Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Abril de 2018, número de resolución KLRA201500029
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201500029 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2018 |
| | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: 100040354 Sobre: Construcción |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres.
Ramos Torres, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 30
de abril de 2018.
Este dictamen se expresa sobre sendas solicitudes de revisión judicial instadas por United Surety & Indemnity Company, KLRA201500029 (en adelante, USIC); Doral Bank, KLRA201500047; y, conjuntamente, por Alturas del Bosque, S.E., el señor Arturo Madero Arboleda y Lema Developers and Associates, S.E., KLRA201500052. Mediante la Resolución que emitimos el 27 de enero de 2015, consolidamos la trilogía de peticiones.
Todos los querellados y recurrentes impugnan la Resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante, DACo), emitida el 17 de diciembre de 2012, notificada el 29 de agosto de 2014.[1] En dicho pronunciamiento, la Agencia declara Ha Lugar la querella número 100040354.
Consecuentemente, entre otras determinaciones, reconoce la ruina funcional del apartamento 701, sito en el condominio Alturas del Bosque, cuya titularidad recae en los querellantes y recurridos, los esposos Luis Francisco Nieves Morillo y María Luisa Ramírez Girona (en adelante, matrimonio o esposos Nieves-Ramírez); y resuelve los contratos de compraventa e hipoteca. Otorga a los querellantes $25,000 por las angustias sufridas;[2]; y concede $4,500 por concepto de honorarios de abogado. Además, sustituye a los esposos Nieves-Ramírez por la Junta de Directores del condominio, con el efecto de consolidar el caso con otra querella; y determina que todas las fianzas emitidas por USIC, vigentes al 24 de marzo de 2006, quedaban disponibles para futuras indemnizaciones.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, modificamos la determinación impugnada; así modificada, se confirma. Veamos el tracto fáctico y procesal pertinente.
Los hechos de este caso se inician el 11 de julio de 2008, ocasión en que el matrimonio Nieves-Ramírez incoa la querella administrativa número 100040354, ante el DACo.[3] Las partes querelladas son la promotora y constructora del proyecto, Alturas del Bosque; Lema Developers and Associates, gerente general del proyecto; el señor Madero Arboleda, socio administrador de Alturas del Bosque y representante de Lema; el contratista OSSAM Construction, Inc.; USIC, la compañía que emite la fianza Guaranty Bond 04100259, por el dos por ciento (2%) del precio de venta,[4] y la fianza Fidelity Bond 06111579, por la cantidad de $25,000.[5] También figura como querellado Doral Bank, acreedor hipotecario del matrimonio Nieves-Ramírez, que había iniciado un proceso judicial de cobro de dinero y ejecución de hipoteca contra la pareja.[6] Esta institución, además, proveyó el financiamiento interino del proyecto.[7]
En apretada síntesis, los esposos recurridos alegaron en la querella que, el 31 de marzo de 2004, mediante la escritura pública de compraventa 172,[8]
adquirieron el apartamento 701 del Condominio Alturas del Bosque, sometido al régimen de propiedad horizontal.[9] El precio pagado por la unidad, tipo walk-up y ubicada en el primer nivel (garden apartment) del módulo siete, fue de $188,000. La pareja ocupó el apartamento el 8 de abril de 2004, junto con sus dos hijos menores de edad.
Indicaron que el apartamento quedaba a 150 pies lineales de la planta de filtración y tratamiento de aguas negras de todo el complejo. En esa área debió ubicar un parque pasivo, según les fue representado por el personal de ventas del proyecto, Cecil Alfonso Real Estate. Esa planta genera olores tóxicos y desagradables, que afectan el diario vivir de la familia.
Específicamente, el apartamento ubica en el módulo siete, en una línea de ocho módulos de cinco apartamentos cada uno, paralela a la tubería sanitaria de ocho pulgadas. La tubería deposita los desechos en un manhole de nivel inferior, que comprende la línea de tubería hacia la planta trituradora de desechos sanitarios. Esas instalaciones no las construyó el contratista OSSAM y las opera la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados.[10]
Los esposos denunciaron la incidencia de múltiples y continuas infiltraciones en el apartamento 701, desde apenas unas semanas de adquirida la unidad. Describieron que el agua desciende por un hueco entre las paredes del edificio 6 y 7, que sale por los receptáculos eléctricos, la porosidad de las paredes y las losetas. Desde esa fecha, expresaron que el contratista y el desarrollador han intentado infructuosamente la reparación de la unidad, sin poder evitar las insostenibles ocurrencias. Esas intervenciones han ocasionado daños a las losetas, deformaciones en la pared y su empañetado, así como una humedad continua que causa manchas y hongo.
