Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Septiembre de 2020, número de resolución KLAN202000295
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202000295 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2020 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina Caso Núm.: F AC2016-0328 Sobre: Ley de Condominios, Sentencia Declaratoria, Cobro de Dinero e Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidenta; la Juez Ortiz Flores, la Juez Nieves Figueroa y la Juez Lebrón Nieves
Lebrón Nieves, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de septiembre de 2020.
Comparece ante este Tribunal de Apelaciones, el Consejo de Titulares del Condominio Costa Mar Fase II (en adelante Condominio II o parte demandada apelante), mediante el recurso de apelación de epígrafe y nos solicita la revisión de la Sentencia emitida el 5 de febrero de 2020 y notificada el 6 de febrero de 2020, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina.
Mediante el aludido dictamen, el foro a quo declaró Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por Consejo de Titulares del Condominio Costa Mar Fase I (en adelante, Condominio I o parte demandante apelada). Esto, dentro de una Demanda sobre cobro de dinero, incumplimiento de contrato y en solicitud de sentencia declaratoria instada por la parte apelada contra los aquí apelantes.
Por los fundamentos que a continuación expondremos, se confirma la Sentencia apelada.
Conforme surge del expediente ante nuestra consideración, el 17 de febrero de 2016 el Condominio I presentó una Demanda contra Condominio II en cobro de dinero, incumplimiento de contrato y en solicitud de sentencia declaratoria sobre el porciento de participación de cada condominio sobre las áreas recreativas. Alegó, en síntesis, que ambos condominios pertenecen a un complejo de edificios llamado Costa Mar Apartments y que comparten un área común de carácter recreativa, cuya responsabilidad le corresponde a ambas partes.
Específicamente, adujo el Condominio I que, la Escritura Matriz establece que el pago de mantenimiento del área recreativa se distribuirá
conforme el porciento de participación de cada apartamento tomando como base el área total de todos los apartamentos construidos en las parcelas I y II y dividido entre el área de cada apartamento individual. Alegó que, a pesar de que el Condominio I cuenta con menos apartamentos y que sus áreas son más pequeñas, el Condominio II le ha cobrado el 50 % de los gastos comunales de las áreas recreativas desde el año 2005 hasta el 2012. En ese sentido, señaló que el Condominio II le adeuda $192,158.28 por haber pagado en exceso del porciento de participación que le correspondía. Expresó que debido a tal situación, ha realizado gestiones de cobro extrajudiciales, pero las mismas han sido infructuosas.
El Condominio I sostuvo, además, que ante la negativa del Condominio II de pagar o contratar a un agrimensor de forma conjunta, el Condominio I contrató al Ingeniero Narciso E. Matos Nazario para llevar a cabo las gestiones de mensura, quien determinó que el porciento de participación para el Condominio I es .2553 y para el Condominio II, es .7447. Expuso que el Condominio II violó la Escritura Matriz y la escritura de las áreas recreativas. Finalmente, solicitó la cuantía de $192,158.28 pagada en exceso, además de costas, gastos, honorarios de abogados e intereses.
El 28 de abril de 2016, el Condominio II presentó su Contestación a la Demanda. En resumen, sostuvo que si bien es cierto que la escritura de las áreas comunes dispone que el mantenimiento es responsabilidad de ambos condominios, esa participación debe calcularse tomando en consideración el área total de los apartamentos, e incluir los elementos comunes limitados designados, lo cual alegó, que Condominio I no ha realizado. Así también, indicó que ambas partes acordaron pagar los gastos en proporción a 50% cada uno, y que contrario a lo indicado en la Demanda, nadie le impuso a la otra parte determinada cantidad, sino que fue por acuerdo mutuo. El Condominio II señaló que el porciento que debe aportar cada condominio no está establecido en la Escritura Matriz, sino que esta solo expresa la fórmula que debe utilizarse para computarlo.
Por otro lado, sobre la acción de sentencia declaratoria, arguyó que el Tribunal debe establecer correctamente los porcientos de participación de ambos condominios, debido a que los presentados por el Condominio I no son correctos. En relación al cobro de dinero, alegó que las partes habían realizado un acuerdo para el pago de mantenimiento de las áreas comunes. De este modo, argumentó que no existe un enriquecimiento injusto, ya que los pagos fueron en virtud de un mutuo acuerdo. A su vez, indicó que la cantidad reclamada por los demandantes no es líquida ni exigible. Por tanto, señaló que no se ha pagado, pues no es posible pagar una deuda cuya cantidad no ha sido calculada correctamente.
