Sentencia de Tribunal Apelativo de 11 de Mayo de 2000, número de resolución KLAN9900744

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN9900744
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución11 de Mayo de 2000

LEXTCA20000511-01 Municipio de Carolina v. Fomento Recreativo

Municipio de Carolina, Apelado

v.

Compañía de Fomento Recreativo, et al, Apelante

Núm. KLAN9900744

Apelación

Procedente de Sala Superior de Carolina

Panel integrado por su presidente, Juez Miranda De Hostos y los Jueces Rivera Pérez y Rodríguez García

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 11 de mayo de 2000.

Se apela una sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina, que determinó que bajo un contrato suscrito entre la Compañía de Fomento Recreativo (Compañía de Fomento) y el Municipio de Carolina (Municipio), éste último tenía derecho a los cánones de arrendamiento de una parcela de terreno y ciertas estructuras, arrendadas anteriormente por la Compañía de Fomento a Surfside Hotel Corp. (Surfside).

Inconforme, la parte apelante Compañía de Fomento acude ante nos y alega la comisión de dos errores: primero, que incidió el foro apelado al admitir evidencia extrínseca para determinar la intención de las partes en el contrato; segundo, al

dictar sentencia sin hacer determinaciones de hechos y conclusiones de derecho por separado.

Evaluado los alegatos de las partes, confirmamos la sentencia apelada por los siguientes fundamentos.

I

El 3 de octubre de 1989 la Compañía de Fomento suscribió un contrato con Surfside por diez (10) años con opción de prórroga por dos (2) periodos de cinco (5) años cada uno, en virtud del cual la Compañía de Fomento arrendaba a ésta, cuatro mil (4,000) metros cuadrados que había sido deslindada de una finca de mayor cabida para efectos del arrendamiento antes indicado, donde ubicaban dos (2) estructuras de concreto para la operación de un hotel conocido anteriormente como el Tropimar. La finca de mayor cabida antes indicada se describe como sigue:

"URBANA: Predio de terrero de forma irregular radicado en el Barrio Cangrejo Arriba de Carolina, propiedad de la Compañía de Fomento Recreativo de Puerto Rico, con una cabida superficial de cuarenta y cinco cuerdas con tres mil novecientos ochenta y cuatro diezmilésimas, de otra (45,3984) y en lindes: por el Norte, con el Océano Atlántico y con la antigua carretera Estatal Número 187 (la cual radica dentro del predio), por el sur, con la antigua carretera Estatal Número 187 (la cual radica dentro el predio), y con la Carretera de Isla Verde, por el Este, con la Carretera de Isla Verde; y por el Oeste, con terrenos de la Compañía de Fomento Recreativo de Puerto Rico".

Inscrita al Tomo 720, Folio Número 72, finca 36,908, Sección Primera de Carolina.

"URBANA: Predio de terreno el cual constituye parte de la antigua Carretera Estatal Número 187 radicada en el Barrio Cangrejo Arriba de Carolina, con una cabida superficial de 5.4686 cuerdas y en lindes: por el Norte, con terrenos de la Autoridad de los Puertos de Puerto Rico (Predio I) ; por el Sur, con terrenos de la

Autoridad de los Puertos de Puerto Rico, y la Carretera de Isla Verde; y por el Este con la Carretera de Isla Verde".

Inscrita al Tomo 720, folio 82, finca 36909, Sección Primera de Carolina.

Como consecuencia de dicho contrato, Surfside tenía que realizar una serie de mejoras y construcciones en el lugar antes de comenzar a utilizarlo para el proyecto conocido como Tropimar "Beach Club & Convention Center".

En lo pertinente el referido contrato dispone:

. . .

PRIMERO

"LA ARRENDADORA" es dueña en pleno y absoluto dominio de los bienes donde radica el Balneario de Isla Verde, así como de éste.

SEGUNDO

"LA ARRENDADORA" es dueña en pleno y absoluto dominio y tiene el disfrute y posesión de la siguiente área y facilidad en el Balneario mencionado en el Hecho Primero precedente de este contrato el cual se describe a continuación:

a-

Parcela de terreno de 4,000 metros cuadrados con dos estructuras en concreto, conocido como el antiguo Tropimar.

TERCERO

"LA ARRENDADORA" le cede en arrendamiento las facilidades descritas a "LA ARRENDATARIA", quien las acepta bajo las siguientes:

CLAUSULAS Y CONDICIONES
DECIMOTERCERA

El canon de arrendamiento será de SIETE MIL CUATRO-CIENTOS DOLARES ($7,400.00) mensuales o el 10% de las ventas brutas, lo que resultare mayor pagaderos en o antes del días l0 de cada mes en la Oficina Central de "LA ARRENDADORA" por los primeros tres (3) años de este contrato. Este canon de arrendamiento comenzará a pagarse a partir de la fecha en que la División de Ingeniería de "LA ARRENDADORA" certifique que las facilidades están en condiciones para utilizarse. Habrá penalidad equivalente al diez por ciento (10%) de la renta mensual si el pago no se realiza durante los primeros diez (10) días del mes en

cuestión. Luego de transcurridos los primeros tres (3) años, el canon de arrendamiento será de DIEZ MIL DOLARES ($10,000.00) o el quince por ciento (15%) de las ventas brutas mensuales, lo que fuere mayor. (Énfasis suplido).

