Sentencia de Tribunal Apelativo de 14 de Junio de 2018, número de resolución KLAN201800327

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN201800327
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución14 de Junio de 2018

LEXTA20180614-006 - Marca Food & Investments v. Ddr Del Sol Llc

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE BAYAMÓN Y CAROLINA

PANEL VII

MARCA FOOD & INVESTMENTS, CORP. H/N/C PIZZA MOBILE
Apelante
V.
DDR DEL SOL LLC, S.E.
Apelado
KLAN201800327 Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Caso Número: D AC2017-0100 Sobre: Daños y Perjuicios

Panel integrado por su presidente, el Juez Flores García, la Jueza Domínguez Irizarry y el Juez Cancio Bigas

Flores García, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2018.

I. Introducción

Comparece la parte apelante, Marca Foods & Investments, Corp. h/n/c Pizza Mobile, por medio del recurso de apelación del epígrafe, y nos solicita que revoquemos la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón. Mediante el referido dictamen el foro primario desestimó la demanda presentada por la parte apelante, y declaró con lugar la reconvención incoada por la parte apelada, DDR del Sol, LLC, SE.

Veamos la procedencia del recurso promovido.

II. Relación de hechos

Del expediente de este recurso surge que el 27 de febrero de 2017, la parte apelante presentó una demanda en contra de la parte apelada. La parte apelante alegó que la parte apelada lo indujo, mediante dolo, a firmar un contrato de arrendamiento sobre un local comercial.

Aseveró que la parte apelada le creó la expectativa de que el centro comercial donde ubica el local recibía anualmente la visita de 19 millones de personas, lo que se traduciría en ventas de sus productos. La parte apelante aseguró que, descansando en esa proyección de ventas, determinó escoger el local ubicado en el centro comercial Plaza del Sol por encima de otros pueblos y centros comerciales que consideró.

La parte apelante alegó que el contrato de arrendamiento fue anejado del documento Schedule A en el que se estableció, entre otros asuntos, la proyección de ventas mínimas. El referido documento dispone:

SCHEDULE A

Rent Schedule

Period $/Month $/Annum % Breakpoint Minimum Basis of Sales
Lease Year 1 $6,125.00 $73,500
8%
$918,750.00
Lease Year 2 $6,308.75 $75,705.00
8%
$946,312.50
Lease Year 3 $6,498.01 $77,976.12
8%
$974,701.50
Lease Year 4 $6,692.95 $80,315.40
8%
$1,003,942.50
Lease Year 5 $6,893.74 $82,724.88
8%
$1,034,061.00
Lease Year 6 $7,100.55 $85,206.63
8%
$1,065,082.88
Lease Year 7 $7,313.57 $87,762.83
8%
$1,097,035.38

Expresó que sus ventas fueron menores a lo proyectado, pues el centro comercial no recibió la cantidad de visitas que se le representó mientras se negoció el arrendamiento. Ante la alegada merma en sus ventas, la parte apelante solicitó a la parte apelada una reducción provisional del canon mensual de renta. No obstante, la parte apelada expresó en su demanda que tales gestiones fueron “infructuosas”, por lo que determinó unilateralmente realizar un ajuste al pago mensual y remitir a la parte apelada una cantidad menor a la pactada.

Finalmente, la parte apelante alegó que las actuaciones de la parte apelada, al representarle falsamente que recibía una cantidad mayor de visitantes en el centro comercial y negarse a disminuir el canon de renta mensual, le causaron una pérdida estimada de $323,573.36, más el costo de la inversión realizada para llevar a cabo su negocio. Solicitó la rescisión del contrato y la concesión de $1,500,000 por los gastos de tener que mudar sus operaciones a otro local, más $3,000,000 por los daños y perjuicios sufridos.

La parte apelada contestó la demanda y presentó reconvención. Aceptó la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes, pero negó las alegaciones de dolo. Detalló que, conforme al contrato suscrito, la parte apelante acordó pagar un canon de renta que incluía una renta base mensual y una renta adicional por ocupar un local en el centro comercial Plaza del Sol y operar allí un negocio de comida rápida. No obstante, desde agosto de 2016 la parte apelante de forma unilateral disminuyó el monto del pago mensual y remitió a la parte apelada un pago menor al estipulado. Ello, a su vez, generó que la parte apelante acumulara una deuda de renta sustancial, por lo que la parte apelada presentó una demanda de desahucio.[1]

En cuanto a la alegación de dolo, la parte apelante aclaró que el “Minimum Basis Sales”, cantidad que se detalla en el Schedule A del contrato, no es una proyección de venta, sino que representa la base mínima de ventas que la parte apelante debe exceder para alcanzar el “breakeven point” a partir del cual la parte apelante es responsable de pagar una renta porcentual adicional.[2]

Además, indicó que previo a la firma del contrato, la parte apelante visitó el centro comercial, analizó los términos del contrato, y determinó firmar el mismo. Ello, sin que se le hubiese realizado alguna representación falsa. Finalmente, aseveró que la parte apelante no evidenció la concretización de las causales que provee nuestro ordenamiento jurídico para solicitar la rescisión del contrato.