En cuanto al alegado incumplimiento de contrato, el Condominio II sostuvo que, la única escritura en controversia es la escritura de las áreas recreativas, pues las demás, solo obligan a los titulares de cada régimen de propiedad horizontal. En ese sentido, expresó que el Condominio I incumplió con la referida escritura al no haber incluido el área de superficie correcta de cada uno de sus apartamentos. Adujo que, por el contrario, la parte demandante apelada excluyó del cómputo de participación, áreas que debió incluir.
La parte demandada apelante alegó afirmativamente, que hubo un acuerdo mutuo para pagar los gastos de las áreas comunes en proporción del 50%
cada parte.
Tras varios trámites procesales y múltiples vistas, el 18 de febrero de 2018, el Condominio II presentó un Memorando de Derecho.[1] En síntesis, sostuvo que no le adeuda ninguna cantidad al Condominio I, pues en este caso, aplica la doctrina de error de derecho. Añadió que, ambas partes conocían que debían realizar sus aportes a los gastos de mantenimiento de las áreas recreativas a base de la fórmula dispuesta en la Escritura Matriz. Adujo que, en la medida en que la escritura solo expresa la fórmula y no establece porciento alguno, el mismo debía ser calculado.
No obstante, señaló que las partes se habían reunido y llegado a un acuerdo para que el Condominio I pagara el 42.11% y Condominio II pagara el 57.89% de los gastos de las áreas recreativas. De esta forma, indicó que ambos condominios ajustaron de manera errónea los porcientos sin seguir la fórmula establecida en la Escritura Matriz. Argumentó que el Condominio I cometió un error de derecho en su interpretación sobre la fórmula, y año tras año realizó
el pago bajo ese error. En ese sentido, sostuvo que no procedía la devolución del dinero por constituir un pago indebido.
Por su parte, el 5 de abril de 2018, el Condominio I presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial en Cuanto a Procedencia de la Deuda[2].
En resumen, solicitó que no se considerara el referido Memorando de Derecho presentado por el Condominio II, ya que la doctrina de error de derecho fue revocada en nuestro ordenamiento jurídico. En cambio, solicitó al foro primario que dictara sentencia sumaria a su favor, a tenor con los siguientes hechos incontrovertidos:
1.
River Stone Corporation fue el desarrollador del Proyecto conocido como Costa Mar Apartments. Véase Hecho Núm.1 del Memorando de Derecho de la parte demandada del 20 de febrero de 2018, en adelante. Hecho Núm. __ del MD.
2.
El mismo se compone de dos condominios y un área común a ambos. Los condominios se conocen como Condominio Costa Mar Fase I y Condominio Mar Fase II. Hecho Núm. 2 del MD.
3.
El 22 de mayo de 2000 River Stone Corporation otorgó la escritura pública número 43 sobre Segregación, Constitución de Condiciones Restrictivas, Servidumbre Recíprocas Perpetuas de Uso, Paso y Mantenimiento ante el notario Rafael Soto Vega.
En esta escritura se segregaron las 3 parcelas que componen el proyecto conocido como Costa Mar Apartments y la de las áreas recreativas. También se establecieron en estas condiciones restrictivas aplicables a ambos proyectos.
En esta escritura se hace referencia a ambos condominios como Costa Mar Fase I y Costa Mar Fase II independientemente a que las respectivas escrituras matrices de cada uno se le puso otro nombre. Hecho Núm. 3 del MD.
4.
El 30 de junio de 2000 el Condominio Costa Mar Fase I fue sometido al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública número 54 ante el notario público Rafael Soto Vega. Conforme a dicha escritura pública el nombre correcto de este régimen es Condominio Costa Mar Apartments. Hecho Núm. 4 del MD.
5.
El 3 de enero de 2005, el Condominio Costa Mar Fase II, fue sometido al régimen de propiedad horizontal mediante la escritura pública número 1 ante la notario público Omara Méndez Bernard. Conforme dicha escritura pública el nombre correcto de este régimen es Condominio Costamar Beach Village West. Hecho Núm.5 del MD.
6.
En la escritura de condiciones restrictivas se indica lo siguiente:
El mantenimiento de la parcela número tres (3) Área Recreativa será responsabilidad de los titulares de la parcela uno (1) Costa Mar Apartments Fase I y de el (sic) (los)
titulare(s) de la parcela dos (2) Costa Mar Apartments Fase II, y de los titulares de los apartamentos que sobre estas parcelas se construyan.
Una vez construido (sic) Costa Mar Apartments, Fase II, y constituido...
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