Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Abril de 2018, número de resolución KLAN201600709
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201600709 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2018 |
| | KLAN201600709 | Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Mayagüez Caso Núm.: ISCI2014-0925 Sobre: Cobro de Cuotas de Mantenimiento |
Panel integrado por su presidente, Juez Vizcarrondo Irizarry, el Juez Rivera Colón, y la Juez Nieves Figueroa
Nieves Figueroa, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de abril de 2018.
Comparece ante nosotros, mediante recurso de apelación, la Asociación de Residentes Matriz de Ciudad Jardín de Gurabo, Resort & Country Club, Corp. (en adelante Asociación). Solicita la revocación de la Sentencia Sumaria Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Mayagüez (en adelante TPI), mediante la cual el Tribunal desestimó la reclamación sobre cobro de cuotas de mantenimiento presentada contra Los Sueños Development Inc. (en adelante Los Sueños).
Examinado el recurso presentado, así como el derecho aplicable, acordamos revocar la Sentencia Sumaria Parcial apelada.
Surge del expediente ante nuestra consideración que, el 7 de julio de 2014, la Asociación presentó una Demanda contra Los Sueños sobre cobro de cuotas de mantenimiento. Alegó que Los Sueños es una corporación con fines de lucro que se dedica a la construcción, desarrollo y venta de unidades de bienes raíces y que es y/o fue propietaria de unos lotes y/o residencias localizadas en la Urbanización Los Sueños en Ciudad Jardín de Gurabo. Por eso, adujo que está obligada a realizar una aportación mensual a favor de la Asociación por cada una de las propiedades construidas y/o en proceso de construcción y no vendidas. La Asociación sostuvo que, a la fecha del 16 de mayo de 2014, Los Sueños le adeudaba $54,300.00 por concepto de dicha aportación mensual y había sido temeraria al negarse a realizar el pago.
El 14 de agosto de 2014, Los Sueños presentó su Contestación a la Demanda [y]
Reconvención. En esencia, negó deber cantidad de dinero alguna a la Asociación por concepto de cuotas de mantenimiento de unidades de vivienda construidas y/o en proceso de construcción y no vendidas. Por el contrario, alegó afirmativamente que era la Asociación la que le debía a Los Sueños por aportaciones o cuotas pagadas en exceso por la cantidad de $32,370.00. En otras palabras, Los Sueños solicitó el rembolso de las aportaciones hechas por las unidades aprobadas para construcción pero que aún no se habían comenzado a construir. Además, negó dedicarse a la venta de solares sin estructuras, sino que se dedicaba exclusivamente a la construcción, desarrollo y venta de unidades de vivienda.
El 29 de agosto de 2014, la Asociación presentó su Contestación a Reconvención. Alegó que no debía dinero alguno a Los Sueños, pues éstos últimos siempre pagaron, como todos los otros desarrolladores, a partir de la construcción de la primera casa en el proyecto, las cuotas de mantenimiento correspondientes a todas las unidades aprobadas para ser construidas en el proyecto. No obstante, la Asociación sostuvo que Los Sueños dejó de pagar dichas aportaciones arbitrariamente cuando se redujo el volumen de ventas de unidades de vivienda por efecto de la economía bajo el pretexto de que el pago procedía exclusivamente por las unidades construidas o en proceso de construcción y no vendidas, mas no así por las unidades que habían sido aprobadas para construcción pero aún no se habían comenzado a construir. Sin embargo, la Asociación alegó que el permiso de urbanización ya había aprobado la creación total de las unidades de viviendas y las obras de infraestructura asociadas a la construcción final de las viviendas, por lo que Los Sueños venía obligada al pago de las cuotas de todas las viviendas aprobadas para construccióna partir del momento en que comenzara a construir la primera unidad.
