Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2018, número de resolución KLAN201800523

LEXTA20180831-114 - Banco Santander De PR v. Viviana Berrios Gonzalez

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL II

BANCO SANTANDER DE PUERTO RICO Apelado v. VIVIANA BERRIOS GONZÁLEZ Apelante

KLAN201800523

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas Sobre: Ejecución de Hipoteca Caso Núm.: E CD2016-0005 (801)

Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Juez Ortiz Flores y el Juez Rodríguez Casillas

Rodríguez Casillas, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de agosto de 2018.

Comparece la apelante, Viviana Berríos González, y solicita nuestra intervención para que revoquemos la Sentencia emitida sumariamente por el Tribunal de Primera Instancia (TPI), Sala de Caguas, el 14 de marzo de 2018.[1]

Mediante la misma, el foro apelado declaró ha lugar una demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria promovida por el apelado, Banco Santander de Puerto Rico (Banco Santander) en contra de la apelante, y en su consecuencia, condenó a ésta a satisfacer la cantidad reclamada en dicha demanda.

La oportuna solicitud de reconsideración, fue denegada por el TPI mediante Resolución de 17 de mayo de 2018.[2]

Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la sentencia apelada.

-I-

El 28 de marzo de 2008, en San Juan, Puerto Rico y ante el Notario Freddie Berríos Pérez, la apelante otorgó la Escritura Número 24 sobre Individualización de Apartamento en Condominio, Compraventa y Liberación de Hipoteca, mediante la cual adquirió un apartamento en el Condominio Modena situado en el Desarrollo Villa del Este del Barrio Rincón del término municipal de Gurabo, Puerto Rico, por el convenido y ajustado precio de $189,000.[3] Ese día, la apelante suscribió un Pagaré Hipotecario bajo la Affidávit Número: 1,105 a favor de Banco Santander, por la suma de $167,280 al 6% de interés anual, con vencimiento al 1ro de abril de 2038. Para garantizar el mencionado Pagaré, ese día la apelante también otorgó la Escritura Número 136 sobre Primera Hipoteca ante la Notario Edeli Marie Pláceres Miranda para constituir una hipoteca sobre la mencionada propiedad.[4]

Sin embargo, desde el 1ro de mayo de 2015, la apelante dejó de efectuar los pagos hipotecarios mensuales a los que se obligó, por lo que el 4 de enero de 2016, Banco Santander instó una Demanda sobre Cobro de Dinero y Ejecución de Hipoteca por la Vía Ordinaria en contra de la apelante. La misma, se acompañó con una declaración jurada mediante la cual Banco Santander indicó ser el tenedor del mencionado Pagaré, por lo que le reclamó a la apelante la suma de $149,948.53 del principal más el pago de los intereses pactados sobre dicha suma, cargos por demora, contribuciones e impuestos y el pago de la prima de seguro. Además, reclamó la suma de $16,728 por concepto de costas, gastos y honorarios de abogado, sumas que Banco Santander declaró vencidas, líquidas y exigibles.

Así las cosas, el 30 de agosto de 2016, la apelante presentó su Contestación a Demanda. En síntesis, admitió que la propiedad objeto de la ejecución de la hipoteca no era su residencia principal. A su vez, alegó que la referida hipoteca no estaba inscrita y que el Pagaré que suscribió no correspondía al valor recibido. Por último, negó, por falta de información, la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

Posteriormente, las partes asistieron a una vista en el Centro de Mediación de Conflictos. No obstante, en dicha vista las partes no llegaron a ningún acuerdo, por lo que 30 de noviembre de 2016, Banco Santander incoó una Moción Solicitando se Dicte Sentencia Sumaria a Favor de la Parte Demandante. En la misma, alegó que la apelante había incumplido con los términos y condiciones del contrato de préstamo suscrito entre ellos, por lo que le reclamó la suma principal de $149,948.53 más el pago de los intereses sobre dicha suma al 6% anual acumulados desde el 1ro de abril de 2015 hasta su saldo, más el pago de las primas por el seguro FHA, recargos por demora, el pago de intereses devengados y el pago pactado de $16,728 por concepto de costas, gastos y honorarios de abogado. Banco Santander juramentó su moción y la acompañó con copias de los siguientes documentos: Pagaré Hipotecario, Escritura sobre Primera Hipoteca y certificación registral.

