Sentencia de Tribunal Apelativo de 8 de Septiembre de 2004, número de resolución KLCE200401082

LEXTCA20040908-14 QLT Services Inc. v. Consejo de Titulares del Condominio Golden View Plaza

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGION JUDICIAL DE SAN JUAN

Panel IV

QLT SERVICES INC. Demandante-Recurrida v. CONSEJO DE TITULARES DEL CONDOMINIO GOLDEN VIEW PLAZA Y PEDRO RIVERA MALDONADO Demandados-Peticionarios Y FOWLER LEASING INC. Y ADALBERTO GUTIERREZ FILIBERTI Demandados

KLCE200401082

Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de San Juan Caso Núm.: KAC2002-8100 (807) Sobre: Incumplimiento de Contrato y Daños

Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Martínez y los Jueces González Rivera y López Feliciano

López Feliciano, Juez Ponente

R E S O L U C I Ó N

En San Juan, Puerto Rico a 8 de septiembre de 2004.

Comparece ante este foro el Consejo de Titulares del Condominio Golden View Plaza y el Sr. Pedro Rivera Maldonado, miembro de dicho Consejo (los peticionarios), y nos solicitan que revoquemos una orden del Tribunal de Primera Instancia (T.P.I.), Sala de San Juan, mediante la cual se pronunció no ha lugar a una moción solicitando sentencia sumaria presentada por ellos en el caso de QLT Services, Inc. v. Asociación de Residentes o Consejo de titulares del Condominio Golden View Plaza et al., civil núm. KAC 2002-8100; sobre incumplimiento de

contrato y daños; interferencia torticera con relación contractual y daños.

También nos solicitan los peticionarios que atendamos el planteamiento de que el T.P.I. incidió en error por no haber dictado a favor del copeticionario Pedro Rivera Maldonado una sentencia parcial de desestimación con perjuicio, dado el desistimiento de la aquí recurrida.

Con el beneficio de los escritos de las partes estamos en posición de resolver, lo que a continuación hacemos.

I

Los Hechos e Incidentes Procesales

El desarrollador HERA Development, S.E. sometió al régimen de propiedad horizontal el inmueble llamado Condominio Golden View Plaza (el Condominio).

El 1 de julio de 2000 el Sr. Ramón Martínez Pérez, a la sazón presidente de Golden View Plaza Inc. y en su capacidad de administrador interino del Condominio, suscribió y firmó un contrato con QLT Services, Inc. (la recurrida) intitulado “Contract Agreement for Instalation of Washing and Drying Machines”, para la instalación y operación de máquinas de lavar y secar ropa en facilidades del Condominio.

Conforme a dicho contrato, por la prestación de sus servicios el Condominio pagaría a la recurrida la suma de $300.00 mensuales. El contrato tenía una vigencia del 1ro. de octubre de 2000 hasta el 1ro. de octubre de 2003; y se mantendría en todo vigor, a menos que con treinta días de antelación a su vencimiento cualquiera de las partes notificara a la otra su intención de cancelarlo a la fecha de su terminación.

La recurrida prestó sus servicios al Condominio y pagó las mensualidades pactadas desde octubre 2000 hasta el 31 de julio de 2002, en que el Consejo de Titulares del Condominio canceló el contrato. En esa misma fecha, el Consejo de Titulares decidió suscribir un contrato para esos mismos servicios con la firma Fowler Leasing Inc., cuyo gerente es el Sr. Alberto Gutiérrez Filiberti, ambos codemandados en instancia.

El 14 de marzo de 2001, el desarrollador del Condominio transfirió la administración interina al Consejo de Titulares constituido. Desde esa fecha el Condominio continuó pagando directamente la mensualidad de $300.00 a la recurrida, hasta noviembre de 2002 en que fue efectiva la cancelación de su contrato.

El Consejo de Titulares aduce que tuvo que aceptar el contrato con la recurrida “durante un periodo razonable ... mientras que la nueva administración o Junta de Directores ... de Golden View ... se tomaba el tiempo necesario para decidir cuáles contratos otorgados por el exadministrador interino debían ser ratificados por el ... Consejo y cuáles no”. Véase Apéndice de la petición de certiorari, pág. 40.

La prueba documental sometida al T.P.I. durante el incidente para adjudicar la solicitud de sentencia sumaria, demuestra que desde diciembre de 2000 hasta noviembre de 2002 la recurrida hizo unos 24 pagos de $300.00 mensuales al Condominio, los que éste recibió. Esos pagos comenzó a recibirlos directamente el Consejo de Titulares desde marzo de 2001, ya que antes de esa fecha los recibía el administrador interino.

La codemandada en instancia Maytag Comercial, nombre comercial de equipo de lavanderías, proveyó ciertos equipos a Fowler Leasing, Inc. para ser instalados en el Condominio.

Ante la cancelación del contrato en cuestión, el 25 de febrero de 2003 la recurrida presentó la demanda antes aludida en el T.P.I. contra el Consejo de Titulares del Condominio Golden View Plaza y/o Asociación de Residentes de(sic), Condominio Golden View Plaza, Pedro M. Rivera Maldonado, Maytag Comercial, Fowler Leasing, Inc., y Adalberto Gutiérrez Filiberti.

