Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Marzo de 2019, número de resolución KLAN201801169

Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Candelaria Rosa y el Juez Cancio Bigas.

Ramírez Nazario, Erik Juan, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 27 de marzo de 2019.

Comparece Cellar San José Apartments, Inc. (Cellar o apelante), y solicita que revoquemos la Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI), el 15 de octubre de 2018. Mediante la misma, el TPI desestimó la demanda presentada por el apelante, en consideración a la Orden emitida ese mismo día por el TPI que dispuso: “[a]tendida la moción intitulada, Solicitud de retiro de fondos consignados, se ordena a la Unidad de Cuentas que proceda a emitir cheque de la cuenta de la Secretaria Civil del Tribunal por la cantidad de $32,500.00 a favor de CELLAR SAN JOSÉ APARTMENTS, INC”.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la Sentencia apelada.

Según surge del expediente, el 21 de diciembre de 2017, Cellar presentó una Demanda de desahucio por falta de pago y cobro de dinero contra Osteria Enterprises Inc. (Osteria o apelada), mediante el procedimiento sumario. Alegó que es dueño de un local comercial dedicado a restaurante ubicado en una hospedería, en la calle San José en el Viejo San Juan. Mediante un Contrato de Arrendamiento (Contrato) suscrito el 1 de noviembre de 2015, Cellar le arrendó a Osteria el local comercial por un término de 5 años y un canon mensual de $2,500, pagaderos el primer día de cada mes. También le arrendó a Osteria, por el término del arrendamiento, el equipo ubicado en dicho local por la suma de $35,000. El Contrato sería efectivo desde el 14 de diciembre de 2015 hasta el 14 de diciembre de 2020.

Sostuvo que Osteria llevaba meses sin pagarle el canon de arrendamiento acordado, y que al 1 de diciembre de 2017 debía 3 meses de arrendamiento (octubre, noviembre y diciembre) equivalente a la suma de $7,500, por lo que Cellar, mediante cartas de 25 y 30 de agosto de 2017, invocó la resolución del Contrato y además requirió: 1) la entrega de la posesión del local arrendado; 2) el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o su valor equivalente en dinero a partir de la resolución del Contrato, mientras Osteria continúe en la posesión de dicho local; 4) la entrega del equipo de restaurante ubicado en dicho local; y 5) el pago de $35,000 o el valor depreciado del equipo arrendado al momento de la entrega.

Ante dicho incumplimiento, Cellar reclamó judicialmente el pago de $7,500 por cánones adeudados hasta el 1 de diciembre de 2017, más intereses, gastos y honorarios por la cantidad de $4,500. Solicitó, además, el desahucio de Osteria del local comercial y la entrega del equipo arrendado.

El 4 de enero de 2018, se llevó a cabo la primera vista a la cual comparecieron el Lic. Jorge Dávila Alvarado (Lic. Dávila), en representación de Cellar y el Lic. José R. Franco Rivera (Lic. Franco), en representación de Osteria. En particular, surge de la Minuta lo siguiente:

[…] El Lic. Franco expresa que su cliente interesa continuar operando el local. Además, está dispuesto a pagar la deuda de los cuatro meses de renta en cada una de las semanas del mes de enero. Es decir, pagar octubre en la primera semana de enero, noviembre en la segunda semana de enero, diciembre en la tercera semana de enero y el mes de enero en la cuarta semana de enero de 2018, hasta pagar la totalidad de la deuda. Se hace constar que la suma adeudada es de 10,000.00 incluyendo el mes de enero de 2018. (Énfasis suplido).

A base de la propuesta, el Lic. Dávila expresa que va a consultar la misma con su cliente. No obstante, hace constar que la parte demandante interesa el desalojo de la propiedad. Por otra parte, el Lic. Dávila hace constar que no tiene reparo en reunirse y aquilatar la prueba para tratar de resolver las controversias.

Luego de discutir los pormenores del caso y la posibilidad de llegar a un entendido entre las partes; se hace constar que coexisten dos escenarios en el presente caso; 1. A base del desahucio, se renuncia hoy al cobro de dinero de cantidad alguna, de manera extrajudicialmente, ello condicionado a que desistan del otro caso antes indicado; 2. En el presente caso, se solicita el desahucio y se condonan las cuantías adeudadas. […]

El 17 de enero de 2018, Osteria presentó una Moción de Consignación para depositar la suma de $5,000. Informó que dicha cantidad “representa el canon mensual correspondiente a los meses de diciembre de 2017 y, el actual, enero de 2018, los dos meses que el negocio ha podido operar y funcionar con electricidad”.Respecto a los meses de octubre y noviembre de 2017, también indicó que“aun cuando el negocio no pudo operar gracias a la problemática de falta de electricidad ocasionada por el Huracán María, estamos dispuestos a consignar ambas sumas durante el mes de enero de 2018 (tal como fue ofrecido en la vista ante el Tribunal) para cuando arribe el mes de febrero de 2018, la cuenta esté al día”.