Por su parte, el 31 de enero de 2017, la apelante presentó una Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria y Solicitud de Sentencia Sumaria a Favor de la Demandada. En lo pertinente, alegó que el Banco Santander no la evaluó ni orientó conforme a la Ley Núm. 184-2012, pues rechazó cualquier acercamiento de solución alterna a la controversia y le indicó que cualquier esfuerzo al respecto tendría que hacerlo directamente con él.[5] La apelante le reclamó daños a Banco Santander por incumplir con el contrato de préstamo, pues a esa fecha, tanto el inmueble como su valor, no eran según éste le representó en la escritura de compraventa. Manifestó, que el objeto de la controversia de este caso debía considerarse según le fue representado y no bajo el entendido de un valor a base de un Pagaré Hipotecario con una participación de elementos comunes inexistentes. Resaltó, que el complejo Villa del Este le fue vendido como uno que tendría piscina, jacuzzi, canchas de tennis, canchas de soccer, canchas de baloncesto, “una casa club impresionante”, y en su momento, se construiría una urbanización de residencias valoradas en los $300,000, que le darían más valor al concepto comprado. Expresó, que intentó mitigar los daños le ocasionados por Banco Santander al insistir que mantuviera una hipoteca que no se ajustaba a la realidad del Condominio Modena de la Desarrolladora Villa del Este. Finalmente, la apelante invocó la aplicación de las doctrinas de rebus sic stantibus y exeptio non adimpleti contractus para que se denegara la moción de sentencia sumaria de Banco Santander, y en cambio, se dictara sentencia sumaria a su favor. La apelante juramentó su moción y le anejó copia de: la Escritura de Individualización de Apartamento en Condominio, Compraventa y Liberación de Hipoteca, Residential Appraisal Report (Individual Condominium Unit Appraisal Report), Plot Plan preparados por RE Advisors-Real Estates Appraisers and Consultants y anuncio de venta del apartamento por internet.

Por su parte, Banco Santander instó una Réplica a Oposición a Sumaria de la Demandada y Solicitud Reiterada de Sentencia Sumaria. En la misma, esbozó que como institución financiera no respondía por los actos del desarrollador del proyecto Villa del Este y que cualquier incumplimiento de éste, no le era imputable. Además, manifestó haber cumplido con el Consumer Financial Protection Bureau y con la Ley Núm. 184-2012 conocida como la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal. Indicó que no existía controversia en cuanto a que la apelante había incumplido con su obligación de pago. Afirmó, que realizó múltiples gestiones de cobro para llegar a un acuerdo con la apelante antes de presentar la demanda. Por último, alegó que las doctrinas de rebus sic stantibus y exeptio non adimpleti contractus no eran de aplicación al caso ni impedían que se dictara sentencia sumaria a su favor.

Así las cosas, el 14 de marzo de 2018, el TPI dictó sentencia sumariamente a favor de Banco Santander.

Al así disponer, el TPI condenó a la apelante a satisfacer la suma que Banco Santander le reclamó en la demanda.[6] La reconsideración de dicha sentencia fue denegada mediante resolución de 17 de abril de 2018.[7]

Insatisfecha, la apelante acudió ante este Tribunal mediante un recurso de apelación en el que alegó que el TPI erró:

Al dictar Sentencia Sumaria a favor del Banco en un caso en donde existe prueba suficiente para establecer controversias que impiden tal dictamen. Lo anterior, particularmente en cuanto al hecho de que el Banco no fungió meramente como un ente financiero en la transacción objeto de este pleito.

Al determinar por la vía sumaria que en el presente caso no son de aplicación las doctrinas de exceptio non adimpleti contractus y rebus sic stantibus.

Al no emitir una Orden contra el Banco para que este diera paso al descubrimiento de prueba solicitado.

Al no considerar las circunstancias procesales del caso previo a dictar una sentencia sumaria improcedente en derecho, violando de ese modo el debido proceso de ley de la demandada-recurrente. Además, al no permitir la presentación de una reconvención y demanda contra tercero solicitadas de manera oportuna.

Posteriormente, Banco Santander acudió ante este Tribunal mediante Moción de Reconsideración y Alegato en Oposición a Apelación, a la que se opuso la apelante. Contando con los respectivos escritos sometidos por las partes y el expediente del presente caso con sus anejos, procedemos a resolver el mismo.

-II-

A. ...