Instada la demanda, con fecha 10 de febrero de 2004 los peticionarios presentaron al T.P.I. una solicitud de sentencia sumaria, alegando en lo pertinente lo siguiente:

“1. Los hechos esenciales del caso de autos ocurrieron bastante tiempo antes de la vigencia de la actual Ley de Condominios o Ley de Propiedad Horizontal según enmendada por la Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003.

2. La fecha de vigencia de la referida Ley 103 fue el 4 de julio de 2003 y, por ende, esa es la misma fecha de vigencia de la nueva Ley de Condominios.

3. Una simple lectura de la Demanda Enmendada nos demuestra claramente que dicha Ley 103, o Ley de Condominios, no es de aplicación a los hechos esenciales de este caso en lo que respecta al Régimen de Propiedad Horizontal.

4. A esos hechos esenciales, en cuanto a lo que tengan que ver con dicho Régimen, les aplica la Ley de Propiedad Horizontal que estaba vigente antes de que se aprobara la Ley 103 de 5 de abril de 2003.

...

5. Tanto bajo la anterior Ley de Propiedad Horizontal como al amparo de la actual Ley de Condominios, que entró en vigor el 4 de julio de 2003, está muy claro que “[n]ingún contrato otorgado durante el período en que la administración del inmueble estuvo a cargo del titular que sometió el mismo al régimen de propiedad horizontal vinculará al Consejo de Titulares a menos que los titulares, por voto mayoritario, ratifiquen dicho contrato.” Artículo 36-A de la Ley de Condominios, o Ley de Propiedad Horizontal según enmendada por la Ley 103 de 5 de abril de 2003; 31 L.P.R.A. sec. 1293-1. (Énfasis suplido.)

6. En el último párrafo del citado Artículo 36-A se expresa que el mismo ‘se interpretará restrictivamente en protección de los derechos de los titulares.’

7. En concreto, nunca el Consejo de Titulares del Condominio Golden View Plaza ha tenido ante sí, para consideración y ratificación, contrato alguno que haya sido otorgado por la corporación demandante (QLT Services, Inc.) y el desarrollador, y ex administrador interino de dicho Condominio, HERA Development S.E. En otras palabras, el referido consejo de titulares nunca ha ratificado un contrato que haya sido otorgado por el mencionado desarrollador y la corporación demandante. Esta última carece de prueba que demuestre lo contrario.

...

10. Es más que claro que no existe contrato alguno otorgado por dicho desarrollador, HERA Development, y QLT Services, Inc., que vincule y obligue al Consejo de titulares del Condominio Golden View Plaza frente a la corporación demandante.”

La recurrida acompañó con su solicitud de sentencia sumaria declaraciones juradas de miembros de la Junta de Directores del Condominio y del Consejo de Titulares, dirigidas a establecer que nunca se sometió para ratificación al Consejo de Titulares el contrato otorgado por el administrador interino con la recurrida.

El 4 de marzo de 2004 la recurrida presentó ante el T.P.I. su oposición a la sentencia sumaria solicitada. Con dicha oposición acompañó una declaración jurada del Sr. Juan Martínez Pérez, Presidente de Golden View Plaza Inc. y administrador interino del Condominio hasta el 28 de febrero de 2001, donde éste consigna que entregó a la Junta de Directores del Condominio la lista de los contratos vigentes al momento de la transferencia de la administración y copia de los mismos. Particularmente señaló el señor Martínez en su declaración jurada lo siguiente:

“Que de conformidad con las disposiciones legales aplicables procedimos a pautar la transferencia del administrador interino a la Junta de Condómines entregando a la nueva Junta de Condómines del Condominio Golden View la lista de los contratos vigentes al momento de la transferencia y copia de los mismos informándole que tenían capacidad para re-negociar dichos contratos o contratar con terceras personas.

Entre los documentos entregados están los contratos de QLT Services, Inc., Electric Services, Inc., Precisión Elevators Systems Corp., Action Force Security, Inc., Browning Ferries Industries, Inc. y G. & N. Mechanical Contractor, Inc. y los planos del edificio y otros documentos relacionados”.

El 30 de junio de 2004, con notificación a las partes el 14 de julio siguiente, el T.P.I. dictó la Orden objeto del presente recurso, pronunciándose no ha lugar a la sentencia sumaria solicitada.

Estando pendiente de resolverse en el T.P.I. el planteamiento de sentencia sumaria, el 12 de mayo de 2004 se celebró allí una conferencia con antelación al juicio, donde la aquí recurrida y allí demandante informó que desistía de su reclamación contra ciertos demandados, incluido el aquí copeticionario Pedro Rivera Maldonado. Subsiguientemente, el 16 de junio de 2004, los peticionarios presentaron ante el T.P.I. una solicitud para que dictarainmediatamente Sentencia Parcial de Archivo con Perjuicio, por...