Admitieron que únicamente se logró reparar una infiltración, que procedía desde el exterior y que penetraba por un baño, hasta la habitación matrimonial. Contabilizaron que, desde octubre de 2005 hasta la presentación de la querella a mediados de 2008, ha habido cinco inundaciones de aguas negras por el fregadero, la lavandería y el baño, provenientes de las descargas sanitarias. Dichas inundaciones se extendieron por todo el apartamento, hasta dos pulgadas de altura, desde la base del zócalo de la pared. Ello, con el resultado de un hedor desagradable, el riesgo de enfermedades y la pérdida de propiedad. Indicaron que varios apartamentos del primer piso en otros módulos, 301 y 501 por ejemplo, han tenido los mismos problemas.
En cuanto a los patios exteriores, los querellantes arguyeron que la pendiente se dirige hacia la puerta principal y no hacia la alcantarilla. La falta de drenaje adecuado causa una humedad excesiva en el patio que ha requerido que se cambie la grama en varias ocasiones.
En general, manifestaron que las condiciones de insalubridad causadas por los defectos de construcción impiden el uso y disfrute de la propiedad. Tampoco pueden arrendar ni vender la unidad, ni siquiera por un canon o precio inferior, porque ante la responsabilidad de informar los problemas de infiltración e inundación, los potenciales inquilinos o compradores rechazan el apartamento por tales defectos.
Los querellantes y recurridos solicitaron un cúmulo de remedios; entre éstos: que se declare la ruina funcional del apartamento 701 por los vicios de construcción que adolece; que Doral Bank cese y desista de la demanda de cobro de dinero y ejecución contra la pareja;[11] que se anulen los contratos de compraventa e hipoteca; que los responsables paguen todas las mensualidades por concepto de hipoteca, incurridos desde la compra de la propiedad; y se conceda resarcimiento por diversos perjuicios; a saber, el incumplimiento del contrato de compraventa, pérdida del valor de la propiedad, daños y angustias mentales. Peticionaron a la Agencia que investigara y penalizara a los responsables.
Ninguno de los querellados presentó su alegación responsiva.[12]
El 25 de octubre de 2008 el DACo inspeccionó varias unidades de vivienda, incluyendo el apartamento 701. La minuta emitida expone que las pruebas en las tuberías de descarga pluvial del módulo siete arrojaron fuga de agua con colorante en la tubería frontal. Afirma que OSSAM se comprometió a su reparación y corroboración y a la verificación de la tubería aledaña del módulo donde ubica el apartamento 601, que colinda con el del matrimonio Nieves-Ramírez.[13]
Luego de los trámites de rigor, los días 20 de noviembre, 2 y 4 de diciembre de 2009, el DACo celebró la vista administrativa para dirimir la querella. El Oficial Examinador, licenciado Leonardo José Torres Berríos, presidió el procedimiento adjudicativo.[14] Sometido el caso por las partes litigantes, el 29 de agosto de 2014, el DACo notificó la Resolución que hoy nos ocupa y que reza:
Ha lugar la querella. Se reconoce la ruina funcional en el apartamento 701 del querellante y se reconoce la Resolución de contrato del contrato de compraventa y de hipoteca. Dentro del plazo de veinte (20) días a partir de la fecha de notificación de la presente Resolución, la querellada Alturas del Bosque S.E., Arturo Madero Arboleda, Lema Developers and Associates S.E., y Doral Bank, solidariamente, relevarán al querellante Luis Francisco Murillo y María Luisa [Ramírez] Girona de la obligación del pago de hipoteca que afecta el apartamento [701] en el Condominio Alturas del Bosque, mediante carta de la institución bancaria correspondiente acreditando el relevo de pago, rembolsándoles todo lo pagado en gastos de cierre, depósito, y todas las mensualidades de principal e intereses.
Dentro del plazo de veinte (20) días a partir de la fecha de notificación de la presente Resolución, la querellada Alturas del Bosque S.E., Arturo Madero Arboleda, Lema Developers and Associates S.E., y United Surety & Indemnity Co. y Ossam Construction, Inc. limitado a la cantidad que se expone posteriormente en este acápite, solidariamente, pagarán al querellante Luis Francisco Nieves Murillo y María Luisa Ramírez Girona la cantidad de $25,000 más la cantidad correspondiente al interés legal prevaleciente el 11 de julio de 2007 hasta el archivo en autos de la presente, más el interés legal correspondiente en caso de incumplimiento al plazo antes concedido. La afianzadora United Surety & Indemnity Co....
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