Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2002, número de resolución KLAN0001003
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0001003 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2002 |
| JOSÉ F. RODRÍGUEZ PERELLO y su esposa ANA M. MORALES CARRASQUILLO y la Sociedad Legal de Gananciales Demandantes-Apelados V. ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE VILLA CAPARRA NORTE, INC. Y Otros, y ASOCIACIÓN DE VECINOS DE VILLA CAPARRA, INC. Y Otros Demandados-Apelantes | KLAN0001003 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Sobre: Sentencia Declaratoria Caso Núm: DAC1991-7542 |
Panel integrado por su Presidente, el Juez Urgell Cuebas, el Juez Aponte Hernández y el Juez Soler Aquino
Aponte Hernández, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2002.
Los apelantes, Asociación de Residentes de Villa Caparra Norte, Inc. y la Asociación de Vecinos de Villa Caparra, Inc. (las Asociaciones) solicitan que revoquemos la Sentencia emitida el 13 de septiembre de 1999 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón. Mediante la misma, dicho foro resolvió que no existía servidumbre, ni condición restrictiva de edificación y uso, sobre la propiedad adquirida por los demandantes José F.
Rodríguez Perelló y su esposa Ana M. Morales Carrasquillo (esposos Rodríguez-Morales) por ser éstos terceros protegidos por la fe pública registral.
Por los fundamentos que expondremos, revocamos la sentencia apelada.
La propiedad que nos ocupa es la finca con el número registral 1475 inscrita al folio 151 del tomo 25 de Guaynabo. Consiste de un solar con cabida de mil ciento veinticinco (1,125) metros cuadrados, que colinda por el norte con la carretera número 2 que conduce a Bayamón y por sus lindes restantes con terrenos de fincas privadas.1 Los dueños de dicha propiedad son los demandantes-apelados esposos Rodríguez-Morales. La misma resulta de la segregación de una finca de mayor cabida identificada con el número registral 920, según consta de la Escritura Número 42 otorgada el 4 de junio de 1938 ante el notario Sergio G.
Gelpí, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Por ser imprescindible a la solución de la controversia que se nos presenta, a continuación expondremos los antecedentes registrales de la propiedad con número registral 1475.
Don Mercedes Ojea y su esposa Nemesia García Pacheco (esposos Ojea-García) eran dueños en pleno dominio de una finca con una cabida aproximada de trescientas treinta y tres (333) cuerdas de terreno, localizada en el Barrio Pueblo Viejo del término municipal de Guaynabo. Mediante escritura Número 34 otorgada el 28 de abril de 1938 ante el notario Sergio G. Gelpí, los esposos Ojea-García, segregaron de dicha finca veinticinco (25) cuerdas de terreno y le vendieron al señor José María González y su esposa Elena Giusti (esposos González-Giusti), libre de cargas y gravámenes. La escritura fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad y la finca de veinticinco (25) cuerdas quedó inscrita bajo el número registral 920, al folio 157, tomo 17, de Guaynabo.
Poco después de un (1) mes, esto es, el 4 de junio de 1938, los esposos González-Giusti, otorgaron la Escritura Número 42 ante el mismo notario, mediante la cual segregaron y vendieron al señor Alfredo Vicente Conde (Vicente) una parcela de mil trescientos doce y medio (1,312.50) metros cuadrados de terreno hasta entonces pertenecientes a la referida finca número 920. Según consta en la tercera cláusula de la referida escritura, los esposos González-Giusti acodaron vender y el señor Vicente comprar la mencionada parcela "con todos sus usos, servidumbres y demás derechos inherentes a la misma".2 También se acordó en las cláusulas quinta y sexta lo siguiente:
En la parcela aquí segregada y vendida solamente se podrá construir una casa-residencia de una sola vivienda y dicha casa deberá ser construida a una distancia no menor de quince pies de la calle que dé su frente. Esta casa debe ser de CONCRETO de un precio no menor de CUATRO MIL DOLARES ($4,000.00).
Las anteriores restricciones se inscribirán en el Registro de la Propiedad para gravar el inmueble vendido y obligará al comprador, sus herederos o cesionarios, y el cumplimiento de dichas restricciones podrá ser exigido por los vendedores o por cualquier otra persona, personas o entidades que adquieran parte alguna de la finca principal anteriormente descrita.
