Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Octubre de 2018, número de resolución KLAN201800522
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201800522 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Octubre de 2018 |
| | | APELACIÓN (acogida como Certiorari) proveniente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm.: K EF2016-0044 Sobre: Expropiación Forzosa |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Candelaria Rosa y el Juez Cancio Bigas.
Cancio Bigas, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2018.
Comparece CH Properties, Inc. t/c/c CH Properties Corporation (en adelante, CH Properties) y nos solicita que revoquemos el dictamen intitulado Sentencia Parcial, emitido el 7 de marzo de 2018 por la sala de expropiaciones del Tribunal de Primera Instancia de San Juan. Dicho dictamen fue notificado a las partes el 14 de marzo del año en curso. Mediante el mismo, el Tribunal de Primera Instancia declaró No Ha Lugar una moción de desestimación presentada por CH Properties en la que impugnaba la autoridad para expropiar y el fin público de la expropiación, invistiendo al Municipio Autónomo de Carolina (en adelante, el Municipio) con los derechos sobre el contrato de arrendamiento a expropiarse y ordenando la continuación de los procedimientos para la determinación de la justa compensación.
Evaluados los alegatos de las partes y los documentos que le acompañan, acogemos el presente recurso como una petición de Certiorari, no obstante, este conservará la clasificación alfanumérica asignada al momento de su presentación. Así acogido, y con el beneficio de la comparecencia de las partes, expedimos el auto, revocamos el dictamen recurrido y devolvemos el caso para la continuación de los procedimientos.
A continuación, resumimos los hechos que dieron lugar al recurso de epígrafe.
El 16 de junio de 2016, el Municipio presentó una Petición de expropiación forzosa (Petición) en la cual solicitó la adquisición de los derechos, las enmiendas y modificaciones de un Contrato de Arrendamiento (Agreement of Lease) suscrito el 11 de marzo de 1996 entre la Compañía de Fomento Recreativo y Desarrollos Hoteleros de Carolina, Inc.[1] El referido arrendamiento grava una parcela de cinco (5) cuerdas ubicada en el Barrio Cangrejo Arriba de Carolina (hoy en día colindante con el Hotel Courtyard by Marriott, y próximo al Balneario de Isla Verde).
El contrato de arrendamiento se acordó por un término inicial de vigencia de cincuenta (50) años, con derecho a ser prorrogado automáticamente por cuatro (4) términos adicionales de diez (10) años y un quinto término de nueve (9) años, para un total de noventa y nueve (99) años. En la Petición se indicó que el propósito de la expropiación de los derechos sobre el contrato de arrendamiento es lograr que la parcela sobre el cual fue constituido
[ ] se mantenga como parte del Balneario de Isla Verde, para el uso y disfrute de los carolinenses y el público en general. El Municipio tiene la misión y la obligación de garantizar el libre acceso al Balneario y el disfrute del mismo por el público en general.[2]
Por otra parte, el Municipio indicó que, a tenor con la tasación realizada por su perito sobre el valor de los derechos a ser adquiridos, estiman que la justa compensación por estos asciende a la cantidad de $283,715.00.[3]
El Municipio presentó junto con la Petición un documento titulado Exhibit A Enmendado, del cual se desprende que, al momento de iniciar el caso, la propiedad objeto del contrato de arrendamiento constaba inscrita a favor del Municipio de Carolina mediante cesión hecha por la Compañía de Parques Nacionales (sucesora de la Compañía de Fomento Recreativo). Se indicó que la cesión estaba fundamentada y autorizada por la Resolución Conjunta Núm.
1 (R.C. de la Cámara 442, en adelante a veces, R.C. Núm. 1), la cual fue aprobada por la Asamblea Legislativa el 2 de enero de 2002.[4]
Además, luego de la Resolución Conjunta Núm. 1 de 21 de mayo de 2003, la Compañía de Parques Nacionales (hoy Departamento de Recreación y Deportes,
en adelante referida como DRD)[5] y el Municipio suscribieron la Escritura Núm. 20 sobre Cesión del Balneario de Isla Verde, ante la notario Yamellis Marrero Figueroa.[6] Entre los terrenos cedidos al Municipio se encontraban los comprendidos bajo la finca registral 36,908, de la cual proviene en el Registro de la Propiedad la finca 39,831, que corresponde a la parcela de terreno sobre la cual está constituido el contrato de arrendamiento objeto de la expropiación.[7] La finca 39,831 está inscrita como finca independiente en la Sección 1 del Registro de la Propiedad de Carolina.
Por otro lado, surge de la Petición que el contrato original de arrendamiento, según fuera posteriormente enmendado, se elevó a escritura pública mediante Deed of Amendment, Conversion and Ratification of Agreement of Lease to Public Instrument, otorgada el 18 de noviembre de 1999, y consta debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de CH Properties bajo la finca 39,831.[8] De la Certificación Registral entregada acompañada a la Petición se desprende que el Municipio consintió a la cesión del contrato de arrendamiento a CH Properties mediante la Escritura Núm.
