Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Julio de 2018, número de resolución KLAN201701311
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201701311 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Julio de 2018 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina Civil. Núm.: F AC1999-0238(402) Sobre: COBRO DE DINERO, RESOLUCIÓN DE CONTRATO |
Panel integrado por su presidente el Juez González Vargas,[1] la Jueza Nieves Figueroa y el Juez Rivera Torres.
Rivera Torres, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de julio de 2018.
Comparecen ante este Tribunal de Apelaciones Sociedad Supermercado Rial; Supermercado Econo Rial, Inc.; el Sr. José Rial García; el Sr. Antonio Pérez Rial, la Sra. Jacqueline Estrada Pérez y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por los últimos dos (en adelante los apelantes o Econo Rial) mediante el recurso de apelación de epígrafe. Nos solicitan que revisemos y revoquemos la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina (el TPI), el 12 de septiembre de 2016, notificada el 9 de noviembre de 2016. Mediante el referido dictamen el TPI declaró con lugar la Segunda demanda enmendada presentada por Diquevestment Group, Inc., por lo que ordenó al Grupo Rial a pagar la suma total de $2,333,257.
Por los fundamentos que más adelante exponemos, modificamos la sentencia y así modificada, confirmamos el dictamen apelado.
Durante los años 1990 al 2006, Diquevestment Group, Inc. (en adelante la apelada o Diquevestment), fue el dueño y operador del Centro Comercial Quintas de Canóvanas, también conocido como Canóvanas Mall, (en adelante el Centro Comercial o Canóvanas Mall) ubicado en el municipio con dicho nombre.
Desde el 1991 hasta el 1994, Diquevestment y Econo Rial otorgaron varios contratos de arrendamientos mediante los cuales Diquevestment arrendó varios espacios de su centro comercial a Econo Rial para la operación de un supermercado. Con el fin de agrupar todos los acuerdos alcanzados, el 1 de agosto de 1994, Diquevestment y Econo Rial otorgaron el Contrato de Arrendamiento Unificado con vigencia del 1 de agosto de 1994 hasta el 16 de abril de 2001. Conforme al mismo, Econo Rial arrendó un total aproximado de 18,500 p/c del Canóvanas Mall, que representaba el 61% del área arrendable neta de dicho centro comercial.
Las partes acordaron que Econo Rial pagaría un canon básico y un canon de arrendamiento adicional. La cuantía del canon básico se detalló en el Contrato Unificado de la siguiente forma:
| Periodo | Canon mensual | Canon anual |
| 1-ago-94 a 31-jul-95 | $16,133 | $193,596 |
| 1-ago-95 a 31-jul-96 | $16,727 | $200,724 |
| 1-ago-96 a 31-jul-97 | $19,646 | $235, 752 |
| 1-ago-97 a 31-jul-98 | $20,073 | $240,876 |
| 1-ago-98 a 31-jul-99 | $21, 354 | $256,248 |
| 1-ago-99 a 31-jul-01 | $22,209 | $266,508 |
| 1-ago-01 a 16-abr-01 | $23,490 | $281,880 |
En cuanto al canon adicional, las partes acordaron que la cantidad del mismo correspondería a un 72% de la suma que se debía pagar por concepto de los gastos operacionales del Centro Comercial. Estos gastos operacionales incluían, pero no se limitaban a: contribuciones sobre la propiedad, mantenimiento de áreas verdes, primas de seguro, recogido de basura y desperdicios sólidos, gastos administrativos y otros. Este canon adicional se calculaba a base de un estimado anual. La cuantía de este canon adicional se detalló en el Anejo B del Contrato Unificado.
En la eventualidad de que Econo Rial se retrasara en el pago de los cánones de arrendamientos, las partes acordaron que procedía una penalidad por mora. Así, la Cláusula 5.5 del Contrato Unificado establecía lo siguiente:
Si no se pagara cualquier plazo de los cánones establecidos dentro de los primeros cinco (5) días siguientes a su vencimiento, la Arrendataria [Econo Rial] se compromete y obliga a pagar a la Arrendadora [Diquevestment] una penalidad por demora ascendente a un diez por ciento (10%) anual del plazo adeudado, cuyo cargo se considerará como un canon adicional. La Arrendataria reconoce que el referido plazo de cinco (5) días no constituye una prórroga ni limita cualquiera derecho que el arrendador pueda ejercer por el incumplimiento en el pago de parte de la Arrendataria.[2]
De otra parte, la Cláusula 13.2 del Contrato Unificado instituía la obligación de Diquevestment de obtener y mantener en vigor pólizas de seguro contra fuego, terremoto o huracán.[3] En la eventualidad de que ocurriese alguno de los siniestros antes señalados, las partes acordaron en el Contrato Unificado que:
13.3- En caso de que durante el término de este contrato el local quedara parcialmente destruido por alguno de los siniestros antes relacionados, la Arrendadora, con el producto del seguro reparará los daños y restaurará el local a la condición sustancialmente igual a como se lo entregara ahora a la Arrendataria, pero no será la Arrendadora responsable de demoras que puedan retrasar la reparación o restauración.
