Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2000, número de resolución KLAA9600262
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAA9600262 |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2000 |
LEXTCA20000630-30 Municipio de Ponce v. Avemarina Corporation
Municipio Autónomo de Ponce, Opositor-Recurrente
Junta de Planificación de Puerto Rico, Agencia-Recurrida
Núm. KLAA9600262
Revisión Administrativa
Procedente de Junta de Planificación de Puerto Rico
Panel integrado por su presidente el Juez Negrón Soto y los jueces Aponte Jiménez y Segarra Olivero Negrón Soto, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 30 de junio de 2000.
El Municipio de Ponce, en lo sucesivo Municipio, presentó el 18 de abril de 1995 un recurso de revisión ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual fue remitido a este Foro apelativo de acuerdo con los cambios de competencia dispuestos por la Ley de la Judicatura de 1994, posteriormente enmendada. 4 L. P. R. A. , secs. 22 et seq. Solicitó la revocación de la Resolución de la Junta de Planificación de Puerto Rico, en adelante Junta, que aprobó la consulta de ubicación radicada por Avemarina Corporation, en adelante Avemarina.
Por los fundamentos que se exponen a continuación se modifica la Resolución recurrida.
Consideremos la situación fáctica ante nos.
Avemarina presentó, por conducto del señor Rafael Rodríguez, una consulta de ubicación para el desarrollo de un proyecto turístico y residencial en una finca de 60.6817 cuerdas localizada en un distrito clasificado R-O, según el Reglamento de Zonificación de Puerto Rico (Reglamento de Planificación Núm. 4), y como suelo rústico común distrito de ordenación SRC, de acuerdo con el actual Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Ponce.Físicamente, esta finca ubica al sur de la Carretera Estatal Núm. 2, kilómetro 223.5, del Barrio Canas en el Municipio de Ponce, Puerto Rico, y colinda por el norte con la Carretera Estatal Núm. 2, al sur con el mar Caribe, al este con la finca de la Sucesión José A. Mercado y al oeste con la parcela TM 2 C. En la solicitud original Avemarinapropuso la utilización de los terrenos para la ubicación de un proyecto turístico el cual consistía en:
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9 edificios de villas para alojamiento de turistas, con 27 villas de un dormitorio y 45 villas de dos dormitorios.
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Edificio de Restaurante y facilidades de entretenimiento.
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Edificio de Administración y usos accesorios.
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Canchas de Tennis y Piscinas.
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Facilidades de marina y/o Deportes Acuáticos.
Dicho proyecto ocuparía el total de 10.60 cuerdas de ambas fincas.
El 24 de marzo de 1993 el Municipio le informó a la Junta que el proyecto, según propuesto, estaba conforme con las políticas y objetivos del Plan Territorial de Ponce.
Así las cosas, el 30 de junio siguiente la Junta le requirió a Avemarina la elaboración de una Declaración de Impacto Ambiental Preliminar (DIA-P). El 18 de octubre de 1993 Avemarina solicitó una enmienda a la consulta ante la Oficina de Permisos del Municipio, en adelante Oficina de Permisos, y que se le eximiese de la preparación del DIA-P, ya que consideraban que el proyecto, según enmendado, tendría poco impacto ambiental. Afirmó que el proyecto estaría localizado "frente al Mar Caribe con acceso por la Carretera Estatal Número 2, Kilómetro 223.5, Bario Canas de Ponce, Puerto Rico ... Este estará ubicado en una finca con un área superficial de aproximadamente 32.00 cuerdas a segregarse de dos fincas con cabida de 61.59 cuerdas." Resolución de la Junta de 10 de noviembre de 1993, 92-63-D-014-JPU, pág. 2. Las enmiendas solicitadas, según surge de la Resolución de la Junta, ibíd, consistían en:
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Siete edificios de villas para alojamiento de turistas, con 28 villas de un dormitorio y 28 villas de dos dormitorios. Se podrán unir dos villas contiguas para formar una de cuatro dormitorios.
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Edificio de Restaurant y facilidades de en entretenimiento.
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Edificio de administración y sus accesorios.
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Canchas de Tennis.
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Piscinas.
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Facilidades para Deportes Acuáticos.
El 1 de noviembre de 1993 la Oficina de Permisos elevó el expediente de ubicación a la consideración de la Junta.1 Luego, al considerar la consulta, el Municipio le expresó, mediante la carta firmada el 5 de enero de 1994 por el señor Javier Bonín, Director de la Oficina de Ordenación Territorial del Municipio y dirigida al señor Luis Frías Taboas, Secretario de la Junta, lo siguiente:
Nos parece necesario conocer el impacto de tránsito o de otro tipo en el área y en los terrenos aledaños los cuales estan siendo objeto de propuestas de desarrollo. En ellos se destacan un "Food Court" y Farmacia (del mismo proponente), un hotel-parador de 50 habitaciones de terrenos contiguos y varias solicitudes de lotificaciones para el área.
Aunque según nuestra evaluación, este proyecto es cónsono con los objetivos del Plan Territorial para potenciar el desarrollo de los recursos turísticos ( la zona costanera) nos parece que los mismos deben ocurrir dentro de un marco integral y no como hechos aislados, máxime cuando todo este sector está siendo afectado por nuevos desarrollos.
