Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Junio de 2018, número de resolución KLAN201800719
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201800719 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2018 |
| FEDERAL HOME LOAN MORTGAGE CORPORATION T/C/C FREDDIE MAC | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Aguadilla Caso Núm.: A CD2014-0060 Sobre: Cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Rivera Colón y la Juez Lebrón Nieves
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de agosto de 2018.
La señora Sylvia Santiago Acevedo, como parte interventora en este pleito, nos solicita que revisemos y modifiquemos la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Aguadilla, que declaró con lugar la demanda de cobro de dinero y ejecución de la hipoteca que gravaba un inmueble perteneciente a la sucesión del señor Emilio Edgardo Santiago Acevedo.
Luego de considerar los argumentos de ambas partes, examinar minuciosamente la prueba documental que obra en el expediente y, en atención al estado de derecho aplicable a las controversias planteadas, resolvemos confirmar la sentencia apelada.
Reseñemos los antecedentes fácticos y procesales de este recurso que sustentan esta decisión.
El 25 de marzo de 2000 el señor Emilio Santiago González (señor Santiago González) y su esposa, la señora Carmen Luz Acevedo González (señora Acevedo González), suscribieron ante el notario Diógenes Alayón Quiñones la escritura número 36, mediante la cual le donaron a su hijo, Emilio Edgardo Santiago Acevedo (señor Santiago Acevedo), la propiedad que se describe a continuación:
RÚSTICA: Solar marcado en plano con el número 2 compuesto de 1.331.26 metros cuadrado, igual a 0.339 cuerdas, sita en el Barrio Voladora de Moca, Puerto Rico, en lindes por el Norte, en tres 31.544 metros, con la carretera número 125; por el Sur, en 33.430 metros, con uso público; por el Este, en 40.024 metros con el solar número 3 a segregarse; por el Oeste, en 42.231 metros, con el solar número 1 de Sylvia Santiago Acevedo.1
Ahora bien, en la aludida escritura, los padres del señor Santiago Acevedo se reservaron el derecho de usufructo sobre la propiedad y condicionaron la donación a que el señor Santiago Acevedo no pudiera vender, gravar o hipotecar el inmueble sin el consentimiento de sus padres o mientras cualquiera de ellos estuviera vivo.2 El señor Santiago González falleció
en el 2006 y su esposa continuó disfrutando el usufructo de dicho inmueble.
Años después, el señor Santiago Acevedo intentó gravar la propiedad, pero fue advertido sobre la prohibición contenida en la escritura de donación. Entonces, el 12 de enero de 2012, mediante la escritura número 3 suscrita ante el notario José Luis Cabán Hernández, la señora Acevedo González dejó sin efecto su derecho de usufructo y, en consecuencia, la condición antes descrita.3 Así, al eliminarse la prohibición de gravar la propiedad donada por sus padres, el señor Santiago Acevedo otorgó
un pagaré por la suma principal de $70,000.00, más intereses y cargos, a favor de First Bank de Puerto Rico (First Bank). En garantía de esa obligación constituyó una hipoteca sobre el inmueble mediante la escritura número 34, de 28 de febrero de 2012, suscrita ante el notario Wendell W. Colón Muñoz.4 Dicha hipoteca fue debidamente inscrita. Posteriormente, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, conocida como Freddie Mac, que es la parte apelada en este recurso, adquirió el aludido pagaré por valor recibido y endoso a su favor. No obstante, First Bank continuó
siendo el agente de servicio de Freddie Mac.
Surge de los autos de este caso que el señor Santiago Acevedo dejó de cumplir con la obligación de pago desde mayo de 2013, por lo que el 20 de marzo de 2014 Freddie Mac instó la demanda de autos para recabar el cobro del balance adeudado por el señor Santiago Acevedo o ejecutar la hipoteca que gravaba la propiedad indicada.5
Comenzado el pleito, la parte demandante advino en conocimiento de que el señor Santiago Acevedo había fallecido en el 2013, por lo que procedió a enmendar la demanda para incluir a los miembros de la sucesión y a interpelar a los herederos, quienes resultaron ser dos hijos. Estos repudiaron expresamente la herencia de su padre y así lo informaron al foro primario.6
El 17 de septiembre de 2014 la señora Sylvia Santiago Acevedo (señora Santiago Acevedo, parte apelante) presentó una solicitud de intervención en representación de su madre, la señora Acevedo González.7
Esa fecha es importante para entender luego las consecuencias procesales de esta comparecencia.
