1] Uno de esos predios es la urbanización Sabanera de Dorado, la cual ubica dentro de la extensión de la Hacienda San Miguel.
La Escritura Núm. 4 dispuso la Asociación de Residentes de Sabanera de Dorado y un Comité de Control Arquitectónico (el Comité). Este último fue establecido con el propósito de preservar el orden y coherencia arquitectónica del proyecto residencial. El mismo está compuesto por tres personas naturales, a saber, dos escogidas por Hacienda San Martín y otra por la Asociación.
Una de las condiciones restrictivas consignadas bajo la Escritura Núm. 4 consiste en prohibir que los propietarios inicien cualquier cambio, alteración o edificación del exterior de su vivienda, sin que antes sometan al Comité una propuesta por escrito en la que detallen la obra propuesta y la misma sea aprobada por el Comité.[2] Se requiere el voto afirmativo de la mayoría de los miembros del Comité para autorizar una obra de construcción en las residencias de Sabanera de Dorado.[3]
Para viabilizar el proceso de consulta y aprobación, la Escritura Núm. 4 faculta al Comité para promulgar un reglamento que regule en mayor detalle dicho procedimiento. A esos efectos, existe el Reglamento del Comité de Arquitectura y Ornato (el Reglamento)[4]. En lo pertinente, este exige que antes de iniciar todo trabajo de construcción, los propietarios deberán:
A. Someter al Comité un croquis en duplicado de los cambios (mejoras) planificado para revisión y sugerencias.
B. Someter antes de treinta (30) días de comenzar cualquier trabajo los siguientes documentos:
1. Forma de Solicitud [Según anejada al Reglamento]
2. Plano de situación indicando toda la construcción existente y nueva construcción.
3. Plano de planta con dimensiones.
4. Elevaciones frontal, lateral y posterior de toda área en construcción.
5. Materiales a usar, indicando terminaciones.
6. Carta de colores, muestra de pintura y código de la misma.
7. Fecha estimadas para comenzar y completar la obra.
8. Todo plano debe ser preparado por un delineante y/o ingeniero [ ][5]
Una vez el propietario presenta todos los documentos exigidos por el Comité, este último dispone de cuarenta y cinco (45) días para comunicar por escrito la aprobación o denegatoria de dicha solicitud. En los casos donde se deniegue la misma, el Reglamento exige que el Comité fundamente su decisión y provea sugerencias al respecto. Asimismo, confiere al solicitante insatisfecho el derecho a reunirse con estos para discutir los méritos de la decisión.[6] No obstante, la Escritura Núm. 4 aclara que las decisiones del Comité son finales e inapelables.[7]
Por último, la Escritura Núm. 4 establece que las condiciones restrictivas tendrán una vigencia de veinte (20) años, contados desde la fecha de su inscripción en el Registro de la Propiedad. De igual modo, se faculta tanto a la Asociación, como a cualquier titular, para por sí o a nombre de todos, hacer valer las condiciones restrictivas.[8]
Entre los remedios disponibles ante el incumplimiento con dichas condiciones, la Escritura Núm. 4 faculta a la Asociación a procurar la remoción de la estructura en cuestión al costo del titular.[9]
El 8 de noviembre de 2006, los recurridos adquirieron la Residencia Núm. 370 ubicada en la urbanización Sabanera en Dorado. Surge de la escritura de segregación y compraventa otorgada por estos que dicho inmueble estaba gravado por las condiciones restrictivas constituidas mediante la Escritura Núm. 4.[10]
De igual modo, a los recurridos les fue entregado copia del Reglamento del Comité y de las condiciones restrictivas que gravaban su casa.[11]
El 6 de junio de 2013, los recurridos sometieron al comité un memorando detallando los pormenores de la obra.[13] No obstante, el 20 de junio de 2013, el Comité rechazó de plano la propuesta, toda vez que los recurridos omitieron mencionar lo relativo a la construcción de la segunda planta, ni anejaron los planos pertinentes. En la misiva, el Comité también les exigió el cese de la construcción, recordándoles que [c]ualquier construcción llevada hasta la fecha y cualquier construcción posterior a esta, sin la autorización de este comité, es de su entero riesgo. [14]
Debido a que los recurridos continuaron con los trabajos de construcción, el 25 de junio de 2013, el Comité, a través de sus representantes legales, envió otro comunicado en el que les apercibió que tomaría acción legal si estos no paralizaban el proyecto.[15] En dicha misiva el Comité esbozó, inter alia, que estos no podían iniciar la construcción [s]in obtener la aprobación previa del Comité.[16] El Comité les concedió un término final de diez (10) días para que presentaran todos los documentos y planos de construcción relacionados a la obra.
El 7 de julio de 2013, los recurridos presentaron los documentos en cuestión, entre los que se encontraba un permiso de construcción expedido por la Oficina de Gerencia y Permisos (OGPe)[17]. No obstante, el 23 de julio de 2013, el Comité les denegó la construcción debido a que, entre otros asuntos, un vecino había iniciado un pleito para impugnar el permiso expedido a los recurridos por dicha agencia. Nuevamente, el Comité les exigió el cese de los trabajos de construcción.[18]
En desacuerdo y sin antes detener la construcción, los recurridos se reunieron con el Comité y reclamaron su derecho a continuar la obra, toda vez que entendían gozaban de un permiso de construcción válido expedido por la OGPe.[19]
Dado que los recurridos no paralizaron su obra, el 16 de agosto de ese mismo año, los peticionarios acudieron ante el auxilio del foro primario mediante la presentación de la demanda de epígrafe. Allí solicitaron varios remedios interdictales para detener el proyecto en cuestión, así como una orden de demolición de dicha obra. El foro a quo concedió una orden de entredicho provisional y pautó una vista de injunction. Luego de celebrada la misma, el Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia en la que desestimó sin perjuicio la demanda de epígrafe. En síntesis, resolvió que la Escritura Núm. 4 obligaba al Comité a aprobar aquellas obras de construcción que contaran con un permiso válido expedido por la OGPe, como era el caso de los recurridos.
Inconformes con el dictamen, los peticionarios acudieron ante este foro apelativo intermedio, donde un panel hermano confirmó la sentencia.[20]
Todavía en desacuerdo, los peticionarios recurrieron ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico, quien expidió el auto solicitado y, el 21 de diciembre de 2015, revocó el dictamen emitido por este Tribunal.[21] Como punto de partida, el foro de última instancia en derecho local resolvió que la servidumbre en equidad que gravaba las unidades de Sabanera de Dorado cumplía con todos los requisitos aplicables para impartirle validez. Luego, realizó un análisis integral de las condiciones restrictivas y concluyó que los permisos expedidos por la OGPe, aunque requeridos, no obligaban al Comité. Lo anterior, pues dicho cuerpo [p]uede aprobar o rechazar las modificaciones propuestas a su absoluta discreción cuando no cumplan con las condiciones restrictivas de la servidumbre en equidad[22]. Como resultado, el Tribunal Supremo devolvió el caso al foro primario para que se evaluara el asunto medular en este pleito, a saber: [s]i la construcción cumple o no con las condiciones restrictivas de la servidumbre en equidad y para que expida cualquier otro pronunciamiento que proceda en derecho.[23]
Así las cosas, el caso fue devuelto al Tribunal de Primera Instancia y, luego de varios incidentes...
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