Es necesario que se garantice el potencial turístico-recreativo del desarrollo, así como el acceso público a las facilidades de apoyo a la recreación pasiva en el frente del mar a fin de evitar que el desarrollo propuesto se convierta en un desarrollo de casas veraniegas de carácter privado y no turístico.
Finalmente, mediante la Resolución de 10 de marzo de 1994la Junta eximió a Avemarina de la presentación del DIA-P y le ordenó la preparación de una evaluación ambiental, la cual le fue presentada. En las págs. 3-8 de la evaluación ambiental describió el proyecto de la siguiente manera:
La totalidad del proyecto ocupará seis (6) fincas con un área superficial de 60.6817 cuerdas. El área de cada una de dichas fincas es la siguiente: 1.0000, 1.0100, 2.0000, 2.0260, 27.6571 y 26.9986 cuerdas, identificadas como 1, 2, 3, 4, 5 y 6 respectivamente, en el Plano de Situación Existente ...
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B. 1. Primera Fase
Consiste del desarrollo de las fincas desarrollo de las fincas 1,2,3,4; la agrupación de las fincas 5 y 6, la segregación de la finca 6-A y la división de la finca 3 en 3-A y 3-B, donde se establecerán la mayoría de las facilidades comerciales y de servicio del proyecto. En los solares uno, dos, tres-A y seis-A se propone el establecimiento de cuatro edificios para la venta de comida y otros productos complementarios. En el solar identificado como 3-B se propone el establecimiento de un comercio al detal de artículos de consumo y uso corriente en el hogar y en el solar cuatro un edificio que albergará locales para venta de artículos en apoyo a las facilidades turísticas en el primer piso y salones de actividades, conferencias, seminarios y oficinas en el segundo piso.
II.B.2 Segunda Fase
Consiste de la segregación de una parcela de 21.00 cuerdas aproximadamente, para facilidades hoteleras las cuales consistirán de cuatro de la segregación de una parcela de 21.00 cuerdas aproximadamente, para facilidades hoteleras las cuales consistirán de cuatro edificios de dos niveles con doce unidades por piso para un total de noventa y seis unidades. Las estructuras estarán a una distancia de sobre cien metros del mar y su orientación garantizará las visitas a la zona marítima al máximo.
Como parte de esta fase se construirán además las atracciones y facilidades accesorias siguientes:
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un lago para recreación pasiva en el cual se proveerán botes de remos, canoas, botes de pedal.
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Area para botes de control remoto y otros servicios análogos.
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Piscinas para adultos y niños con facilidades de whirlpool.
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Canchas para el juego de tenis y multiusos.
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Veredas para caminar o correr.
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Restaurante.
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Salón de actividades.
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Administración y otras facilidades complementarias.
También se construirá la calle de acceso al proyecto, la cual terminará frente al mar con facilidades de estacionamiento para el público en cumplimiento del reglamento 17 sobre accesos a zonas marítimas. Las atracciones y facilidades accesorias a construirse como parte de esta segunda fase serán de uso común y compartidas por los huéspedes y residentes de las edificaciones de la cuarta y quinta fase del proyecto.
III.B.3. Tercera Fase
Consiste en la segregación de una parcela de 14.00 cuerdas aproximadamente para la construcción de un mini golf y un golf driving range para practicar los diferentes tiros.
III.B.4. Cuarta Fase
Parte de las facilidades turísticas. Consiste de la segregación de cuatro parcelas de dos (2) cuerdas aproximadamente cada una, para la construcción de cuatro (4) unidades de villas turísticas en Condotel las cuales variarán desde una hasta cuatro habitaciones por unidad.
Dichas villas se construirán con parámetros R‑T 2 3 las primeras dos a la calle de acceso y con parámetros R‑T 3 4 las otras. Estas villas tendrán el uso común de las atracciones turísticas construidas, además de áreas recreativas pasivas y están integradas a la administración y servicios ofrecidos a las villas construidas en la segunda fase.
III.B.5. Quinta Fase
Parte de las facilidades turísticas. Consiste de la segregación de una parcela de seis cuerdas aproximadamente para la construcción de 24 villas residencial‑turísticas con parámetros R‑T 1. De igual modo tendrán el uso común de todas las atracciones turísticas, además de áreas recreativas pasivas y estarán integradas a la administración y servicios de las villas hoteleras construidas en la segunda fase. A los fines de financiamiento dichas villas se construirán en Condotel o Propiedad Horizontal.
El 23 de marzo de 1994 Avemarina presentó otra Enmienda a la consulta consistente en la segregación2 y reparcelación de varias fincas de su propiedad y del señor René F. Sotomayor Santos para el desarrollo integral y en Fases para uso turístico, residencial‑turístico y comercial‑turístico.3 A esos efectos, solicitó "la segre‑
gación del área de terreno a ocupar por cada una de sus fases y sub‑fases para que el financiamiento sea separado e independiente".4
Memorial Explicativo a Segunda...
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