Sentencia de Tribunal Apelativo de 5 de Mayo de 2021, número de resolución KLAN202000996
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202000996 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 5 de Mayo de 2021 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Caso núm.: D AC2018-0137 Sobre: Nulidad de Contrato, Dolo, Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Candelaria Rosa, el Juez Pagán Ocasio, el Juez Vázquez Santisteban y el Juez Ronda Del Toro[1].
Ronda Del Toro, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 5 de mayo de 2021.
Comparece ante nos Oriental Bank[2] (en adelante Oriental o el apelante)
mediante el recurso de apelación presentado el 9 de diciembre de 2020, quien nos solicita que revisemos la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón, el 28 de agosto de 2020 y notificada el 31 de agosto de 2020.
Por los fundamentos que exponemos a continuación, CONFIRMAMOS la determinación recurrida.
Mediante la escritura #67 sobre compraventa otorgada el 16 de febrero de 2017 ante el Notario Julio E. Pijem Berrios (en adelante la escritura de compraventa), FSM, CORP. (en adelante compradora o parte apelada) adquirió de Scotiabank (en adelante vendedora o parte apelante) la propiedad cuya, nulidad de la compraventa es objeto de la demanda incoada. El inmueble esta ubicado en la Urb. Tintillo Gardens, calle 3 Blq. D-1 #34, en el Municipio de Guaynabo.
Anterior a ello, las partes habían celebrado el contrato de opción a compraventa el 3 de febrero de 2017, mediante el cual incluyeron las siguientes cláusulas:
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CONDICION DE LA PROPIEDAD: Los OPTANTES reconocen que la propiedad fue adquirida por la VENDEDORA como consecuencia de un procedimiento de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria o mediante un procedimiento en cobro de dinero. En este sentido, la VENDEDORA advierte a los OPTANTES que debido a que fue una adquiriente voluntaria de la propiedad, desconoce el estado físico en que se pudiera encontrar la misma, al igual que desconoce sobre servidumbres que no surjan del registro de la propiedad, defectos ocultos que pudiesen estar afectando la propiedad o cambios que esta haya sufrido o se hayan realizado en la misma con el paso del tiempo. De esta forma, la VENDEDORA advierte que no ha contratado los servicios de un inspector profesional para llevar a cabo una inspección de la propiedad con el propósito de identificar situaciones como las descritas en esta clausula octava. [Énfasis suplido].
A tenor con la advertencia hecha por la VENDEDORA, los OPTANTES manifiestan haber inspeccionado la propiedad, o haber tenido la oportunidad para inspeccionarla y aceptan la misma en el estado en que se encuentra (as is), relevando de toda responsabilidad a la VENDEDORA y a R.E.O. CUSTOMER SOLUTIONS, Corp. y renunciando a entablar cualquier reclamación contra estos por cualquiera de las siguientes causas y las propiedades:
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Cualquier vicio oculto o aparente de que esta adolezca. Es decir, los OPTANTES renuncian a entablar cualquier reclamación contra VENDEDORA y/o R.E.O. CUSTOMER SOLUTIONS, Corp. por defectos ocultos que se presenten o que surjan en la propiedad con posterioridad a la fecha en la cual los OPTANTES advengan titulares de la misma.
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Señalamientos respecto a la propiedad de cualquier índole hechos por agencias administrativas de Puerto Rico o de Estados Unidos antes o después de la venta de la propiedad; incluyendo, pero no limitándose a problemas de permisos de uso zonificación y servidumbres.
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Problemas de colindancias, servidumbres que no surjan del registro de la propiedad, mensura o cabida de la propiedad.
Posteriormente, el 16 de febrero de 2017, las partes otorgaron la escritura de compraventa mediante la cual establecieron, entre las cláusulas, la siguiente:
LA PARTE COMPRADORA manifiesta que ha hecho un examen minucioso de la propiedad y está
completamente consciente del estado de condición actual y del deterioro de la misma; que la encuentra apta para el uso que habrá de destinarla y la acepta y la adquiere por el precio de compraventa alzado y ajustado por la condición actual de la misma y cómo se encuentra (as is); relevando a LA PARTE VENDEDORA de cualquier vicio o defecto oculto o aparente, de diseño y/o acueductos o de cualquier clase; desperfectos en las líneas eléctricas, etcétera, reconociéndose por LA PARTE COMPRADORA que LA PARTE VENDEDORA no actuó en forma alguna como diseñador, desarrollador, constructor de la misma y que no la ha utilizado para propósito alguno[3].
