Sentencia de Tribunal Apelativo de 14 de Agosto de 2019, número de resolución KLAN201801074
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201801074 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 14 de Agosto de 2019 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil número: K AC2016-1020 Sobre: Sentencia Declaratoria; Cobro de Dinero |
Panel integrado por su presidente, el juez Figueroa Cabán, y las juezas Birriel Cardona y Nieves Figueroa.
Birriel Cardona, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de agosto de 2019.
Mediante recurso de apelación, comparece Banco Popular de Puerto Rico (BPPR o el apelante) y nos solicita la revisión de una Sentencia emitida el 6 de junio de 2018 y notificada el 7 de junio del 2018 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI). En el referido dictamen, se declara Con Lugar una demanda instada por el señor Carlos I. Nieves Ortega (el señor Nieves o el apelado), y se ordena a BPPR que devuelva la cantidad de $29,000.00.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se CONFIRMA la Sentencia apelada.
Según se desprende del expediente ante nuestra consideración, los hechos e incidentes procesales pertinentes para disponer del presente recurso se resumen a continuación.
El recurso de epígrafe tiene su inicio el 6 de octubre de 2016 cuando el señor Nieves entabla una demanda sobre cobro de dinero y sentencia declaratoria contra el BBPR. En la misma, alega que el 12 de febrero de 2016 suscribe un Contrato de Compraventa de Propiedad Inmueble (el Contrato) con el BPPR mediante el cual éste se compromete a adquirir en o antes del 13 de marzo de 2016 un apartamento sito en el Condominio Laguna, localizado en San Juan.
Sostiene que, en esa misma fecha, le entrega a BPPR la suma de $29,000.00 como depósito de opción, el cual se acreditaría al precio de venta el día de cierre. No obstante, el señor Nieves señala que la compraventa del inmueble no se materializa por causas imputables a BPPR. Particularmente, explica que el Banco no realizó las gestiones correspondientes para aprobar el financiamiento de la compraventa, ello a pesar de que la institución se comprometió a colaborar con el apelado durante este proceso. Por lo expuesto, exige que se le devuelva el depósito de $29,000.00, más intereses por mora, honorarios de abogado e intereses presentencia.
Por su parte, el 19 de diciembre de 2016, el BPPR incoa su Contestación a la Demanda. En términos generales, arguye que el señor Nieves incumplió con el Contrato, ya que no pagó el balance del precio de venta para la fecha estipulada. Igualmente, aduce que en virtud de la Cláusula 9 del referido Contrato, ostentaba el derecho a retener el depósito de $29,000.00 como indemnización por los daños líquidos sufridos. Asimismo, indica que, a tenor con la Cláusula 4, el señor Nieves tenía la obligación de presentar una carta denegatoria de financiamiento como paso previo a su solicitud de terminación de contrato, lo cual no hizo.
Tras diversos trámites innecesarios de detallar, el 2 de enero de 2018,[1]
el TPI ordena que las partes presenten sus escritos sobre estipulaciones de hechos y memorandos de derecho dentro de un término de veinte (20) días.
El 23 de enero de 2018, y en cumplimiento con dicha Orden, las partes incoan una Moción Conjunta sobre Estipulación de Hechos en la cual consignan veinticinco (25) hechos sobre los cuales no existe controversia. A su vez, solicitan un término adicional de veinte (20) días para presentar sus respectivos memorandos de derecho; ello fue declarado Con Lugar por el TPI mediante Orden dictada el 29 de enero de 2018.
Así las cosas, el 12 de febrero de 2018, ambas partes radican sendos memorandos de derecho en solicitud de sentencia sumaria, los cuales sintetizamos a continuación.
Por su lado, el BPPR esboza que el Contrato suscrito entre las partes cumple con todos los requisitos de una compraventa, puesto que el Banco se comprometió a vender y ceder una propiedad inmueble, mientras que el señor Nieves se comprometió a adquirirla por el precio alzado de $580,000.00. Adicionalmente, destaca que según fue pactado, el señor Nieves pagó el 5% del precio de venta es decir, $29,000.00 a modo de pronto el 12 de febrero de 2016. No empece lo anterior, el BPPR aduce que el apelado incumplió con los términos claros del Contrato dado que no pagó el balance de la compraventa el 24 de marzo de 2016, fecha pautada para el cierre.[2] A su vez, el BPPR insiste en que el señor Nieves tampoco cumplió con los requisitos establecidos para solicitar el reembolso de $29,000.00 que pagó en calidad de pronto. Como apoyo a su contención, el Banco menciona que no fue hasta el 15 de abril de 2016 que el apelado retira su solicitud de financiamiento para comprar la propiedad, ocasión en que ya el contrato de compraventa estaba vencido. En vista de lo reseñado, BPPR solicita que se dicte sentencia sumaria a su favor y que, en consecuencia, se desestime con perjuicio la Demanda instada por el apelado.
