Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Abril de 2018, número de resolución KLAN201800147

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN201800147
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución30 de Abril de 2018

LEXTA20180430-058 - U.s. Bank National Association v. La Pradera Homeowners Assoc. Of Toa Alta

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE BAYAMÓN Y CAROLINA

PANEL VI

U.S. Bank National Association; Kennett Rivera Santiago; y Arlene Vázquez Moreno Apelados vs. La Pradera Homeowners Assoc. Of Toa Alta, Inc.; Apelante Asociación de Residentes de Hacienda Borinquen, Inc.; PROMMA Private Corp.; Compañías Aseguradoras X, Y, Z Demandados
KLAN201800147
APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Sobre: Sentencia Declaratoria Civil Núm.: D AC2016-1086

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cortés González, el Juez González Vargas y el Juez Rivera Colón.

Rivera Colón, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de abril de 2018.

Comparece ante nos La Pradera Homeowners Association of Toa Alta, Inc. (La Pradera) mediante el recurso de apelación de título.

Solicita la revisión de una Sentencia emitida el 18 de diciembre de 2017, notificada el 9 de enero de 2018 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón (TPI) en el caso D AC 2016-1086, U.S. Bank, et al. v. La Pradera Homeowners, et al. Mediante dicho dictamen, el TPI determinó, entre otros asuntos, que, al ser US Bank un adquirente involuntario de la propiedad en cuestión sólo estaba obligado a pagar las cuotas de mantenimiento adeudadas a partir del momento en que lo poseyó.

Examinadas las comparecencias de las partes, a tenor del Derecho aplicable, disponemos del presente recurso por los fundamentos que exponemos a continuación.

I.

El 20 de mayo de 2016 US Bank National Association (US Bank), y el matrimonio compuesto por el señor Kennett Rivera Santiago y la señora Arlene Vázquez Moreno, (matrimonio Rivera-Vázquez) (en conjunto, los Apelados), instaron ante el TPI su Demanda sobre sentencia declaratoria e interdicto permanente en contra de La Pradera, la Asociación de Residentes de Hacienda de Borinquén, Inc. (Asociación RHB) y PROMMA Private Corp. (PROMMA).[1]

Alegaron que, en octubre de 2015, US Bank ejecutó judicialmente el crédito hipotecario que poseía sobre la propiedad #96 de la Urbanización Pradera del Río (Urbanización) y, mediante pública subasta, advino su adquirente involuntario. Afirmaron que, al venderle dicho inmueble al matrimonio Rivera-Vázquez, US Bank le solicitó a La Pradera y a la Asociación RHB, quien controla el portón de acceso principal, que le certificaran las sumas adeudadas por concepto de cuotas de mantenimiento. Alegaron que, luego de que por medio de su agente de cobro PROMMA, La Pradera y la Asociación RHB les certificaron deudas de $7,159.73 y $1,725.50, respectivamente, US Bank objetó dichas sumas. Solicitaron que, entre otros asuntos, el TPI declarase que US Bank sólo adeudaba las cuotas desde que advino adquirente involuntario y que el matrimonio Rivera-Vázquez solo debía las cuotas a partir de adquirir el inmueble.

En igual fecha, presentaron una Moción de Consignación de Fondos. Anejaron cheques por las alegadas sumas adeudadas.

Posteriormente, el 13 de septiembre de 2016, los Apelados y la Asociación RHB presentaron una Estipulación Parcial de Desistimiento con Perjuicio. En igual fecha, los Apelados presentaron un Aviso de Desistimiento Parcial Sin Perjuicio en torno a su reclamación en contra de PROMMA.

En su Contestación a Demanda, La Pradera admitió que US Bank advino adquirente involuntario del inmueble y que luego se lo vendió al matrimonio Rivera-Vázquez. No obstante, afirmó su derecho a cobrar todas las cuotas adeudadas, a tenor de una escritura de condiciones restrictivas inscrita en el Registro de la Propiedad (Registro), con rango preferente a la hipoteca, en la que se estableció que el adquirente involuntario respondería solidariamente por el pago de éstas. Alegó que, previo a otorgar la hipoteca, US Bank debió efectuar un estudio de título para conocer los gravámenes del inmueble por lo que, desde entonces, debió saber que, de advenir adquirente involuntario, tendría que pagar todo lo adeudado a tenor de la servidumbre inscrita. Aun cuando aseveró que la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987 (Ley Núm. 21), según enmendada, mejor conocida como la Ley de Control de Acceso, 23 LPRA sec. 64, et seq., no aplica de igual forma a los adquirentes involuntarios, sostuvo que la escritura de condiciones restrictivas regía el caso.

En su Sentencia Parcial notificada el 4 de octubre de 2016, el TPI otorgó el desistimiento con perjuicio en torno a la Asociación RHB.

