Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Noviembre de 2020, número de resolución KLRA202000105
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA202000105 |
| Tipo de recurso | KLRA |
| Fecha de Resolución | 16 de Noviembre de 2020 |
| | | Revisión administrativa procedente de la Departamento de Asuntos del Consumidor Caso Núm. C-SAN-2019-004557 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, la Jueza Brignoni Mártir y la Jueza Grana Martínez.
Grana Martínez, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de noviembre de 2020.
La recurrente, señora Berenice Bayonet, presenta un recurso de revisión administrativa ante este tribunal, el 27 de febrero de 2020, en el cual nos solicita la revocación de una resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor, en adelante DACo. La referida resolución de DACo desestima una querella presentada por la señora Bayonet en contra de la Junta de Directores del Condominio Miramar Plaza. Por los fundamentos que discutimos en este escrito, revocamos la determinación recurrida. Los hechos fácticos y procesales indispensables para la comprensión de esta determinación se incluyen a continuación.
Surge del expediente ante nuestra consideración que, la señora Bayonet es residente del Condominio Miramar Plaza. Como muchos condominios en Puerto Rico, este fue afectado por el paso del huracán María, específicamente el apartamento de la señora Bayonet sufrió daños que se cuantificaron en $35,573.00 por la compañía Goldman-Gables-Gould Adjusters International, en adelante GGG Adjusters, una compañía contratada por la Junta de Directores del Condominio para ajustar los daños de los distintos apartamentos y ayudar en la reclamación al seguro.
Alega la recurrente que, el 2 de noviembre de 2018, recibió la primera comunicación del Presidente de la Junta de Directores del Condominio relacionada a los daños de su apartamento. Sostiene que en esta comunicación se le indicó que el pago por los daños sería de $7,997.88. Afirma la señora Bayonet, que no acepto dicho pago. La recurrente alega haber recibido el 5 de noviembre, una segunda comunicación del señor José Jiménez, Presidente de la Junta de Directores del Condominio y, la cual acompañó con un cheque de $7,797.88. En dicha carta, este le indicaba que de no estar satisfecha con el pago del seguro debía dirigir su objeción por escrito al señor Ralph Sampson de la compañía GGG Adjusters. La recurrente así lo hizo mediante una comunicación, en la cual detalló las razones por las cuales objetaba el pago y solicitó la reconsideración de la cuantía. El 3 de diciembre al no recibir comunicación en respuesta, envió una segunda comunicación a GGG Adjusters reiterando su objeción a la cuantía otorgada y, por primera vez, señalando una serie de pagos de la póliza de MAPFRE relacionadas a gastos o mejoras al condominio que no estaban relacionadas con los daños sufridos como consecuencia del huracán María. El 17 de diciembre de 2018, la recurrente escribió por tercera ocasión a Ralph Samson de GGG Adjusters reiterando sus comunicaciones anteriores y solicitando que se le proveyera el nombre de las personas que se abrogaron la autoridad de repartir la cuantía concedida por la compañía de seguros como indemnización por los daños sufridos a consecuencia del huracán María a los distintos residentes. Además, solicitó los criterios que se utilizaron al asignar cuantías y las razones para dedicar el dinero a áreas del condominio cuyo deterioro había sido previo al huracán María, tales como, los pasillos de los distintos pisos.
Aun sin respuesta, el 23 de enero de 2018, la recurrente entregó en la Oficina de Administración del Condominio una comunicación dirigida a la Junta de Directores. En esta solicitaba información sobre la asignación de más de $145,000 en fondos relacionados al huracán María, autorizados por la Junta para mejoras al área de actividades, las escaleras, los elevadores, la oficina de administración, las cámaras y los pasillos del condominio.
En esencia, la recurrente alega que la suma ofrecida como pago por los daños de su apartamento no fue a votación de los titulares, sino que fue dispuesta arbitrariamente por la Junta de Directores. Además, sostiene que la Junta incumplió con la Ley de Condominios al no elaborar ni notificar a los titulares un plan de fondos de reconstrucción destinando las cantidades específicas que habrían de designarse a la reconstrucción de cada apartamento.