Por su parte, el señor Nieves arguye que el BPPR optó por colaborar con los trámites de financiamiento, ello en aras de concretar la compraventa. Así pues, esgrime que el BPPR desempeñó un rol dual en el negocio, toda vez que fungió como vendedor y como fuente de financiamiento. De igual manera, destaca que el personal de Popular Mortgage gestionó una extensión del Contrato hasta el 24 de marzo de 2016 en ánimos de alcanzar el financiamiento propuesto por el señor Nieves, el cual consistía en establecer un gravamen hipotecario sobre su propiedad residencial, ubicada en el Condominio Plaza Condado. Por consiguiente, asevera que el BPPR actuó de mala fe, ya que no le proveyó la carta denegatoria de financiamiento, siendo esto último un requisito para solicitar la devolución del depósito.
Posteriormente, el 5 de marzo de 2018, el señor Nieves insta su Oposición a Memorando de Derecho en Apoyo a Solicitud de Sentencia Sumaria Presentado por la Parte Demandada, mientras que, en esa misma fecha, el BPPR presenta su Oposición a Memorando de Derecho de la Parte Demandante.
Así pues, el 6 de junio de 2018, el foro primario emitió la Sentencia apelada, en la cual realizó las siguientes determinaciones de hechos:
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El Banco Popular es una corporación organizada bajo las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
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DeShow.com es una división del Banco Popular que se dedica a mercadear las propiedades inmuebles que forman parte de la cartera del banco, a través de la página cibernética del mismo nombre.
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Durante el mes de febrero de 2016, en la página cibernética de DeShow.com, se anunció la venta de una de las propiedades del inventario del Banco Popular, localizada en el Condominio Laguna, Apartamento Número 6, Miramar, San Juan, Puerto Rico (Inmueble).
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En o antes del 3 de febrero de 2016, el Sr. Nieves solicitó ofertas de financiamiento a Popular Mortgage, una división del Banco Popular.
5. La oferta de financiamiento fue para gravar la propiedad residencial del Sr.
Nieves, ubicada en el Condominio Plaza del Condado, Apartamento 902, sito en el área de Condado, San Juan, Puerto Rico (Propiedad Residencial).
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El 12 de febrero de 2016, el Sr. Nieves y el Banco Popular suscribieron un documento privado titulado Contrato de Compraventa de Propiedad Inmueble
(Contrato).
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En este Contrato, Banco Popular se comprometió a vender y ceder el inmueble.
Mientras, el Sr. Nieves se obligó a comprarlo.
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La cláusula 4 del Contrato, en lo pertinente, dispone lo siguiente:
El Cierre de la Propiedad ocurrirá no más tarde de la fecha que se establece en el inciso (g) del Anejo A de este Contrato luego del otorgamiento de este Contrato [ ] Si el Comprador no cualifica para el financiamiento para la adquisición de la Propiedad, este tendrá derecho a terminar este Contrato antes de la Fecha de Cierre mediante notificación por escrito al Vendedor que deberá incluir copia de la carta de la institución financiera denegando el préstamo del Comprador.
Si el Comprador elige terminar este Contrato por no haber cualificado para obtener financiamiento para adquirir la Propiedad, se le devolverá el Pronto Pago y, a cambio de ello, este Contrato se dará por terminado quedando así el Comprador libre de toda obligación que hubieran tenido bajo el mismo.
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La cláusula 9 del Contrato dispone lo siguiente:
a) Si el Comprador incumpliese con el pago del Balance del Precio de Venta o con cualquier otra de sus obligaciones en la Fecha de Cierre, y si tal incumplimiento, luego de serle notificado al Comprador, continuare por 5 días laborables, el único remedio del Vendedor por razón de dicho incumplimiento será terminar este Contrato, y al así hacerlo tendrá derecho a retener el Pronto Pago como daños líquidos por razón del incumplimiento del Comprador con los términos de este Contrato, acordando las Partes que los daños por razón del incumplimiento del Comprador serían difíciles, sino imposibles de precisar, y una vez el Vendedor haya retenido el Pronto Pago, el Vendedor y el Comprador, dejarán de tener derechos u obligaciones algunas bajo este Contrato y el Vendedor tendrá el derecho de venderle la Propiedad a un tercero.
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Si el Vendedor incumpliere con cualquiera de sus obligaciones en la Fecha de Cierre, el Comprador podrá notificarle por escrito al Vendedor indicando detalladamente el alegado incumplimiento del Vendedor. El Vendedor tendrá 10 días a partir del momento en que reciba dicha notificación por escrito de parte del Comprador para remediar o subsanar dicho incumplimiento; disponiéndose que, si el Vendedor no pudiese razonablemente llevar a cabo el cumplimiento requerido dentro de dicho periodo de 10 días, se le concederá un periodo de tiempo razonable no mayor de 30 días para remediar o subsanar dicho incumplimiento. Si al cabo de dicho periodo de...
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