Presentado el Informe para el Manejo del Caso y celebrada la vista inicial, el 28 de abril de 2017 los Apelados presentaron su Moción de Sentencia Sumaria. En síntesis, alegaron que, conforme a la recién enmendada Ley Núm. 21, US Bank sólo adeudaba las cuotas a partir de advenir adquirente involuntario y las vencidas durante los seis meses antes.

Adujeron que disponía el referido estatuto que, al ejecutarse la hipoteca, la que era un crédito preferente, la propiedad se liberó de la deuda por cuotas de mantenimiento previas a US Bank advenir adquirente involuntario.

Negaron que pudiese alegarse que US Bank consintió a las condiciones restrictivas y señalaron que, como parte de la escritura en la que éstas se instituyeron, el desarrollador dispuso instalar un sistema de control de acceso el que, necesariamente, está sujeto a la Ley Núm. 21. Alegaron que la obligación de pagar las cuotas no nacía de una relación contractual típica, por lo que cualquier obligación solidaria debía imponerse por ley, ya que el requisito de expresa convención de las partes no se satisfaría con una escritura redactada unilateralmente por el desarrollador. Esbozaron que, en cuanto a la alegada responsabilidad solidaria del adquirente, la escritura de condiciones restrictivas era nula.

Luego de varios trámites procesales, el 1 de junio de 2017, La Pradera presentó su Réplica a Moción de Sentencia Sumaria. Aunque admitió que US Bank fue un adquirente involuntario, afirmó que el Art. VI (f) de la escritura de condiciones restrictivas disponía que el adquirente de una vivienda respondería solidariamente con el titular anterior por el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas. Afirmó que US Bank, quien conocía de la existencia de dicha escritura antes de otorgar el préstamo hipotecario, estaba obligado a pagar las cuotas de mantenimiento adeudadas hasta la fecha en que vendió la propiedad y, en su defecto, el nuevo adquirente respondía por ellas. Si bien reconoció que la Ley Núm. 21 no trata de la misma forma a los adquirentes involuntarios, dicha ley es inaplicable pues, desde su desarrollo, la Urbanización es cerrada, sin aceras o calles públicas, y no se pidió permiso al Municipio para controlar el acceso a éstas. A su vez, La Pradera solicitó que se dictase sentencia sumaria a su favor.

El 8 de junio de 2017 los Apelados presentaron su Reacción a “Réplica a Moción de Sentencia Sumaria”. Además de repetir sus argumentos, alegaron que, en la Escritura de Constitución de Condiciones Restrictivas, el desarrollador dispuso que el sistema de control de acceso en virtud del cual se establecieron las áreas comunes del complejo se instituiría a tenor de la Ley Núm. 21. Alegaron que, de dicha escritura surgía que los futuros adquirentes de las viviendas aceptaban las implicaciones de un control de acceso según el estatuto. Afirmaron que aun cuando US Bank aceptó que el titular que suscribe el contrato de compraventa de una propiedad sujeta a condiciones restrictivas consiente a ellas, aclaró que la escritura que suscribió fue de venta judicial. Alegaron que el crédito hipotecario es una excepción y tiene preferencia sobre el crédito de la deuda por concepto de cuotas de mantenimiento. Adujeron que, si bien la escritura de condiciones restrictivas disponía que la deuda por dicho concepto constituía una hipoteca, el documento no cumplía con los requisitos para ello. Agregaron que dicha escritura pretendía imponerle al adquirente involuntario una obligación a la que no consintió y contraria a la preferencia crediticia que dispone la ley, siendo la solidaridad la excepción.

El 9 de junio de 2017, La Pradera presentó su Réplica a Reacción a Réplica a Moción de Sentencia Sumaria en la que reiteró sus alegaciones e insistió en que la escritura de condiciones restrictivas era la única fuente de Derecho aplicable.

En su Sentencia, notificada el 9 de enero de 2018, el TPI determinó los siguientes hechos:

. . . . . . . .
  1. US Bank poseía un crédito hipotecario debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, sobre la Propiedad Núm. 96, de la Urbanización Pradera del Río, en el Barrio Mucarabones del Municipio de Toa Alta, en garantía de préstamo otorgado al Sr. Jesús Benítez Rodríguez, su esposa la Sra. Ivelisse Brignoni Iglesias y la sociedad legal de bienes gananciales compuesta por ambos (matrimonio Rodríguez-Brignoni).

    . . . . . . . .

  2. Ejecutado judicialmente el crédito hipotecario antes mencionado, el 6 de octubre de 2015, US Bank advino adquirente involuntario mediante pública subasta de la referida propiedad número 96 localizada en la Urbanización Pradera del Río, en la Primera Subasta.

  3. El 6 de octubre de 2015, US Bank y el Alguacil del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Bayamón, en su carácter oficial, otorgaron la Escritura Número Ciento Cinco (105) de Venta Judicial, ante el Notario Público George Mottley Flores.

  4. El 30 de abril de 2016, US Bank vendió la referida propiedad al Sr. Kennett Rivera Santiago, su esposa, la Sra. Arlene Lymaris Vázquez Moreno y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos (matrimonio Rivera-Vázquez).

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