En el juicio en su fondo celebrado el 18 de enero de 2018, se les tomó juramento a 4 testigos y comenzó el desfile de prueba. No obstante, se interrumpió el testimonio del demandante Sr. José R. Santana Rabell por unas alegadas conversaciones transaccionales entre las partes, y el TPI reseñaló la continuación de la vista para otra fecha posterior. Por último, el TPI ordenó consignar la suma de $5,000 informada por Osteria en su moción, y el canon de arrendamiento del mes de febrero de 2018 en los primeros 5 días de dicho mes.

El 23 de enero de 2018, Osteria presentó una segunda Moción de Consignación para depositar $5,000, cantidad que representa el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2017.

El 15 de febrero de 2018, en una vista de la continuación del juicio en su fondo, el Lcdo. Dávila informó que las partes habían logrado un acuerdo preliminar. Mientras que el abogado de Osteria, Lcdo.

Luis Carbone Rosario, expresó que “se encuentra al día el pago de la renta.

La parte demandante va a retirar los fondos consignados en el Tribunal”. En consecuencia, el TPI concedió 10 días para que las partes sometieran la estipulación por escrito y señaló una vista transaccional para el 7 de marzo de 2018.

Así las cosas, el 7 de marzo de 2018 se celebró la vista transaccional. Ese día el Lcdo. Dávila expresó que, para completar la estipulación faltaba un asunto de aspecto pericial, por lo que el TPI le concedió un término de 15 días para someter la estipulación, Además, el TPI ordenó a Osteria a contestar la demanda en el término de 5 días.

El 20 de marzo de 2018, Osteria presentó su Contestación a la Demanda. Como parte de sus defensas afirmativas indicó que a la fecha de presentar su contestación a la demanda había pagado los cánones de arrendamiento para los meses reclamados enlas cartas de 25 y 30 de agosto de 2017, y Cellar aceptó el pago de dichos cánones. También alegó que, para prevalecer en este caso, Cellar tendría que demostrar que el local arrendado se encontraba en condiciones razonables para operar durante los meses que se reclaman los cánones de arrendamiento, ello, por los daños ocasionados por el huracán María en Puerto Rico.

El 20 de abril de 2018, Cellar presentó una Moción de Retiro de Fondos Consignados, en la cual indicó que los fondos depositados le pertenecían, ya sea por concepto de cánones de arrendamiento o por la continua ocupación y posesión del local por Osteria, luego de resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago. A tales efectos, Cellar solicitó que se le permitiera el retiro de los fondos consignados.

Así las cosas, en la vista celebrada el 7 de mayo de 2018 Osteria expresó que al presente ha consignado la cantidad de $20,000, y está a la disposición de Cellar. Por su parte, el TPI indicó que la apelada, desde el día uno, ofreció los pagos al apelante y ante el hecho de que éste expresó que no los recibiría, ordenó su consignación, “porque las partes informaron que sostendrían conversaciones transaccionales”. Respecto a la moción de retiro de fondos consignados, aclaró que, de acceder a dicho retiro, emitiría una Sentencia finiquitando la causa de acción de desahucio en el caso de epígrafe. “Ello, en virtud de que la base de que la controversia del desahucio es un incumplimiento de contrato con relación a unos cánones de arrendamiento”. Ante ello, el TPI denegó la Moción de Retiro de Fondos Consignados presentada por Cellar. Por otro lado, “ante lo expresado por el tribunal, sobre que al momento del recibo de un pago de canon de arrendamiento la causa de acción de desahucio se termina”, Cellar indicó no tener conocimiento de tal concepto de derecho. En consecuencia, el TPI ordenó a las partes someter memorandos de derecho en cuanto a: “cómo la causa de acción de desahucio por falta de pago debe continuar viva al existir una petición de retiro de fondos”.

El 1 de junio de 2018, Cellar presentó su Memorando de Derecho, en el cual sostuvo que al momento en que se presentó la demanda, Osteria había incumplido con el término de pago establecido en el contrato de arrendamiento, lo cual implica que estaba en mora. Por tanto, según la norma establecida en Orsini v. Sánchez, 67 DPR 207 (1947), la consignación de fondos en este caso no ha tenido el efecto de extinguir la obligación de pago de Osteria. En consecuencia, solicitó al TPI que...