Sentencia de Tribunal Apelativo de 26 de Febrero de 2000, número de resolución KLRA0000836
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA0000836 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 26 de Febrero de 2000 |
KLRA0000836
Revisión Procedente de la Administración de Terrenos de Puerto Rico
Caso Núm. SDP 00‑06
Panel integrado por su presi.denta, la juez Alfonso de Cunipiano, y los jueces González Román y Segarra Olivero.
Alfonso de Cumpiano, J.
En San Juan, Puerto Ri.co, a 26 de febrero de 2001.
Housing Promoters, Inc. (Housing) presentó recurso de revisión en solicitud de que se deje sin efecto la adjudicación a Olympic Homes, Inc. (Olympic) de la solicitud de propuestas, identificada como SDPOO‑06, realizada por la Administración de Terrenos (la Administración) para la cesión de derechos de superficie y desarrollo de una parcela en Hato Rey. Plantea, en síntesis, que la Administración no proveyó las garantías procesales de igualdad de posición a todos los proponentes, que obvió los criterios de evaluación incluidos en la invitación a solicitud de propuestas y que interpretó incorrecta, arbitraria y caprichosamente la propuesta de Housing.
La Administración y Olympic presentaron oposición al recurso y a la paralización de los procedimientos solicitada por Housing. Considerados los argumentos presentados por las partes ordenamos a la Administración la paralización de los procedimientos de adjudicación de la SDP‑00‑06 hasta la solución de este recurso. A requerimiento nuestro, la Administración elevó copia completa, según certificación de dicha agencia, del expediente administrativo de la SDP‑00‑06.
Evaluados los planteamientos de las partes, el expediente en su totalidad y el derecho aplicable expedimos el recurso y por los fundamentos más adelante expuestos, dejamos sin efecto la adjudicación cuestionada a los fines de que la Administración tome en cuenta lo aquí dispuesto en cualquier otro procedimiento que determine llevar a cabo respecto a la parcela de terreno a que se refiere este recurso.
Los trámites seguidos previo a la adjudicación, según surgen del expediente, son medulares para la consideración de los planteamientos bajo consideración. Para junio de 2000 la Administración publicó un anuncio en solicitud de propuestas para la cesión a término de derechos de superficie y desarrollo de una parcela de terreno de 4.8072 cuerdas para diversos usos en Hato Rey, ubicada en área cercana al Centro Judicial de San Juan. En la referida solicitud la Administración informó que la adjudicación de la propuesta se haría conforme al Reglamento de Organización, Normas, y Procedimientos del Comité de Subastas y que sería adjudicada al licitador cuya oferta reuniera las especificaciones, términos, condiciones, instrucciones generales y condiciones especiales indicadas en la solicitud. Luego de celebrada la reunión preliminar, a la que asistieron tres posibles licitadores, y como resultado de las dudas comunicadas a la Administración ésta notificó dos adendos enmendando las condiciones especiales.
Conforme la solicitud y sus adendos se aceptarían propuestas para la construcción de varios edificios multipisos, uno de estos dedicado a estacionamiento público, con mínimo de 1,500 espacios. Los otros edificios podrían incluir áreas comerciales, de oficina, residenciales o institucionales.
Se aceptarían propuestas que incluyeran una cesión de derecho a perpetuidad sobre un máximo de 5,000 metros cuadrados para desarrollo residencial exclusivamente.
La cesión del derecho de superficie sería por un término no mayor de setenta (70) años, debiendo pagarse una anualidad por adelantado no menor de $650,000.00. Los licitadores debían ofrecer incrementos en el pago de la anualidad al terminar los primeros diez (10) años y así sucesivamente en intervalos de 10 años, hasta cumplirse los setenta (70) años. El precio mínimo por la cesión a perpetuidad del derecho de superficie sobre el área para desarrollo residencial se fijó en $450.00/m.c. Apéndice del recurso, págs. 1‑17.
La adjudicación de la propuesta estaría sujeta a la aprobación de la consulta de ubicación del proyecto por la Junta de Planificación y demás agencias concernidas, así como por la Junta de Gobierno de la Administración. Ibíd, pág.
lo. Como condiciones especiales se indicó en el segundo adendo que la Administración no tiene estudios sobre la capacidad de infraestructura de la parcela‑1, de las servidumbres que la afectan, de la posibilidad de ensanche de la calle Coll y Toste, ni de las condiciones del subsuelo.
Ibíd, pág. 16. 1
El 29 de agosto de 2000 se abrieron las propuestas de Housing y Olympic, únicos licitadores en parti‑cipar. Además de lo requerido, Housing presentó en su propuesta económica un elemento adicional consistente en la participación de la Administración en la ganancia de la operación de los espacios comerciales, de oficina y de estacionamiento. El 1° de septiembre el Lcdo. William Cancel Burgos refirió ambas propuestas a la Sra. Nurys Paniagua, Directora de Presupuesto y Finanzas de la Administración, para que fueran sometidas a evaluación por la firma de consultores externos Deloitte & Touche, LLP. Específicamente señaló el licenciado Cancel que tomaran en consideración la diferencia entre los pagos escalonados que ambos licitadores ofrecían durante todo el período cubierto por la cesión de derechos de superficie respecto al área no destinada a desarrollo residencial, así como el precio ofrecido por el área residencial. También solicitó que se considerara en el análisis si era aplicable una opinión del Contralor en cuanto a que la tasa de descuento razonable era el 7.08% y no el 12%, a fin de determinar el factor de riesgo representado en cada alternativa de pago de las anualidades diferidas durante el término del contrato. Apéndice del recurso, págs. 578‑580.
El 5 de septiembre de 2000 la señora Paniagua remitió a Deloitte & Touche las propuestas para el análisis económico, el que debería ser sometido en o antes del 13 de septiembre próximo.
El 11 de septiembre de 2000 el Sr. Vicente Rodríguez, Presidente de Olympic, envió una carta al Comité de Subastas de la Administración relacionada con la SDP‑00‑06. En la misma efectuó una evaluación comparativa de su propuesta y la de Housing. Señaló, entre otras cosas, que Housing había incurrido en violaciones a los criterios establecidos en la invitación a la subasta al incluir una oferta condicionada a hechos y eventos que no son la anualidad por los derechos de superficie y desarrollo de la parcela. Añadió que la oferta de Housing era imprecisa y especulativa, sujeta a la condición de que haya ganancias y que, de materializarse tal ganancia, se reduciría por el pago de contribuciones y otros gastos que serían de completo control y dominio de Housing. En su análisis, Olympie hizo énfasis en las alegadas ventajas de su propuesta sobre la de Housing. Entre éstas alegó una mejor protección del interés público ya que, como arguyo, aunque la oferta de Housing reflejaba un total mayor al finalizar los setenta (70) años del contrato, la oferta de Olympíc permitía a la Administración el mayor beneficio económico en el menor tiempo posible.
En la referida carta Olympic presentó un listado de lo que describió como graves fallas en la propuesta...
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