Sentencia de Tribunal Apelativo de 23 de Diciembre de 2004, número de resolución KLAN0400232
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0400232 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 23 de Diciembre de 2004 |
| D. BUONO ESTATES CORP. Demandante-Apelados v. LUIS MARTÍNEZ APONTE, MARK G. NAVARRO, ISRAEL NEGRÓN LÓPEZ Demandados-Apelantes | KLAN0400232 | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Ponce CASO NÚM.: JACI-1989-0284 SOBRE: Accesión Invertida |
Panel integrado por su presidente Juez Brau Ramírez y los jueces Hernández Torres y Martínez Torres
Hernández Torres, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan Puerto Rico, a 23 de diciembre de 2004.
Comparecen ante nos Luis Martínez Aponte, Mark G. Navarro e Israel Negrón López, parte aquí demandanda-apelante (los "apelantes"), y nos solicitan que revoquemos la Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce (el "TPI"), el 12 de junio de 2003, notificada y archivada en autos el 18 de ese mes y año, en el caso Civil Núm. JAC1989-284, sobre: accesión invertida. Mediante la referida sentencia, el TPI declaró
Con Lugar tres demandas consolidadas (casos JAC-1989-0284, CD-1989-120 y CD-1989-283), que dieron origen al litigio de autos, las cuales fueron radicadas por D. Buono Estates, Corp., parte aquí demandante-apelada (el "apelado"), y Sin Lugar las
reconvenciones radicadas por los apelantes. Por razón de su dictamen, el TPI dispuso como remedio que, luego de tasar los solares en controversia, la parte apelante debía comprar al apelado los solares que ocupan, a su valor en el mercado actual.
Luego de estudiados los hechos, así como el derecho aplicable, se confirma la sentencia aquí apelada.
I
En cumplimiento con lo ordenado por este Tribunal, mediante Resolución emitida el 4 de mayo de 2004, notificada el 17 de mayo de ese mes y año, comparecieron las partes el 10 de agosto de 2004 y por razón de su escrito nos presentaron la exposición narrativa de la prueba por estipulación de las partes. En vista al común acuerdo entre las partes sobre los hechos pertinentes a este recurso, adoptamos la exposición estipulada y así se transcribe.
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Buono Estates, Corporation (Buono) era dueño de la finca que más adelante se describe, la cual adquirió por compra que le hiciera a don Eleuterio Montalvo Ramírez y su esposa Felícita Figueroa Toro, y David Lugo Pagán y su esposa Carmen Vázquez Lugo, por la suma de $157,155.52; todo según resulta de la escritura número 36, otorgada en Ponce, el 9 de febrero de 1972, ante el Notario Raúl Matos.
La finca a que se ha hecho referencia se describe de la siguiente forma:
---RUSTICA: "Predio de terreno que radica en el término municipal de Ponce, compuesto de veinticuatro cuerdas, equivalentes a nueve hectáreas, cuarenta y tres áreas y veinte centiáreas, en lindes por el Norte, con la Hacienda Vista Alegre, que fue de don Sebastián Plaza y hoy es de la Sucesión de Juan Serrallés; por el Este con tierras que fueron de la Sucesión de don Francisco Prieto, hoy Sucesión de don Juan Serrallés; por el Oeste, con terrenos de Herminia Rodríguez de Lugo, y; por el Sur, con terrenos que fueron de don José Vila Soler, hoy de don Benigno Prieto, separados por el Río Inabón, en virtud de haber cambiado dicho río su curso. Esta finca radica en el Barrio del Coto y la mayor parte con el Barrio Real, sitio nombrado Guano de este término municipal. Contiene veinticinco pies de ancho, con piso de concreto, de cuyos cuarenta pies hay veintiún pies techados de zinc y diecinueve sin techar; una casa dedicada a vivienda propia para el colador de la finca; de madera y zinc, con balcón y un pozo provisto de un motor de gasolina, con una bomba instada en una caseta de madera cerca de dicho pozo".
Buono radicó en ARPE, en el 1979, una solicitud de permiso para el desarrollo de 95 solares unifamiliares, lo que motivó el Caso Número 79-63-F663PGF, Ref. Caso Núm.
78-63-A-706CPD.
[Tiempo después], Buono radicó, [en] la Administración de Vivienda Rural y ante ARPE, un plano de construcción sustituto para la lotificación de un predio de 18.456 cuerdas de la finca antes descrita; [e]n cuya parcela de terreno se iban a desarrollar 128 unidades unifamiliares. Ese plano sustituto fue aprobado, sujeto a una serie de condiciones y restricciones, según [surge de la] Resolución de ARPE de 29 de marzo de 1982, [en la que se establecieron una serie de] requisitos y endosos necesarios, para llevar a cabo la construcción del proyecto. (Añadido nuestro.)
[Como Buono no era un desarrollador y no pudo seguir con el desarrollo], el 4 de febrero de 1983, en virtud de la escritura número 1, otorgada ante el Notario José A.
Gallart, Buono vendió la finca a First West, Corp., por la suma de $260,000.00, de cuyo precio de venta quedó aplazada la suma de $255,000.00; suma garantizada con una primera hipoteca en garantía de un pagaré hipotecario al portador y [vencedero] a la presentación, con interés al 8% anual, la cual quedó debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, Sección II de Ponce, al folio 187 del tomo 715, finca número 7,591, inscripción 17. (Apelación, Breve Relación de Hechos, a la pág. 2.)