13.4 Si durante el término de este contrato el edificio resultara sustancialmente destruido damnificado por fuego, terremoto o huracán, cuyos riesgos están cubiertos por la póliza de la Arrendadora, este contrato permanecerá en toda su fuerza y vigor, y la Arrendadora, procediendo con prontitud razonable reparará o reconstruirá el edificio a la condición sustancialmente igual a como estaba al momento del siniestro. La Arrendadora no será responsable de cualquier demora en la tramitación de dichas obras, aunque velará porque las mismas se lleven a efecto diligentemente. Si el edificio se destruyese total o parcialmente por cualquier causa no cubierta bajo la póliza de la Arrendadora, ésta tendrá la opción de reconstruirlo o repararlo a dar por terminado el contrato sin indemnización alguna de la Arrendataria.
13.5 De ocurrir la destrucción parcial o total como se contempla en los párrafos de esta cláusula, la renta mínima, así como los cargos por otros servicios se reducirán o suspenderán proporcionalmente durante cualquier tiempo en que, por razón de dicha destrucción total o parcial, ocurriera una interferencia sustancial en el uso del local arrendado por la Arrendataria por razón de que dicha Arrendataria se vea obligada a descontinuar su negocio. Y tal suspensión o reducción en el pago de los cánones de arrendamiento subsistirá desde el momento de tal ocurrencia hasta que se terminen las obras de reparación o reconstrucción.
13.6 Los términos daños sustanciales o destrucción sustancial
significan daños o destrucción de tal naturaleza que no podrá concebir que sean reparados dentro del término de noventa (90) días desde la fecha de comienzo hasta terminación de las obras de reparación o reconstrucción.[4]
(Énfasis nuestro)
De otra parte, en la eventualidad de que alguno de los contratantes incumpliera con las obligaciones del contrato y la otra parte tuviese que presentar una reclamación judicial por tal motivo, el Contrato Unificado disponía que la parte perdidosa sería responsable de pagar las costas, gastos y honorarios de abogado. Sobre el particular, la Cláusula 24.1 detallaba que:
24.1 En el caso de reclamación judicial por incumplimiento a cualquiera de las cláusulas, párrafos, condiciones o términos de este contrato, las partes acuerdan someterse expresamente a la competencia de los Tribunales de Justicia del Estado Libre Asociado, Sala de San Juan. Convienen además los comparecientes que las costas, gastos y honorarios de abogado incurridos en cualquier reclamación serán de cuenta y cargo de la parte contra la cual se dicte sentencia. Para tales propósitos, las partes estipulan una suma líquida y exigible ascendente a un 20% de la suma adjudicada por la sentencia. [5]
El 28 de septiembre de 1994 las partes enmendaron parcialmente el Contrato Unificado a los fines de incluir una superficie adicional en la cantidad de pies arrendados por Econo Rial. Aunque el canon básico de arrendamiento se mantuvo igual, los contratantes acordaron que la cantidad del pago del canon adicional sería el 61% de los gastos operacionales del Centro Comercial.[6]
Nuevamente, el 24 de enero de 1995 Diquevestment y Econo Rial documentaron su intención de ampliar el área arrendada para incluir como parte del alquiler el área del pasillo del frente donde localizaba la entrada del supermercado. En esta ocasión, las partes pactaron el canon de arrendamiento básico y adicional aplicable a dicha ampliación. El canon básico mensual sería conforme la siguiente información: del 1 de agosto de 1995 al 31 de julio de 1996 - $2,250; del 1 de agosto de 1996 a 31 de julio de 1997 - $2,300; del 1ro de agosto de 1997 a 31 de julio de 1998 - $2,350; del 1ro de agosto de 1998 a 31 de julio de 1999 - $ 2,500; 1ro de agosto de 1999 a 31 de julio de 2000 - $2,600; y del 1 de agosto de 2000 al 16 de abril de 2001 - $2,750. El canon adicional consistiría en un cargo fijo mensual de $650.[7] Estas cuantías serían adicionales a los cánones mensuales ya acordados mediante el Contrato Unificado.
El 27 de febrero de 1997, ante el impago de Econo Rial de la renta mensual, Diquevestment instó una demanda ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan sobre incumplimiento de contrato. A este caso se le asignó el número KAC1997-2000. Allí, Diquevestment solicitó la resolución del Contrato Unificado, el desalojo del local arrendado por Econo Rial, el pago de rentas adeudas y los correspondientes daños y perjuicios. Sobre esta última causa de acción Diquevestment estimó los daños en $170,000 que serían los cánones de arrendamiento más la renta por gastos de operación correspondientes a un plazo de seis meses, tiempo que se estima tardaría en que otro arrendatario e instalarse en el local que para ese entonces ocupaba Econo Rial.[8]
Esta reclamación fue transigida por las partes el 21 de septiembre de 1999 mediante la firma de un...
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