Sentencia de Tribunal Apelativo de 13 de Septiembre de 2004, número de resolución KLCE0401093
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE0401093 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 13 de Septiembre de 2004 |
| AIRPORT SHOPPES AND HOTEL CORP. Demandante-Recurrida v. PALMAS DEL MAR PROPERTIES, INC., PALMAS DEL MAR ARCHITECTURAL REVIEW BOARD, INC.; JOHN DOE COMPAÑÍA DE SEGUROS, RICHARD ROE COMPAÑÍA DE SEGUROS Demandados-Peticionaria AIRPORT SHOPPES AND HOTEL CORP. Demandante-Recurrida v. PALMAS DEL MAR PROPERTIES, INC., PALMAS DEL MAR ARCHITECTURAL REVIEW BOARD, INC.; JOHN DOE COMPAÑÍA DE SEGUROS, RICHARD ROE COMPAÑÍA DE SEGUROS Demandados-Peticionaria FIRST BANK Interventor-Recurrido | KLCE0401093 KLCE0401096 | CERTIORARI procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao Caso Civil Núm.: HSCI200400043 Sobre: Sentencia Declaratoria Caso Civil Núm.: HSCI200400043 Sobre: Sentencia Declaratoria |
Panel integrado por su presidente, Juez Brau Ramírez y los jueces Colón Birriel y Hernández Torres
Hernández Torres, Jueza Ponente
RESOLUCIÓN
En San Juan Puerto Rico, a 13 de septiembre de 2004.
Comparece ante nos Palmas del Mar Architectural Review Board, Inc. (en adelante Palmas del Mar Architectural) y Palmas del Mar Properties, Inc. (en adelantes Palmas del Mar Properties), partes codemandada-peticionarias, y nos solicita la revisión de una Resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao (Hon. Luis A. Amoros Álvarez, Juez) el 31 de marzo de 2004, notificada y archivada en autos el 2 de abril de 2004. Mediante la referida resolución el foro de instancia declaró ha lugar la solicitud de injunction preliminar, como permanente de la parte demandante-recurrida, Airport Shoppes and Hotel Corp. (en adelante Airport Shoppes). En consecuencia, el Tribunal de Primera Instancia ordenó a Palmas del Mar Architectural que debía cesar y desistir de obstaculizar el uso de la servidumbre de estacionamiento traspasada a Airport Shoppes.
Por tratarse los recursos KLCE0401093 y KLCE0401096 de las mismas partes y los aquí peticionarios acudir de la misma resolución procedemos a consolidar los recursos al amparo de la Regla 80.1 de nuestro Reglamento, 2004 J.T.S. 112, a la pág. 1349, promulgado al amparo de la Ley Núm. 201 de 22 de agosto de 2003, mejor conocida como la "Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 2003".
Luego de estudiados los hechos así como el derecho aplicable denegamos la expedición de los autos de certioraris.
I
Palmas del Mar Properties, parte codemandada-peticionaria, es dueña del complejo residencial conocido como Palmas del Mar en Humacao, en el cual se encuentra el Hotel Candelero, que también fue propiedad de Palmas del Mar Properties hasta el año 1996. A los fines de proveer al Hotel Candelero un área de estacionamiento Palmas del Mar Properties utilizaba otros terrenos de su propiedad que colindaban o estaban cerca del hotel.1
Para el año 1996, Palmas del Mar Properties, parte codemandada-peticionarias, era dueña del Hotel Candelero así como de la Parcela A-1, donde enclava dicho hotel, y la Parcela de terreno número 10,151, la cual contiene las áreas de estacionamiento (Área de Estacionamiento 2 o Área de Estacionamiento del Hotel). Además, Palmas Country Club, Inc. (en adelante Palmas Country Club) era dueña de otra parcela de terreno número 23,658 denominada Golf Clubhouse Parcela, la cual contiene áreas para uso de estacionamiento (Áreas de Estacionamiento 1 o Área de Estacionamiento de los Empleados).
El 20 de diciembre de 1996, Palmas del Mar Properties, parte codemandada-peticionaria, le vendió a Bluewater Palmas, Ltd. el Hotel Candelero así como la parcela donde esta enclavado el mismo. La descripción registral de la propiedad vendida es la siguiente:
-----"RURAL: Parcel A-1 (Candelero Hotel): Tract of land of irregular shape located on the Candelero Abajo Ward of the Municipality of Humacao, composed of four point two six zero one (4.2601) "cuerdas" equivalent to sixteen thousand seven hundred forty-four point zero six two eight (16,744.0628) square meters. Bounded on the North with Parcel C, on the West with Beach Village Road, on the East with Parcel C and Beach Village V and on the South with Beach Village V and Beach Village Road."-----------------------------------
(Ap. Certiorari, KLCE0401093, a la pág. 42.)
Ese mismo día, Palmas del Mar Properties, parte codemandada-peticionaria, y Palmas Country Club otorgaron la escritura número 36 ante la notario Melba I.