Luego de varios trámites procesales, el 25 de septiembre de 2015, la Asociación presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria. Alegó como hecho incontrovertido que el doctor Domingo Sadurní ayudó al señor Jorge Tamayo Romaní, accionista de Los Sueños, a adquirir unos terrenos en Ciudad Jardín Gurabo, propiedad de Villa Franca Development Corp.[1] Especificó que dichos terrenos fueron adquiridos el 3 de agosto de 2007 y el señor Jorge Tamayo Romaní no estuvo presente el día en que se otorgó la escritura de compraventa.[2]
De otra parte, la Asociación alegó como hecho incontrovertido que el vendedor de los terrenos, Villa Franca Development Corp., le consiguió el permiso de urbanización a Los Sueños y el plano de urbanización fue aprobado el 13 de septiembre de 2007, un mes y diez días después de que Los Sueños adquiriera los terrenos.[3] Indicó que, según admitido por el señor Jorge Tamayo Romaní en su deposición, no existía controversia sobre el hecho de que el permiso de urbanización aprobó la construcción de 172 unidades de viviendas en la Urbanización Los Sueños de Ciudad Jardín de Gurabo.[4]
Asimismo, la Asociación adujo que no existe controversia sobre el hecho de que los terrenos de la Urbanización Los Sueños en Ciudad Jardín están sujetos a una escritura de condiciones restrictivas, las cuales aplican a todas las urbanizaciones ubicadas dentro del proyecto Ciudad Jardín en Gurabo.[5] Concretamente, arguyó que la escritura de condiciones restrictivas establece, en su parte pertinente, lo siguiente:
III) APORTACIÓN POR LAS UNIDADES EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN Y POR LAS UNIDADES TERMINADAS PERO NO VENDIDAS: Todo Desarrollador de cualquier Parcela o parte de ella, desde el momento en que comience físicamente con la construcción de la primera unidad de vivienda en su proyecto, vendrá obligado a pagarle a la Asociación Matriz una aportación mensual de diez dólares ($10.00) por cada Unidad de vivienda aprobada para construirse en dicho desarrollo. La obligación de pagar dicha aportación mensual por Unidades en construcción cesara con respecto a dicha Unidad una vez dicho desarrollador complete la construcción de la misma y traspase el título por escritura a su comprador. De esa fecha en adelante la obligación de pago de la cuota básica de mantenimiento será del comprador.
Los Desarrolladores de proyectos de desarrollos de solares vendrán obligados a pagarle a la Asociación una aportación mensual de diez dólares ($10.00) por cada solar a ser desarrollado. Dicha obligación de pago comenzará una vez comience el Desarrollador con sus obras de urbanización y cesará al traspasar el título de cada solar al comprador. Desde esa fecha en adelante la obligación será del comprador de cada solar de pagar la cuota básica de mantenimiento.[6] (Énfasis y subrayado nuestro.)
Conforme al extracto de la escritura de condiciones restrictivas, la Asociación alegó que Los Sueños estaba obligada a pagar las cuotas de mantenimiento ($10.00 mensuales) por el número total de viviendas aprobadas a ser construidas en la urbanización desde el momento en que comenzó a construir la primera unidad residencial. Por tanto, sostuvo que toda vez que el 13 de septiembre de 2007 ARPe aprobó la construcción de 172 unidades residenciales en la Urbanización Los Sueños de Ciudad Jardín Gurabo, Los Sueños venía obligado a pagar $10.00 mensuales por cada una de las 172 unidades desde que comenzó a construir la primera unidad.[7] Indicó que así lo hizo desde el 9 de enero de 2007 hasta el 8 de junio de 2010, fecha en que acumuló una deuda de $4,060.00. Además, la Asociación adujo que el último pago parcial de Los Sueños se efectuó el 1 de noviembre de 2011.[8]
La Asociación sostuvo que no existía controversia sobre el hecho de que previo al 19 de octubre de 2010 Los Sueños no envió comunicación alguna en la que alegara que la Asociación estuviera calculando incorrectamente el pago de las cuotas de mantenimiento y expresó que Los Sueños en todo momento pagó contrario a su interpretación actual.[9] Además, alegó que, según el testimonio del señor Jorge Tamayo Romaní, Los Sueños no presentó objeción alguna en cuanto a la interpretación de la escritura de condiciones restrictivas hasta el año 2011.[10] Finalmente, la Asociación adujo que el 30 de enero de 2015 le notificó una carta de cobro a Los Sueños.[11]
Conforme a los hechos propuestos, la Asociación argumentó que [l]a interpretación que ahora pretende dar [Los Sueños] a la relación contractual entre las partes es un mero pretexto para tratar de justificar su intención deliberada de incumplir con los pagos de cuota de mantenimiento. En cuanto a la Reconvención presentada por Los Sueños, la Asociación alegó que aún si aceptara para efectos argumentativos que ésta pagó demás, ello se debió a un error de derecho que no da lugar a su rembolso. Por tanto, solicitó al TPI que dictara sentencia sumariamente a su favor, condenara a Los Sueños al pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas y desestimara la Reconvención.
El 24 de noviembre de 2015, Los Sueños presentó un Escrito en Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria; y Moción de Sentencia Sumaria. En cuanto a la Solicitud de Sentencia Sumaria presentada por la Asociación, Los Sueños negó que el permiso de urbanización hubiera aprobado la construcción de 172 unidades en el proyecto, sino que determinó la cantidad máxima de unidades que en su momento se podrían construir. Por el contrario, adujo que se requería un permiso de construcción para cada unidad por separado, lo cual aprueba que dicha unidad en específico sea construida.[12] Por entender que no procedía el pago de cuotas de mantenimiento por las unidades que aún no se habían comenzado a construir porque no tenían un permiso de construcción individual, negó la existencia de una deuda con la Asociación. Además, negó que su...
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