43 otorgada el 5 de agosto de 2002 ante la notario Yamellis Figueroa Romero.[9]
Igualmente, se indica en la Certificación Registral que CH Properties constituyó una hipoteca sobre su derecho de arrendamiento a favor de FirstBank Puerto Rico, en garantía de un pagaré por la suma de $7,425,000.00. Esto, conforme a la Escritura Núm. 93 otorgada el 5 de agosto de 2002, ante el notario Michel Rachid Piñero, Inscripción cuarta de la Finca 39,831.[10]
Así pues, al presentarse la Petición, fueron emplazados el actual arrendatario, CH Properties, y el acreedor hipotecario, FirstBank Puerto Rico.
El 15 de diciembre de 2016, se emplazó al Departamento de Recursos Naturales y Ambientales del Estado Libre Asociado de Puerto Rico por conducto del entonces Secretario del Departamento de Justicia. Se adujo que se le incluyó como parte con interés por haber suscrito el Agreement of Lease y comparecido como parte del Deed of Amendment, Conversion and Ratification of Agreement of Lease to Public Instrument objeto de expropiación, en su función de definir los límites de la zona marítimo terrestre y garantizar el uso apropiado de dicha zona.[11]
El 11 de agosto de 2016, CH Properties presentó un documento titulado Oposición de la Parte con Interés CH Properties, Inc. a la Petición de Expropiación Forzosa y Solicitud de Desestimación. En primer lugar, argumentó que la parcela de terreno objeto del contrato de arrendamiento que se pretende expropiar fue cedida al Municipio en virtud de la R.C. Núm. 1 con la condición expresa de que se respetaran y honraran los contratos vigentes al momento de la cesión, entre los que se encuentra el contrato en controversia. Alegó que, para la Asamblea Legislativa, el cumplimiento de las condiciones impuestas era de tal importancia que, de incumplir el Municipio estas, los terrenos y derechos cedidos revertirían al DRD, como sucesor de la Compañía de Parques Nacionales.
Ante ello, arguyeron que la facultad del Municipio para expropiar el contrato estaba limitada por las disposiciones de la R.C. Núm. 1, por lo tanto, ello le impedía llevar a cabo la expropiación.
En segundo lugar, CH Properties cuestionó la declaración de fin público que realizó el Municipio. Sostuvo, que el verdadero propósito de la expropiación es dejar sin efecto la Sentencia por Estipulación emitida el 10 de noviembre de 2015, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina en el caso número F CD2013-0838. En el referido caso, el Municipio reclamó el pago de cánones de arrendamiento a CH Properties, en virtud del contrato de arrendamiento, mientras que ésta última presentó una reconvención y argumentó que el Municipio impedía la libre posesión del bien arrendado, entre otras alegadas violaciones a las disposiciones del contrato de arrendamiento.
No obstante, el 10 de noviembre de 2015 las partes llegaron al acuerdo transaccional que puso fin al pleito.
A tenor con la estipulación de las partes en dicho caso, el Municipio, entre otras cosas acordadas, se reiteró en que la zonificación del predio arrendado no impedía el desarrollo hotelero programado conforme al Agreement of Lease, se comprometió atender con premura todos los procesos instados por CH Properties en la obtención de los permiso que interese [ ] y acordó no objetar cualquier orden judicial para el desalojo de personas que se hallen en el predio sin autorización luego que el arrendatario solicitara el desalojo en un término de treinta (30) días.[12] También se acordó que el Municipio no participaría en dicho proceso de desalojo. Id.
CH Properties alegó en su solicitud de desestimación de la Petición, que el Municipio incumplió con los acuerdos a los que llegaron en la sentencia emitida por transacción judicial, entre estos también, el permitir la construcción del condo-hotel en el predio de terreno. Señaló, además, que en el referido pleito bajo el número F CD2013-0838, se emitió una Orden el 2 de diciembre de 2015, para que el Municipio colocara a CH Properties en posesión física y real del predio arrendado, desalojando al grupo de personas ajenas a la propiedad que perturbaban la posesión por CH Properties del predio en controversia.[13]
En suma, CH Properties arguyó que la Petición de expropiación del contrato de arrendamiento carece de un fin público ya que, a su juicio, se trae como un subterfugio del Municipio para no cumplir con la Sentencia por Transacción Judicial y la Orden de desalojo emitidas en el referido caso F CD2013-0838. Concluyó que la presentación de la Petición tiene el único propósito de incumplir con el acuerdo de transacción judicial ya que de otra forma[c]arece de todo...
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