En su petición, la interventora manifestó que su madre pasó
a ser la heredera universal del señor Santiago Acevedo, quien era su único hermano, ante el acto de repudiación de la herencia de todos sus herederos de primer orden. Sostuvo que ella fue designada como tutora de la señora Acevedo González, desde el mes de abril de 2014, pues esta se encontraba en un asilo desde el año 2010, porque padecía de Alzheimer.8
Asimismo, en septiembre de 2014 la parte interventora contestó la demanda enmendada y presentó
una reconvención contra Freddie Mac en la que peticionó que se eliminara el gravamen hipotecario que sujetaba la propiedad objeto de la demanda, porque la escritura número 3 de 12 de enero de 2012 era nula, por falta de capacidad de consentir de la señora Acevedo González a la cancelación de su usufructo.9
Freddie Mac se opuso a esa petición y levantó como defensa que, en caso de que la escritura número 3 fuera declarada nula, le asistía a su favor la figura del tercero registral.
Recordó que, al otorgarse la escritura de hipoteca en el mes de febrero de 2012, se había cancelado toda prohibición de gravamen sobre la propiedad en controversia, por lo que el banco acreedor descansó en las constancias del Registro para otorgar el préstamo y procurar la garantía hipotecaria en marzo del mismo año. Como tenedor del pagaré hipotecario le asistía la protección del tercero registral.10
Trabada así la contienda, en marzo de 2016 Freddie Mac presentó una moción de sentencia sumaria en la que solicitó
que se dictara la sentencia a su favor, se ordenara a la sucesión del señor Santiago Acevedo pagar lo adeudado o, en su defecto, se emitiera la orden y mandamiento de ejecución de hipoteca.11
Para sustentar esta petición, Freddie Mac detalló una relación completa de los hechos materiales del caso sobre los cuales no existía controversia y acompañó a su moción la certificación registral de la propiedad y una declaración jurada sobre la exigibilidad de la deuda.12
Mientras continuaba el trámite procesal del caso, la señora Acevedo González falleció en el mes de junio de 2016. No obstante, en atención al planteamiento medular de la reconvención, la alegada nulidad de la escritura número 3, y antes de considerar la moción de sentencia sumaria de Freddie Mac, el 23 de mayo de 2017 el Tribunal de Primera Instancia celebró una vista evidenciaria para dilucidar tal reclamo. Luego de aquilatar la prueba recibida y admitida, mediante resolución de 17 de julio de 2017, determinó que la escritura número 3 era nula, por incapacidad de la donante para otorgarla, por falta de consentimiento. A esta conclusión llegó al ponderar la prueba pericial y testimonial que demostró que la señora Acevedo González no tenía capacidad para consentir desde el año 2010, por una condición degenerativa, por lo que era claro que cualquier negocio jurídico efectuado por ella luego de esa fecha era nulo.13
No obstante, concluyó
en su resolución que la parte apelada era acreedora de la protección del tercero registral, porque al momento de otorgarse la escritura de hipoteca, el banco acreedor no tenía forma de conocer sobre la incapacidad de la señora Acevedo González.14
La parte apelante solicitó la reconsideración de ese dictamen, pero la misma fue declarada no ha lugar.15 En desacuerdo con lo resuelto en dicha resolución, la señora Santiago Acevedo acudió ante este foro intermedio, pero un panel hermano denegó la expedición del recurso por entender que el Tribunal de Primera Instancia no había abusado de su discreción al así resolver.16
El 3 de mayo de 2018 la señora Santiago Acevedo presentó su oposición a la sentencia sumaria de Freddie Mac. En síntesis, alegó que First Bank tenía conocimiento de la escritura que impedía la constitución de una hipoteca sobre la propiedad donada al señor Santiago Acevedo, por lo que la apelada no era acreedora de la protección brindada por la tercería registral.17
De igual forma, planteó que Freddie Mac, a pesar de conocer el fallecimiento de la señora Acevedo González, no peticionó la sustitución de parte, por lo que existe falta de parte indispensable, tanto de quien debía responder al banco, como del notario que autorizó la escritura número 3 que fue declarada nula.18 También cuestionó la adecuación de la moción presentada por Freddie Mac.
Atendidos los planteamientos de ambas partes, el 16 de mayo de 2018, notificada el 21 del mismo mes y año, el foro a quo dictó la sentencia que hoy nos ocupa. De ese modo, resolvió
sumariamente el pleito de autos a favor de Freddie Mac, al determinar que esta era acreedora de la protección del tercero registral. Razonó lo siguiente:
El Banco tomó como correctas las instancias del Registro, donde se expresaba la cancelación del derecho de usufructo. Es tomando en cuenta esa anotación, que se otorga la escritura de hipoteca, negocio jurídico que crea un gravamen sin restricción alguna hacia el Banco, convirtiéndose éste en un tercero registral de buena fe.
Sentencia apelada, pág. 7.
Acto seguido, la señora Santiago Acevedo solicitó la reconsideración de la sentencia sumaria, pero el foro primario la declaró no ha lugar.19
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