Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Noviembre de 2019, número de resolución KLRA201900632
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201900632 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 27 de Noviembre de 2019 |
LEXTA20191127-029 - Nereida Cartagena Hernandez v. Jose A.
Bayon Sanchez H/n/c Caribbean Comercial Property Group
| Nereida Cartagena Hernández Recurrida vs. José A. Bayón Sánchez h/n/c Caribbean Comercial Property Group Recurrente | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Sobre: Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973 (Ley Orgánica de DACo) Querella Núm.: CAG-2018-0001162 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, el Juez Rivera Colón y el Juez Adames Soto.
Rivera Colón, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de 2019.
Comparece el señor José Agustín Bayón Sánchez h/n/c/ Caribbean Commercial Property Group (Sr. Bayón Sánchez o la parte recurrente) a través del recurso de revisión judicial de epígrafe presentado el 9 de octubre de 2019.
Solicita la revisión de la Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) el 26 de julio de 2019, notificada el día 31 del mismo mes y año. Mediante el referido dictamen se declaró Ha Lugar la Querella instada por la señora Nereida Cartagena Hernández (Sra. Cartagena Hernández o la parte recurrida).
El recurso de epígrafe tiene su génesis en una Querella presentada ante el DACO por la recurrida, Sra. Cartagena Hernández, contra el Sr. Bayón Sánchez, el 4 de septiembre de 2018. Mediante ésta, la parte recurrida solicitó la devolución del depósito de $10,000.00 que entregó como parte de un Contrato de Opción de Compraventa otorgado por la recurrida y la señora Noraida Rosa Rodríguez (Sra. Rosa Rodríguez o la vendedora). El referido contrato fue producto de las gestiones realizadas por el Sr. Bayón Sánchez, corredor de bienes raíces contratado por la vendedora, para procurar la venta de una parcela de terreno radicada en el Municipio de Caguas. [1]
El 13 de abril de 2016, se otorgó el contrato de opción aludido, en el cual se expresó que las partes habían llegado a un acuerdo sobre la compraventa del bien inmueble antes mencionado. Se estipuló como precio de venta la cantidad de $260,000.00 y que la parte vendedora concedía a la optante un derecho de opción, el cual debía ser ejercido en un término de 90 días a partir del otorgamiento. También se pactó que la recurrida (optante-compradora) haría entrega de la cantidad de $10,000.00 como depósito de buena fe y que dicha cantidad iba a ser entregada al recurrente, quien la retendría hasta tanto se realizara la transacción de bienes raíces proyectada, esto es, la compraventa.
Sobre el depósito, las partes estipularon las siguientes cláusulas atinentes a la controversia que nos ocupa:
Si el Optante COMPRADOR se arrepiente se arrepiente de la compraventa perderá el depósito de buena fe (opción) en su totalidad sin derecho alguno de exigirla, y el depósito será la comisión total del CORREDOR de Bienes Raíces. Más si dicho cierre se denegara por causa de la parte vendedora DUENO (sic), se le devolverá a la Optante COMPRADORA el 50% de la opción.
La compraventa está sujeta a la aprobación de un préstamo hipotecario por parte del Optante (COMPRADOR). Tanto el DUENO como el Optante (COMPRADOR) deben hacer todo lo que este a su alcance para agilizar el Préstamo y no mediar de forma alguna negligencia.
Si la transacción no se completa dentro del término de este contrato por razones atribuibles al COMPRADROR, este acuerda perder el dinero entregado como opción en su totalidad, solo se devolverá si existe justa causa.
Todas las partes acuerdan que los siguientes ejemplos no serán considerados Justa Causa: (1) dejar de proveer información necesaria, (2) retrasos voluntarios en la entrega de documentos, (3) no tener fondos disponibles, (4) no poderse verificar los ingresos, (5) voluntariamente no cumplir con los términos pactados, (6) cambio de empleo u otras razones personales.
Así las cosas, con la ayuda del recurrente, la Sr. Cartagena Hernández comenzó a gestionar el financiamiento de la referida propiedad con la institución bancaria Metro Island Mortgage, haciendo entrega de todos los documentos requeridos. Cabe señalar que, durante la tramitación del financiamiento, las partes otorgaron un segundo Contrato de Opción de Compraventa (Segundo Contrato de Opción) con fecha del 13 de abril de 2016, en el cual se reducía el precio de venta y se extendía el término para ejercer el derecho de opción. A su vez, el Segundo Contrato de Opción fue modificado varias veces por las partes, mediante Adendum con fechas del 19 de septiembre de 2016, 17 de julio de 2017 y 21 de diciembre de 2017. Los últimos dos Adendum reducían el precio de venta, el cual finalmente disminuyó a la cantidad de $125,000.00. Sin embargo, el primer Adendum del 19 de septiembre de 2016, además de extender el término para ejercer la opción, estableció que el contrato se modificaba a los efectos que las partes expresamente reconocen que el depósito de $10,000.00 NO será reembolsable. El mismo será dividido 50%
Vendedora y 50% Corredores.[2]
Transcurrido el tiempo de haber entregado la recurrida los documentos requeridos por Metro Island Mortgage, el 13 de agosto de 2018, la institución bancaria le notificó a la Sra. Cartagena Hernández que había denegado su solicitud de financiamiento debido a insuficiencia de fondos para el cierre (assets short funds to close). Por motivo de ello, la recurrida le reclamó al Sr. Bayón Sánchez la devolución de los $10,000.00 que le entregó como depósito. Por su parte, el recurrente se negó a devolverle el dinero a la recurrida, por lo que ésta procedió a instar la correspondiente querella ante el DACO.