Tan pronto First West, Corp. se convirtió en titular de la propiedad comenzó a vender solares, aun cuando no tenía los permisos de segregación [necesarios], usando como autorización el plano preliminar de construcción. [Por ejemplo,] la escritura del apelante Mark George Navarro tiene fecha del 25 de junio de 1983, cuatro meses luego de [First West, Corp.] haber adquirido la titularidad de la propiedad; [igualmente], la del Sr. José Luis Aponte Rentas [tiene fecha del]
18 de junio de 1983. (Añadido nuestro.)
Las escrituras de compraventa [de los solares] estaban tituladas "Segregación, Compraventa Sujeta a Condición Suspensiva". En dichas escrituras, los únicos comparecientes en el instrumento lo eran First West, Corp. y los compradores [los residentes del proyecto El Laurel, entre los que se encuentran los aquí apelantes]. Buono, aún cuando era el acreedor hipotecario, no compareció en las mismas, [aunque] sí se hizo mención de la hipoteca de $255,000.00. (Añadido nuestro.)
La escritura establecía como condición suspensiva lo siguiente:
---Segregación condicionada---
Que la Vendedora desea segregar de la finca de su propiedad descrita en el párrafo primero anterior, el solar que más adelante se describe; todo ello según la Resolución de la Administración de Reglamentos y Permisos aprobando el plano de construcción sustituto para la Urbanización "El Laurel" de Ponce, en el caso número setenta y nueve guión sesenta y tres guión "f" guión seiscientos sesenta y tres guión PGF (79-63-F-663 PGF), con referencia al caso número setenta y ocho guión sesenta y tres guión A guión setecientos seis guión CDP (78-63-A-706 CDP) de dicha Administración, expedido el día veintinueve (29) de marzo de mil novecientos ochenta y dos (1982) bajo el auspicio de Vivienda Rural del Departamento de Vivienda del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, y según, además, surge de los endosos emitidos por la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados de Puerto Rico, los días veintisiete (27) de septiembre de mil novecientos ochenta y uno (1981) y dieciocho (18) de febrero de mil novecientos ochenta y dos (1982), así como el permiso número doscientos veinticinco guión "EDT" guión "bbg" (225-EDT-bbg) del Departamento de Transportación y Obras Públicas de fecha cuatro (4) de octubre de mil novecientos setenta y nueve (1979) y del endoso de dicho plano de construcción sustituto para el sistema eléctrico del proyecto emitido por la Autoridad de Fuentes Fluviales de Puerto Rico.
Manifiesta la Vendedora que la segregación sujeta a condición suspensiva que mediante esta escritura se efectúa tendrá toda su fuerza y vigor legal cuando se depositen con el señor Registrador de la Propiedad las correspondientes resoluciones e informes probatorios expedidos por la Administración de Reglamentos y Permisos, así como las escrituras requeridas de servidumbre y reservas para uso público relativas al solar.
First West, Corp., bajo la forma de la escritura antes mencionada, vendió casi la totalidad del proyecto, cobrando algunas cantidades, sin nunca pagar cantidad alguna a Buono. (Énfasis suplido.)
Al incumplir First West, Corp. con los términos del contrato hipotecario [que otorgó con Buono, sin incluir en el pleito a los residentes del proyecto], Buono instó una acción de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria contra First West, Corp., Caso Civil Núm. CS85-790, el cual culminó con una Sentencia [a base de] una Estipulación de 18 de febrero de 1986. (Añadido nuestro.)
Luego de dictada la Sentencia, First West, Corp. radicó, el 26 de febrero de 1986, una Petición de Quiebra bajo el Capítulo 11 de la Ley de Quiebras Federal, en el Tribunal de Quiebras por el Distrito de Puerto Rico, Caso Núm. B86-00312(A).
Ante la radicación de la petición de quiebra, Buono y First West, Corp. llegaron a una Estipulación, sujeta a [determinados] términos y condiciones; Estipulación que fue debidamente aprobada por el Tribunal de Quiebras el 17 de diciembre de 1986. Al incumplir First West, Corp. con los términos y condiciones de la Estipulación firmada [por él y Buono] en el caso de quiebra, Buono, con fecha de 18 de marzo de 1987, solicitó la ejecución de la Sentencia dictada por el Tribunal Superior de Ponce, de 18 de febrero de 1986. (Añadido nuestro.)
El proceso culminó mediante venta en pública subasta, [realizada] por el Alguacil del Tribunal Superior de Ponce, el 6 de agosto de 1987, adjudicándosele la [buena pro] a Buono. [E]l 20 de agosto de 1987, se otorgó ante el Notario Charles A. Cuprill Hernández la escritura número 23, de 20 de agosto de 1987, sobre Venta Judicial. (Añadido nuestro.)
El 19 de junio de 1989, una serie de personas, que habían adquirido solares de First West, Corp.
[(los residentes del proyecto El Laurel)], radicaron el caso CS85-790, Solicitud de Intervención y Para Que Se Deje Sentencia...
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