Alega la recurrente que, al no recibir respuesta a ninguna de sus comunicaciones, el 18 de marzo de 2019 presentó una querella ante DACo contra la Junta de Directores del Condominio Miramar Plaza, el señor José Jiménez, el señor Charles Thomas, la señora Tuti Santiago, el señor Manuel Rodríguez, el señor Joe Galbraith y la señora Ibis Galera, todos miembros de la Junta de Directores del Condominio Miramar Plaza. Estos presentaron una Moción de desestimación que fue acogida por DACo desestimando la querella.
Inconforme, la señora Bayonet hace el señalamiento de error siguiente.
ERRÓ EL DACO AL NO PERCATARSE DE QUE, EN SU QUERELLA LA RECURRENTE NO ESTÁ CUESTIONANDO UNA DETERMINACIÓN DE LA JUNTA DE TITULARES DEL CONDOMINIO, SINO DE LA JUNTA DE DIRECTORES DEL INMUEBLE POR LO QUE NO APLICA EL TÉRMINO DE 30 DÍAS DEL INCISO (B) DEL ARTÍCULO 42 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL SINO EL INCISO (A) DEL MISMO ARTICULADO.
La recurrente sostiene que DACo desestimó su querella sumariamente por entender que la querella presentada ante la agencia excedía el término de 30 días concedidos por el Art. 42 (b) de la Ley 103-2003, 31 LPRA sec. 1293f.
Alega que DACo determinó que, habiéndose aprobado en Asamblea del Consejo de Titulares, el 25 de octubre de 2018, la querellante tenía desde la celebración de la asamblea el 24 de octubre de 2018 o desde la notificación del acta, si no estuvo presente y fue justificada su ausencia, un período de 30 días para acudir a DACo y no es hasta el 18 de marzo de 2019 que se presentó la querella.
Es a base a dicha aseveración, que la señora Bayonet sostiene que erró DACO toda vez que lo aprobado en la Asamblea fue un plan de distribución englobado del pago de Mapfre que destinaba una partida de $264,558.15 al área residencial del Condominio y no un plan de fondos que detallase las cuantías otorgadas a cada apartamento conforme requiere el Artículo 44 de la Ley de Condominios. Arguye la recurrente que la asignación individual a cada apartamento la hizo la Junta de Directores y no el Consejo de Titulares.
En resumen, lo que la recurrente impugna es la asignación individual a cada apartamento hecha por la Junta de Directores, no la aceptación de la dedicación de la cuantía de $264,558.15 al área residencial del Condominio efectuado por el Consejo de Titulares.
Aclarado lo anterior por la recurrente, sostiene que DACo debió
haber reconocido que para determinar su jurisdicción debía recurrir al Artículo 42, inciso a, de la Ley de Condominios. Detalló que tomando en consideración las tres cartas enviadas que interrumpieron el término prescriptivo, DACo aún tenía jurisdicción para atender el asunto.
Por su parte, la Junta sostiene que la recurrente tenía que demostrar que la actuación de la Junta le era perjudicial y agotar el remedio administrativo que dispone el Artículo 42 de la Ley de Condominios. Así afirman que la señora Bayonet no presentó a tiempo su impugnación, no la presentó
dentro del término de 30 días desde que tuvo conocimiento de esta. Para la Junta, eso fue el 25 de octubre de 2018, fecha de la Asamblea de Titulares en la cual la señora Bayonet estuvo presente. La Junta alega que, el 25 de octubre de 2018, en la Asamblea del Consejo de Titulares se presentó la oferta de Mapfre y el plan de distribución de fondos y que fue en ese momento en que se le asignó a su apartamento $7,997.88. Es la conclusión de la Junta, que el Consejo de Titulares, quien aprobó la oferta y el plan de distribución, no fue acumulado como parte indispensable y es la única parte con capacidad jurídica para responder, lo que también justifica la desestimación de la querella presentada...
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