Acosta Febo sobre Constitución de Servidumbre de Estacionamiento y Subordinación de Hipoteca en la cual constituyeron sobre sus respectivos predios, como predios sirvientes, una servidumbre de estacionamiento a favor de Bluewater. En específico la tercera, decimocuarta y vigésimo segunda cláusula de dicha escritura disponen lo siguiente:
---THIRD: The Parking Easement. To ensure the integral operation of the Candelero Hotel located on the Hotel Lot, Grantor hereby constitutes over the Golf Clubhouse Parcel and over Property 10,151 (collectively the "Properties"), as servient tenements, a non-exclusive real easement ("servidumbre real") and right to use the Parking Area 1 and Parking Area 2 (collectively the "Parking Areas"), upon and in favor of the Hotel Lot, as dominant tenement, subject to the terms and conditions set forth herein (the "Easement"). The Easement shall be for the purpose of ingress, egress, access and parking for vehicular or pedestrian traffic of the guests, executives, clients, suppliers, customers, patrons and employees of the Candelero Hotel. The Easement is non-exclusive such that Grantor and its guests, patrons, agents, clients, employees, executives and suppliers may make use of the Parking Areas provided, however, that Grantor may not grant use rights to third parties without Grantees consent.-----------------------------------------
---EIGHT: Use of Parking Areas. The Hotel Parking Area shall be used by Grantee for parking by guests, Grantees executives and other invitees of the Candelero Hotel, and the Employee parking Area shall be used by Grantees employees and by Grantors employees. Grantee shall not charge any person or entity, other that its guests for use of the Parking Areas. In the event that Grantee does not use the Parking Areas as provided above, Grantor has the right to terminate this Easement in accordance with Article SIXTEENTH of this deed.--------------------------------------------
---FOURTEENTH: Assignment or Sublet.
Grantee shall not assign its rights hereunder without prior written consent of Grantor, except to an affiliate of Grantee to whom Grantee transfers its interest in the Candelero Hotel or any Lender.------------------------------------------
---TWENTY-SECOND: Successors and permitted Assigns. Except as otherwise specifically provided in this Deed, the terms of this Deed shall be binding upon and inure to the benefit of the parties and their respective successors and permitted assigns, provided, that, except as expressly provided herein, the rights of the Grantee under this Deed shall not be assignable. [Énfasis suplido.]
(Ap. Certiorari, a las págs. 44-46, 49, 53.)
Bluewater, por su parte, financió la transacción a través del Banco Santander. Luego de un tiempo, Bluewater incumplió con los pagos del contrato de préstamo hipotecario suscrito con Banco Santander, por lo cual este último instó acción en cobro de dinero y ejecución de hipoteca en el caso civil número HSCI200200065 en el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao. Como resultado de dicho procedimiento, el 25 de julio de 2002, el foro de instancia dictó sentencia autorizando al Banco Santander a llevar a cabo la correspondiente subasta para ejecutar la propiedad del Hotel Candelero que garantizaba el pagaré hipotecario vencido por la cantidad de seis millones quinientos mil dólares ($6,500,000.00).
El 3 de abril de 2003, Palmas del Mar Properties, parte codemandada-peticionaria, le notificó al Banco Santander que toda vez que el Hotel Candelero había cerrado y Bluewater no estaba utilizando las áreas de estacionamiento conforme a lo dispuesto en la octava cláusula de la Escritura de Servidumbre de Estacionamiento, daba por terminada la misma en el término de treinta (30) días si el banco no cesaba su incumplimiento. Además, Palmas del Mar Properties, parte codemandada-peticionaria, le advirtió al Banco Santander que no podía traspasar a un tercero la servidumbre de estacionamiento sin su previo consentimiento por escrito.
El 9 de septiembre de 2003, mediante la Escritura Número 36 de Compraventa otorgada ante la notario Arline V. Bauzá Figueroa, el Banco Santander le vendió a Airport Shoppes, parte demandante-recurrida, la Parcela A-1 conjuntamente con el Hotel Candelero que enclava en dicho predio de terreno.
El 12 de septiembre de 2003, Palmas del Mar Properties, parte codemandada-peticionaria, le notificó a Airport Shoppes, parte demandante-recurrida, que daba por terminada y extinguida la servidumbre de estacionamiento. Al respecto explicó que Banco Santander ni Airport Shoppes habían solicitado el previo consentimiento por escrito de Palmas del Mar Properties antes de efectuar el traspaso de la servidumbre de estacionamiento.
Así las cosas, el 16 de septiembre de 2003, Airport Shoppes, parte demandante-recurrida, le envió una misiva a Palmas del Mar Properties, parte codemandada-peticionaria, en la cual le expresó que si no retiraba el aviso de terminación de servidumbre podría instaurar una acción judicial a esos efectos. (Ap. Certiorari, KLCE0401093, a la pág. 60-62.)
El 15 de octubre de 2003, Banco Santander y Airport Shoppes otorgaron la Escritura número cuarenta y dos (42) de Acta Aclaratoria. Mediante la referida Acta Aclaratoria, Banco Santander expresó que al venderle a Airport Shoppes la Parcela A-1 le vendió, cedió y traspaso cualquier derecho transferible que ostentare sobre la...
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