Sentencia de Tribunal Apelativo de 8 de Junio de 2005, número de resolución KLRA050167
Emisor | Tribunal Apelativo |
Número de resolución | KLRA050167 |
Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
Fecha de Resolución | 8 de Junio de 2005 |
LEXTCA20050608-14 Fundación Surfrider,Inc.
v. Adm. de Reglamentos y Permisos-Centro de Serv. de Aguadilla
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
FUNDACIÓN SURFRIDER, INC., CAPITULO DE RINCÓN, LEON J. RICHTER Recurrentes v. ADMINISTRACIÓN DE REGLAMENTOS Y PERMISOS-CENTRO DE SERVICIOS DE AGUADILLA Recurrida JENNYMAR CORPORATION Concesionaria de la Autorización-Recurrida | | Revisión Judicial procedente de la Administración de Reglamentos y Permisos, Centro de Servicios de Aguadilla Caso Núm. 04AX-00000-03416 |
Panel sustituto integrado por su presidenta, la Juez López Vilanova, la jueza Cotto Vives y el juez Escribano Medina
López Vilanova, J.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 8 de junio de 2005.
El 21 de marzo de 2005 se presentó ante este Tribunal el recurso de epígrafe. La Fundación Surfrider, Inc. Capítulo de Rincón y León J. Richter recurren de una Resolución dictada por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) que autorizó un anteproyecto para la construcción de un proyecto residencial en el Municipio de Rincón. Reclaman, en esencia, que ARPE carece de autoridad para aprobar el proyecto en controversia, que el dictamen constituye una
rezonificación de facto del predio y que no se justifican las variaciones concedidas.1
El 20 de abril de 2005 Jennymar Corporation presentó escrito en oposición. Procedemos a resolver sin el beneficio de la comparecencia de ARPE.2
El 18 de junio de 2004 Jennymar Corporation por conducto del arquitecto Noel E. Añeses sometió ante la consideración de ARPE una Consulta sobre Conformidad con el Reglamento de Zonificación para la construcción de un Edificio Multifamiliar, en un predio de su propiedad con cabida superficial de 2,791.712 metros cuadrados, ubicado en la Carretera 413, kilómetro 1.1 en el Barrio Ensenada del Municipio de Rincón. La estructura propuesta generaría un área de ocupación de 24%
del área del solar, un área bruta de piso de 98% del área del solar y una densidad de 145.4 metros cuadrados por familia.
La Corporación allí proponente solicitó a través del mecanismo de Variación en Uso3 las siguientes variaciones:
PROPUESTO PERMITIDO VARIACION
Densidad 700/m 147/m 553/m
Altura 10.36mts 9mts 1.36mts
Área bruta de piso 98.49% 40% 58.49%
Altura 4 plantas 2 plantas 2 plantas
El 21 de diciembre de 2004 se celebró una vista pública en el Centro de Servicios de Aguadilla, presidida por el licenciado José E. Pérez Ayala. A la vista compareció por la proponente el arquitecto Noel e. Añeses acompañado de sus abogados. Comparecieron como opositores varios vecinos del proyecto, entre éstos, el recurrente León J. Richter, y el licenciado Miguel Sarriera Román en representación de la Fundación Surfrider, Inc.
Los recurrentes nos señalan a la página 7 de su escrito que el señor Richter es miembro bonafide de la Fundación. Que en la vista atestó que estaba afectado por un deficiente servicio de agua. Que entiende que ese problema se agravará con el aumento de consumo que significa este proyecto. Alegó, que sus intereses se verán afectados, ya que el desarrollo propuesto aumenta la densidad poblacional, rompe la armonía y altera las características de su vecindario (pág. 7-8 del escrito de Revisión).
El allí proponente presentó en la vista, conforme ordena el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de ARPE, los siguientes documentos:
-
Aviso de prensa con fecha de 27 de diciembre de 2004 publicado en el periódico El Vocero.
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Acuses de recibo de haber dado notificación requerida.
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Declaraciones juradas de haber dado cumplimiento.
Tres (3) días más tarde, el oficial examinador rindió su informe recomendando favorablemente el anteproyecto propuesto. Concluyó, entre otros, como sigue:
ARPE conforme a sus facultades, puede autorizar variaciones cuando el que las solicite asegure que las mismas están destinadas para la pertinencia que ha de afectar tomando en consideración los siguientes criterios:
· razón por la cual son necesarias
· compatiblidad con los propósitos del distrito
· que no afecte adversamente la infraestructura y el ambiente así como la seguridad y tranquilidad vecinal
· que lo propuesto beneficie a la comunidad
Lo anteriormente expresado es parte de la justificación de las variaciones solicitadas, ya que como bien establece la Sección 82.02 del Reglamento, supra, la aplicación literal de los requisitos de éste, para un distrito de zonificación residencial RT-0, resultaría a nuestro mejor entender una confiscación del disfrute de la propiedad. En estos términos hay que considerar dos elementos adicionales, primero, el alto costo de estos terrenos no permite la edificación de una estructura unifamiliar, y segundo, la presión de desarrollo del área, ambos, inciden al desarrollo de un proyecto de carácter de densidad intermedia como propuesto.
Al evaluar el proyecto, no podemos ignorar los beneficios directos que éste trae sobre la comunidad de Rincón, algunos de ellos son:
· proveer de una planificación y desarrollo ordenado.
· un concepto artístico/estético que va en claro fortalecimiento de la apariencia del sector donde ubica.
· familias que tendrán la oportunidad de usar las facilidades y contribuir a su vez con los negocios locales.
· el municipio se beneficia directamente a través de los recaudos de arbitrios y patentas anuales por concepto de contribuciones sobre la propiedad inmueble.
· empleos directos en la etapa de la construcción al igual que en la etapa de la operación del proyecto.
Como hemos señalado en las Determinaciones de Hechos mencionados en informe de autos, lo...
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