La escritura fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad el 26 de agosto de 1942. La parcela recibió el número registral 1475, inscrita al folio 151, tomo 25 de Guaynabo.4
Por otra parte, el 14 de diciembre de 1939, los esposos González-Giusti otorgaron la Escritura Número 63 ante el notario Enrique Córdova Díaz. Mediante dicha escritura, los esposos González-Giusti, con el propósito de urbanizar el remanente de la finca número 920 así como otra finca de su propiedad, acordaron imponer ciertas restricciones en cuanto a la cabida de los solares en que los terrenos serían divididos, en cuanto al uso a que dichos terrenos podían ser dedicados y en cuanto a la forma y manera en que debían hacerse las construcciones en los mismos. Según, consta en la escritura, dichas restricciones serían inscritas en el Registro de la Propiedad "para que obliguen tanto a los esposos González-Giusti, como dueños de las propiedades indicadas, como a las personas o entidades que compren solares en dichas propiedades".5 En relación con la controversia que nos ocupa, se establecieron las siguientes restricciones: (a) la cabida de los solares no podía ser menor de setecientos cincuenta (750) metros cuadrados; (b) en cada uno de los solares no podía construirse más de una casa residencia, de una sola vivienda, el costo de la cual no podía ser menor de tres mil dólares ($3,000.00), aunque podían construirse edificaciones independientes para alojamiento de servidumbre, chofer y para almacenaje de automóviles privados y (c) las casas residenciales serían construidas a una distancia no menor de quince (15) pies de la calle a que dieran frente. Esta escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 19 de enero de 1940.
En relación con la finca número 1475, el 19 de diciembre de 1944 quedó reducida su cabida a mil ciento veinticinco (1,125) metros cuadrados luego de que Vicente segregara y vendiera ciento ochenta y siete (187) metros cuadrados al Pueblo de Puerto Rico para el ensanche de la carretera número 2 que conduce a Bayamón.6 Luego de varios incidentes y anotaciones registrales, el 15 de marzo de 1988 la finca número 1475 quedó inscrita a favor de Carlos Casellas López y su esposa Olga Badillo Valles (esposos Casellas-Badillo).7 Dichos esposos, mediante Escritura Número 10 otorgada el 25 de marzo de 1988 ante el notario José Garrido Monge, vendieron a los esposos Rodríguez-Morales, aquí apelados, la finca número 1475. La escritura de compraventa indicaba que la propiedad se encontraba libre de cargas y gravámenes.8 Ésta quedó debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad el 31 de mayo de 1988, al folio 151, tomo 25 de Guaynabo, inscripción séptima.9
Así las cosas, en o allá para el mes de diciembre de 1991, los esposos Rodríguez-Morales utilizaron la referida finca para la venta de árboles de navidad y las Asociaciones objetaron el uso que los esposos Rodríguez-Morales dieron al solar. Por tal motivo, el 12 de diciembre de 1991 los esposos Rodríguez-Morales presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia demanda sobre sentencia declaratoria solicitando a dicho foro que liberara el solar de la condición restrictiva que gravaba el mismo. Alegaron que su solar debía ser excluido de las condiciones restrictivas para urbanizar, impuestas mediante Escritura Número 63, así como de la servidumbre que limitaba los usos que se le podían dar a la misma, constituida mediante Escritura Número 42, debido a que: (1) habían ocurrido múltiples violaciones a dicha servidumbre en otros solares; (2) habían ocurrido cambios drásticos en el vecindario desde que se constituyó la servidumbre; (3) prevalecían numerosos usos incompatibles con la misma; y, (4) su creación por el titular fue arbitraria. La demanda fue enmendada el 10 de marzo de 1993 y el 16 de mayo de 1995. El 28 de octubre de 1997 las Asociaciones presentaron su primera contestación y el 28 de enero de 1998 presentaron su contestación a la segunda demanda enmendada.
Como consecuencia de una estipulación presentada por las partes, el 17 de marzo de 1998 el tribunal emitió orden designando al Lcdo. Ángel Hermidia como Comisionado Especial del Tribunal.10 En dicha orden, se le encomendó al Comisionado recibir toda la evidencia y rendir un informe con determinaciones de hecho y conclusiones de derecho. En el inciso [4] de dicha orden se dispuso:
La parte demandante y la Asociación de Propietarios de Villa Caparra Norte, Inc.
serán responsables en partes iguales por el pago de honorarios y gastos en que incurra el Comisionado. Participará en partes iguales en dicho pago cualquier otra parte que así lo consiente a través de la Asociación de Propietarios de Villa Caparra Norte, Inc.
Luego de varios trámites procesales, el 20 de agosto de 1998, los esposos Rodríguez-Morales presentaron moción de sentencia sumaria. En relación con las condiciones restrictivas para urbanizar (Escritura Número 63), los esposos González-Morales alegaron que las mismas habían sido impuestas con posterioridad a la compraventa suscrita por Vicente, razón por la que los esposos González-Giusti no podían imponer restricciones sobre un terreno que ya no les pertenecía. En cuanto a la limitación de construcción y uso contenida en la escritura mediante la cual Vicente adquirió la referida propiedad...
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