Así pues, vendida la propiedad por la suma de $165,000.00, FSM pagó
dicha cantidad además de los gastos de cierre, materiales para mejoras y las cuotas de mantenimiento de la propiedad.
En sí, alega la compradora que debido a que acudió a la Administración de la urbanización fue que obtuvo información a través del presidente de la asociación, el Sr. Rullán, que la propiedad inmueble tenía problemas de inundación; que los dueños anteriores habían instalado un tubo en la parte de la quebrada sobre el cual depositaron relleno lo que provocaba que esta se tupiera y causara las inundaciones[4]. Añadió que, estos datos le habían sido informados a Scotiabank y que el 31 de mayo de 2017 ocurrió otra inundación la cual fue presenciada por la compradora.
Por ello, ante toda esta situación el Sr. Rivera, presidente de FSM procedió a requerir una mensura de la propiedad a través de la cual este alega que obtuvo conocimiento que parte del área de cemento del patio y de la estructura de la residencia se extendía sobre el cauce de la quebrada, hecho que desconocía debido a que los muros de cemento de diez pies de altura no le habían permitido percibirlo antes de realizar la compraventa[5]. A su vez FSM alegó que Scotiabank tenía conocimiento de las inundaciones que afectaban la propiedad, por lo que de haber advenido en conocimiento de estos defectos no hubiese comprado la propiedad.
Por ello, FSM presentó la demanda en contra de Scotiabank el 29 de julio de 2017 para reclamar las siguientes partidas bajo el argumento de que se configuraron los elementos de vicio en el consentimiento por el dolo contractual. Asimismo, FSM indicó que incurrió en los siguientes gastos: $165,000,00 por la propiedad; $1,855.50 por gastos de cierre; una suma no menor de $19,500.00 en gastos para mejorar la propiedad; y $800.00 por el plano de mensura que ordenó preparar para conocer la realidad física del inmueble.
Por lo tanto, FSM solicitó que se declarara nula la compraventa y se le restituyera la propiedad a Scotiabank, y que este último pagara las cantidades, daños e intereses antes señalados con las correspondientes costas, y honorarios de abogado.
Por otro lado, Scotiabank en su contestación a la demanda expuso como parte de sus defensas afirmativas que el demandante, FSM, era un comprador sofisticado que relevó de responsabilidad al banco, ello por haber comprado la propiedad reposeída por un precio alzado y ajustado por la condición actual del inmueble y cómo este se encontraba (as is). Añadió que, el demandante a través de la cláusula quinta de la escritura 67 de Compraventa (anejo 1 de la demanda)
relevó de responsabilidad a la parte demandada[6]; que no incurrió
en dolo y que FSM no describió, cuantificó ni mitigó los daños; y que no ocurrió dolo grave en la contratación, que de haber ocurrido sería el dolo incidental que no acarrea la nulidad del contrato.
Como secuela de la conferencia con antelación al juicio celebrada el 22 de enero de 2019, el Tribunal primario ordenó a Scotiabank que produjera con las debidas salvaguardas de confidencialidad, la copia del manual o guía de procedimientos de Scotiabank para las inspecciones que realiza PISC, Corp. A su vez, le negó a FSM por tardío la producción del expediente del caso administrativo de la Oficina de Permisos del Municipio de Guaynabo en el caso 2002-00057 relativo a la querella incoada en el año 2002 en relación con los problemas de la propiedad relacionada en esta demanda. A raíz de esta determinación, FSM sometió el 6 de febrero de 2019 una solicitud de reconsideración para que se le permitiera la producción documental del expediente administrativo del caso. Por otro lado, Scotiabank se opuso a esta bajo el fundamento de que no era de su conocimiento de la existencia de los pleitos antes acaecidos sobre el inmueble.
Así pues, el 23 de abril de 2019 este foro en el caso con alfanumérico KLCE201900427 emitió una Resolución[7] en virtud de la cual se abstuvo de intervenir en la determinación del foro primario sobre la denegatoria de admitir en la vista en su fondo un expediente de la oficina de permisos de un municipio relacionado a querellas sobre el inmueble, esto acorde a la Regla 52.1 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 52.1.
Por consiguiente, luego de celebrada la vista de juicio en su fondo los días 4 y 7 de noviembre de 2019, el Tribunal debía determinar...
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