Como parte de sus defensas afirmativas, la parte apelada expresó que: el contrato de arrendamiento es claro, libre de ambigüedades, y que la parte apelante lo firmó con pleno conocimiento de sus obligaciones. Asimismo, expuso que la reclamación no exponía hechos constitutivos de una causa de acción mediante la cual se pudiera conceder un remedio, pues los alegados daños sufridos por la apelante son consecuencia de sus propios actos y no de actuaciones de la parte apelada.

De otra parte, en la reconvención, la parte apelada solicitó el pago de la renta adeudada por el apelante, al considerarla vencida, líquida y exigible.

Sostuvo, además, que el monto de la deuda se ha ido incrementando mensualmente, pues la apelante continuaba en el local sin pagar el canon mensual.

El 10 de agosto de 2017, y conforme a la Regla 36.6 (b) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, la parte apelada presentó una solicitud de sentencia sumaria, en la que requirió que se desestimara la demanda de la parte apelante y se declarara con lugar la reconvención. La parte apelada, reiteró los argumentos de la contestación a la demanda y reconvención, y aseveró que de los hechos propuestos, y de la evidencia admisible que acompañó a su escrito[3], surgía que el contrato de arrendamiento fue suscrito libremente por las partes, por lo que no procedía rescindir el mismo; que la parte apelada mantenía una deuda de renta que estaba vencida, era líquida y exigible; y que la parte apelante actuó de forma temeraria y frívola al presentar la reclamación de daños; por lo que solo restaba aplicar el derecho aplicable.

El 22 de enero de 2018, la parte apelante presentó su oposición a la moción de sentencia sumaria. En cuanto a la relación de hechos de la parte apelada, objetó algunos e ilustró, mediante prueba documental, la razón por la cual los hechos, a su entender, eran controvertibles. Entre sus argumentos, expuso que varias de las alegaciones de la solicitud de sentencia sumaria se fundamentaron en la sentencia dictada en el caso de desahucio, la cual no es final y firme. Aunque la parte apelada objetó alguno de los hechos y presentó prueba para controvertir otros, no expuso de forma clara la razón por la que no procedía dictar sentencia de forma sumaria.

El 26 de enero de 2018, el foro primario emitió sentencia por medio de la cual desestimó la demanda presentada por la parte apelante y declaró con lugar la reconvención. Cónsono con ello, ordenó a la parte apelante a realizar el pago de la deuda reclamada de $263,457.02, más la cantidad de $30,000 en concepto de costas, gastos y honorarios de abogados, a favor de la parte apelada. Expuestas las determinaciones de hechos sobre las que no existía controversia y el derecho aplicable, el foro primario concluyó que las alegaciones de la demanda de la parte apelante fueron insuficientes, por lo que procedía su desestimación. Concluyó que conforme a los documentos que obran en el expediente surge que previo a la firma del contrato, la parte apelante tomó en consideración los términos y condiciones del contrato, evaluó otras opciones, y optó por firmar el contrato con la parte apelada obligándose a su cumplimiento.

Detalló el tribunal de primera instancia que las alegaciones sobre dolo fueron insuficientes, por lo que no procedía la rescisión del contrato.

De otra parte, determinó que, conforme a la prueba y el contrato, procedía el reclamo presentado por la parte apelada en la reconvención, por lo que ordenó a la parte apelante a pagar la deuda que asciende a $263,457.02 correspondiente a los pagos de renta atrasados.[4] El foro primario también ordenó a la parte apelante a remitir a la parte apelada el pago de $30,000 en concepto de costas, gastos y honorarios de abogado.

Oportunamente, la parte apelante solicitó reconsideración, la que fue denegada por el foro primario. Aún inconforme, la parte apelante presentó el recurso de apelación que atendemos y en la que solicita la revocación de la sentencia sumaria. En esencia, objetó la determinación del foro primario de resolver el caso por la vía sumaria cuando existían hechos esenciales y materiales en controversia. Cuestionó la validez de la sentencia, pues las “determinaciones de hechos incontrovertidos” son iguales a la relación de hechos incontrovertidos de la solicitud de sentencia sumaria propuesta por la parte apelada, lo que evidencia que el tribunal no ejerció su función judicial y que utilizó un proyecto de sentencia para emitir su dictamen.

Asimismo, objetó que en la sentencia se incluyeran hechos consignados en la sentencia del caso de desahucio, a pesar de que la misma no es final y firme. Cónsono con ello, esbozó que el foro de primera instancia incidió, al declarar con lugar la reconvención cuando existía controversia sobre la cantidad reclamada por la...

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