. .

.

Tal alegado deslinde no constituía una segregación de la finca principal por lo cual los terrenos y la referida propiedad seguía formando parte de la finca principal antes descrita que es parte del Balneario de Isla Verde.

De otra parte, los cánones de arrendamiento se comenzarían a pagar por Surfside a la Compañía de Fomento, una vez ésta certificara por su División de Ingeniería que, las facilidades estarían en condiciones de ser usadas.

Posteriormente, el 11 de octubre de 1990 el Municipio y la Compañía de Fomento, suscribieron un contrato de arrendamiento‑y usufructo por un término de diez años (10) años, con la opción de extender el término por dos (2) términos adicionales de diez (10) años cada uno. Mediante dicho contrato le fueron cedidos en arrendamiento al municipio dos (2) parcelas de terreno donde se encuentra ubicado el referido balneario de Carolina. Así las cosas, el 6 de julio de 1994 y el 29 de diciembre de 1994, la Compañía de Fomento y Surfside, realizaron enmiendas a los términos originales en el contrato por ellos suscritos, sin ningunaintervención del Municipio.

El 27 de abril de 1995, el Municipio demandó a la Compañía de Fomento por incumplimiento de contrato, nulidad de contrato y cobro de dinero. Alegó que el contrato que

había suscrito con la Compañía de Fomento, comprendía el área y las estructuras arrendadas a Surfside y por ende le correspondían las rentas devengadas en virtud de dicho contrato. En específico solicitó el pago de cánones de arrendamiento que Surfside había pagado a la Compañía de Fomento a partir de enero de 1995 y que le correspondían al Municipio.

El Municipio fundamentó su reclamación en ciertas cláusulas del contrato que disponen lo siguiente:

OCTAVO

Que dentro de las parcelas de terreno antes descritas se ha deslindado una parcela de terreno de cuatro mil metros cuadrados (4,000 m.c.) con dos estructuras de concreto, conocida como el Antiguo Tropimar, sujeta a un Contrato de Arrendamiento con "Surfside Hotel Corporation” para el desarrollo de un proyecto conocido como "Tropimar Beach Club & Convention Center”.

NOVENO

Que dentro de las parcelas de terreno antes descritas están enclavadas varias estructuras, incluyendo una de administración y facilidades para estacionamiento de vehículos de motor.

DECIMO

La ARRENDADORA le cede en arrendamiento las parcelas y facilidades descritas y el derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados a EL ARRENDATARIO, quien las acepta bajo las siguientes: (Énfasis suplido).

CLAUSULAS Y CONDICIONES

. . .

DECIMOTERCERA

El canon de arrendamiento será de un dólar ($1.00) anual pagadero dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la aprobación del Gobernador de Puerto Rico.

Es consideración adicional en este contrato la obligación de el ARRENDATARIO de asumir todos los costos para la administración, mantenimiento y operación del balneario. (Énfasis suplido).

DECIMOCUARTA

La ARRENDADORA cede, transfiere y asigna al arrendatario todos sus derechos bajo los contratos de concesiones vigentes.

La Compañía de Fomento contestó la demanda y presentó reconvención alegando en síntesis que, el Municipio no había pagado los cánones de arrendamiento ni había asumido los costos de mantenimiento y mejoras del balneario, lo cual constituía un incumplimiento con lo pautado, por lo cual se reservaba el derecho a solicitar su resolución.

Pendiente el caso de su resolución y a solicitud del Municipio, el 29 de noviembre de 1995 el tribunal de instancia ordenó a Surfside consignar en el tribunal los cánones de arrendamiento, en lugar de pagárselos a la Compañía de Fomento.

El 15 de diciembre de 1997, el Municipio presentó solicitud de sentencia sumaria la cual fue denegada por el tribunal de instancia debido a que concluyó que habían controversias medulares sobre la intención de las partes al contratar. Adujo el tribunal de instancia que era necesaria la celebración de una vista evidenciaria para dilucidar la intención de las partes a base de la totalidad de las circunstancias.

El Municipio el 29 de mayo de 1998, presentó recurso de certiorari ante este tribunal solicitando se revocara la referida resolución. Debido a que el Tribunal de Circuito de Apelaciones denegó el recurso solicitado, el Municipio presentó recurso de certiorari ante el Tribunal Supremo, recurso que fue denegado por dicho foro.

Visto el caso en sus méritos, el tribunal de instancia declaró el 4 de junio de 1999, con lugar la demanda presentada y ordenó a Surfside que en adelante pagara los cánones de arrendamiento pautados al Municipio. La única prueba presentada por la parte apelante fue el contrato de 11 de octubre de 1990, suscrito entre el Municipio y la...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR