Sentencia de Tribunal Apelativo de 22 de Agosto de 2019, número de resolución KLAN201801403
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201801403 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 22 de Agosto de 2019 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de SAN JUAN Caso Núm.: K CD2015-1498 Sobre: Cobro de Dinero |
Panel integrado por su presidente el Juez Figueroa Cabán, la Juez Nieves Figueroa y el Juez Salgado Schwarz.
Nieves Figueroa, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 22 de agosto de 2019.
Comparece ante nosotros Paseo de la Fuente Homeowners Association, Inc. (en adelante Paseo de la Fuente o apelante), mediante recurso de apelación. Solicita la revocación de la Sentencia Parcial a través de la cual el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (en adelante TPI), declaró Con Lugar una reclamación en cobro de cuotas de mantenimiento sobre determinada finca que agrupó dos solares y concluyó que a esta le aplica la cuota asignada para un solar con una vivienda familiar. Además, determinó que procede el cobro de las cuotas no satisfechas con sus intereses y penalidades, así como la imposición de honorarios de abogado a favor del apelante.
Examinado el recurso presentado, así como el derecho aplicable, acordamos revocar la Sentencia Parcial apelada.
Surge del expediente ante nuestra consideración que Paseo de la Fuente presentó una Demanda sobre cobro de dinero contra el señor Roberto Roca Buigas, la señora Katia Moledo y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (en adelante matrimonio Roca-Moledo o apelados). Alegó que el matrimonio Roca-Moledo era propietario de dos solares en la Urbanización Paseo de la Fuente (en adelante Urbanización) y adeudaba cuotas de mantenimiento por $7,729.14 por cada uno de estos, para un total de $15,458.28. Además, solicitó el pago de las cuotas de mantenimiento atrasadas, costas, gastos, interés legal y honorarios de abogado.
El matrimonio Roca-Moledo contestó la Demanda y presentó una Reconvención. En esencia, negó deber cantidad de dinero alguna a Paseo de la Fuente. Por el contrario, alegó afirmativamente que era dueño de un solo solar en la Urbanización, producto de una previa agrupación de dos lotes. En su Reconvención reclamó por el cobro de lo indebido y daños y perjuicios. También solicitó la imposición de honorarios de abogado a su favor.
En su Réplica a Contestación a Demanda y Reconvención, Paseo de la Fuente negó haber ocasionado daños a los apelados. Alegó, en esencia, que originalmente vendió dos solares, no uno, y que la escritura pública y la reglamentación disponen que las cuotas de mantenimiento se imponen por cada solar individual.
Con el beneficio de sendos memorandos de derecho presentados por las partes y las respectivas réplicas a los mismos, el caso quedó sometido para su adjudicación. Así las cosas, el 29 de octubre de 2018 el TPI dictó la Sentencia Parcial apelada, en la que incluyó las siguientes determinaciones de hecho:
1. Paseo de la Fuente Homeowners Association, Inc. es una corporación organizada bajo las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, con el propósito de proveer para el mantenimiento de las áreas comunales y la seguridad de la Urbanización.
2. La Urbanización está regida por la Escritura Núm. 23, titulada Deed of Declaration of Rights, Restrictions, Conditions and Constitution of Restrictive Covenants and Establishments of Provisions for the Paseo de la Fuente Homeowners Association, Inc. (escritura matriz), otorgada el 22 de agosto de 1990 por el notario José A. Menéndez Cortada.
3. Mediante esta escritura matriz, Uniestates, SE (la compañía), como dueña de la finca principal, estableció unas condiciones restrictivas a la [sic] que estarían sujetas [sic] todos los dueños de los solares residenciales, o de unidades de viviendas familiares, basado en un plan de desarrollo residencial comunitario.
4. La escritura matriz se enmendó mediante Escritura Núm. 12, titulada Amendment Number One (1) to the Deed of Declaration of Rights, Restrictions, Conditions and Constitution of Restrictive Covenants and Establishments of Provisions for the Paseo de la Fuente Homeowners Association, Inc., (enmienda a la escritura matriz), otorgada el 15 de junio de 1992 por el notario José A. Menéndez Cortada.
5. La enmienda a la escritura matriz se hizo con el propósito de enmendar el Artículo 11 de la escritura matriz, en cuanto a las obligaciones de los dueños de solares o de unidades de vivienda familiar de la Urbanización al momento de realizar construcciones en sus solares o unidades de vivienda familiar.
6. Conforme a la escritura matriz, cada dueño de solar residencial, o de unidad de vivienda familiar, se acoge a las disposiciones de la escritura matriz al momento de adquirir un solar residencial o unidad de vivienda familiar en la Urbanización.
7. De la escritura matriz surge la imposición de pago de cuotas anuales y especiales para el mantenimiento de la Urbanización, los intereses y costos relacionados al cobro de las mismas.
8. La cuota anual de mantenimiento se adjudicó en la escritura matriz por cada solar residencial o por unidad de vivienda familiar.
9. En la escritura matriz, un solar residencial está definido como:
any unimproved parcel of land located within the properties, which is intended for use as a site for a single family detached dwelling duly recorded and/or presented for recordation in the Registry of Property of Puerto Rico, San Juan Section as a separate, distinct and individual parcel pursuant to the execution of deed of segregation to such effect. A residential lot shall be deemed to be unimproved until the improvements being constructed thereon and competed [sic] and a use or occupancy permit is issued for such improvements.
10. En la escritura matriz, la unidad de vivienda familiar se considera como:
any unimproved property, for which a use or occupancy permit has been issued, intended for use as a single family detached dwelling, located within the Properties.
11. La cuota anual de mantenimiento establecida en la escritura matriz es distinta para los solares residenciales y para las unidades de vivienda familiar.
12. De la escritura matriz surge la facultad de la Junta de Directores de Paseo para aumentar dicha cuota, hasta un máximo de 15% por año.
13. El cobro de intereses por la falta de pago de las cuotas es de un 12% como máximo, además de las costas del litigio y honorarios de abogados, según sean concedidos por el tribunal.
14. Al momento en que la compañía otorgó la escritura matriz, estableció que el Plan Maestro del desarrollo de Paseo de la Fuente, sería objeto a [sic] continua revisión y cambios, indistintamente si los mismos alteraban el poder distribuido para las votaciones de los distintos miembros de la Urbanización.
15. El 29 de noviembre de 2011, los esposos Roca-Moledo y First Bank Puerto Rico otorgaron la Escritura Número 81 sobre Compraventa (escritura de compraventa), autorizada por la notario público Edda Ivette Rodríguez.
16. En dicha escritura de compraventa comparecieron First Bank Puerto Rico como parte vendedora y los esposos Roca-Moledo como compradores.
17. Mediante la escritura de compraventa, los esposos Roca-Moledo adquirieron un solar con la siguiente descripción registral:
---URBANA: PREDIO DE TERRENO en el Barrio Cupey Alto de Río Piedras, del término municipal de San Juan, Puerto Rico, en la URBANIZACIÓN PASEO DE LA FUENTE, con una cabida superficial de DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE punto CERO NUEVE METROS CUADRADOS (2,339.39 [sic] M.C.)...
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