Entablado el procedimiento adjudicativo ante el DACO, se celebró vista administrativa los días 16 de abril y 15 de mayo de 2019. Luego de aquilatar la prueba documental y testifical, la agencia formuló las siguientes determinaciones de hechos:
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El Querellado es un corredor de bienes raíces con número de licencia 17,447 emitida por la Junta Examinadora de Correderos, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces del Departamento de Estado. El Querellado cuenta con la finca número 300009396 emitida por Universal Insurance Company a favor de la Junta Examinadora de Correderos, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces conforme a la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico, Ley Núm. 10 -1994 (25 (sic)
LPRA sec. 3025 et seq.).
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La Querellante estaba interesada en adquirir una propiedad. La Querellante a través de su corredor de bienes raíces se comunicó con el Querellado quien mercadeaba la venta de una parcela de terreno radicada en el Barrio Beatriz del Municipio de Caguas (en lo sucesivo la Propiedad). La Propiedad constaba inscrita a favor de Noraida Rosa Rodríguez y El Cuerpo Evangelístico Yo Soy Vid Inc.
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El 13 de abril de 2016 la Querellante suscribió un primer Contrato de Opción de Compraventa con Noraida Rosa Rodríguez. Dicho Contrato también contiene la firma del Querellado y del corredor de bienes raíces, José Colon Apone (sic). El Querellado figura como el corredor de bienes raíces a cargo de la transacción. La redacción del Contrato de Opción de Compraventa estuvo a cargo del Querellado.
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Como parte del primer Contrato de Opción de Compraventa, las partes pactaron el precio de venta en $260,000.00 y pactaron un término de noventa (90) días para ejercer la opción de compraventa. La Querellante le entregó al Querellado $10,000.00 por la opción pactada. El Querellado depositó los $10,000.00 en su cuenta especial (cuenta de plica) del Banco Popular de Puerto Rico. El Querellado procedió a entregarle a la vendedora Noraida Rosa Rodríguez $5,000.00 de la opción de $10,000.00 que había pagado la Querellante.
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La Clausulas (sic) V Inciso 1, 4 y 5 del Contrato de Opción de Compra dispone lo siguiente:
1. El DUENO es dueño en pleno dominio de la propiedad descrita.
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El Optante COMPRADOR entrega como opción la cantidad de $10,000.00 como depósito de Buena Fe. Dicha opción se le entregara al CORREDOR de Bienes Raíces hasta tanto se realice la transacción de la referida propiedad.
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Si el Optante COMPRADOR se arrepiente de la compraventa perderá el depósito de buena fe (opción) en su totalidad sin derecho alguno de exigirla, y el depósito será la comisión total del CORREDOR de Bienes Raíces. Más si dicho cierre se denegara por causa de la parte vendedora DUENO, se le devolverá a la Optante COMPRADORA el 50% de la opción.
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El Querellado puso a la Querellante en contacto con José Rivera Perez, empleado de la institución bancaria Metro Island Mortgage para que comenzara con la solicitud de financiamiento. El Querellado le informó a la Querellante que debía enmendar sus planillas de contribuciones sobre ingresos para aumentar sus ingresos y así poder cualificar para el financiamiento. La Querellante comenzó con la entrega de la documentación solicitada por la institución bancaria.
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Las partes firmaron un segundo Contrato de Opción de Compraventa con fecha del 13 d abril de 2016 donde reducían el precio de venta a $185,000.00 y establecieron en doce (12) meses el término para ejercer la opción.
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El 19 de septiembre de 2016 las partes firmaron un Addendum (sic) el cual dispone lo siguiente:
La parte vendedora le concede a la Compradora una extensión al Contrato firmado el 13 de abril de 2016. Por 6 meses adicionales.
Se modifica también a los efectos que las partes expresamente reconocen que el depósito de $10,000.00 NO será reembolsable. El mismo será dividido 50% Vendedora y 50% Corredores.
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El 17 de julio de 2017 las partes firmaron otro Addendum (sic) el cual dispone lo siguiente:
Modificación en el precio de compra-venta de la propiedad localizada en Propiedad Residencial con 3 unidades de Vivienda, en 5 cuerdas de terreno. Ubicada en: bo. Turabo Carr 786 Km. 1.0 Sector Acueductos. 00725 con num (sic) de...
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