Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Junio de 2005, número de resolución KLRA050245
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA050245 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 20 de Junio de 2005 |
| ANGEL L. JIMENEZ RIVERA Y SU ESPOSA ROSAURA CEDRES RIOS Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES CONSTITUIDA POR ELLOS Recurridos v. HERBERT B. COLON H/N/C/INTERNATIONAL REALTY Recurrente | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Sobre: Incumplimiento de Contrato Querella Núm.: 20000-8038 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Arbona Lago, el Juez Miranda de Hostos y la Jueza Pabón Charneco
Pabón Charneco, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de junio de 2005.
Comparece ante nos, Herbert B. Colón h/n/c/ Internacional Realty, en adelante, el recurrente, solicitando la revocación de una Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor, en adelante, el D.A.C.O. Mediante dicho dictamen, el D.A.C.O. decretó la nulidad del contrato suscrito entre el recurrente y Ángel Jiménez Rivera y su esposa Rosaura Cedrés Ríos, en adelante, los recurridos.
Por las razones que se esbozan a continuación se confirma la Resolución recurrida.
Conforme surge del expediente ante nuestra consideración, el 15 de noviembre de 2004, los recurridos
instaron querella ante el D.A.C.O. contra el recurrente, abogado y corredor de bienes raíces, solicitando la devolución de $7,500.00 retenidos por éste. En síntesis, los recurridos alegaron que el recurrente había incumplido con los acuerdos pactados en un Contrato de Venta suscrito entre las partes. La vista administrativa se celebró el 28 de enero de 2005. Aquilatada la prueba testifical y documental, el D.A.C.O. emitió las siguientes determinaciones de hecho, las cuales transcribimos in extenso.
1. El 10 de noviembre de 2004, el señor Jiménez Rivera y su esposa mediante documento titulado Contrato de Venta conceden al señor Rubén A. Jirau Jirau y su esposa Luz Méndez Soto López una opción de compra de su propiedad ubicada en la Avenida Los Mora, Sector Barrancas en Arecibo, P.R. por el término de cincuenta y un (51) días. El precio de la propiedad es de $150000.00 está escrito en un espacio reservado para el mismo en el cuerpo del documento. En manuscrito y fuera del documento se indica: $135000.00 pago 10/11/04. Luego se indica, en manuscrito y fuera del documento lo siguiente: $15000 balance pagadero el 31 de dic 2004, escrituras se firmaran ese día. Debajo de lo anterior y fuera del cuerpo del documento aparecen las iniciales de las partes. La parte querellante (recurrida) niega que las iniciales que aparecen allí sean las de ellos.
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El documento de venta fue suplido por Internacional Realty (recurrente) y en el mismo se establecen varias cláusulas a favor de dicha querellada (recurrente). El documento es firmado por las partes y también por el señor Herbert B. Colón h/n/c/
Internacional Realty (recurrentes) quien certifica en el mismo que explicó a los firmantes el contenido de dicho documento. El contrato de venta indica, debajo de la firma de Internacional Realty (recurrente) lo siguiente: comisión 5%. La firma de Internacional Realty (recurrente) está al final del cuerpo del documento por lo que lo relacionado con la comisión del 5% pudo añadirse después de firmado los documentos por los querellantes (recurridos), ya que aparece en manuscrito.
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Existe otro documento titulado Pago de Comisión y Autorización de Venta (Autorización de Venta en manuscrito) con supuesta fecha de 6 de noviembre de 2004 en el cual se establece el precio de venta de la propiedad en $15000.00 y una comisión de 5% del total de la venta. El documento tiene todas las partidas de numéricas en manuscrito, excepto el porciento de la comisión. La parte querellante (recurrida) alegó y se reiteró en que el mismo fue firmado en blanco y sin leerlo debido a que Internacional Realty (recurrente) indicó que estaba apurado.
Nos llama la atención que en dicho documento se incluyeran ya las condiciones acordadas para la compraventa a pesar de que las mismas no se acordaron sino hasta el 10 de noviembre de 2004, cuando se formalizó el contrato de opción de compraventa.
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El 10 de noviembre de 2004 los compradores pagaron a Internacional Realty (recurrente)
$135000.00 como opción de compraventa de la propiedad del señor Jiménez Rivera y su esposa (recurridos). En la misma fecha, Internacional Realty (recurrente) entregó al señor Jiménez Rivera (recurrido) un cheque por $127500.00 como pago inicial de la opción a compra, reteniendo $7500.00 como comisión. El señor Jiménez Rivera (recurrido) no estuvo de acuerdo con la retención de los $7500.00 por lo que solicitó a Internacional Realty (recurrente) la devolución de dicha cantidad sin éxito alguno.
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El 15 de noviembre de 2004 el señor Jiménez Rivera y su esposa (recurridos) radicaron en el DACO una querella contra Internacional Realty (recurrente) solicitando la cancelación del contrato de compraventa e indicando que tenían el dinero recibido, o sea, los $127500.00 disponibles para devolverlos a los compradores.
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El 24 de noviembre del pasado año, el señor Jiménez Rivera y su esposa (recurridos) solicitaron el cierre y archivo de la querella para negociar su reclamación personalmente con Internacional Realty (recurrente) sin éxito alguno, por lo que solicitaron su reapertura mediante carta recibida en el DACO el 30 de noviembre de 2004.
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El 24 de noviembre de 2004, el señor Jiménez y su esposa (recurridos) devolvieron a los compradores los $135000.00 y solicitaron de Internacional Realty (recurrente) la devolución de los $7500.00 retenidos como comisión.
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En el documento de Opción de Compraventa, escrito a máquina o computadora no indica, ni siquiera se menciona, acuerdo alguno para el pago de alguna comisión a Internacional Realty (recurrente) de parte del señor Jiménez y su esposa (recurridos).
Del documento de marras no surge autorización de parte del señor Jiménez y su esposa (recurridos) para que Internacional Realty (recurrente) retuviera del pago inicial de $135000.00 una comisión del 5%, ascendente a $7500.00.
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El señor Jiménez y su esposa (recurridos) no autorizaron a Internacional Realty (recurrente) en el documento de Opción de Compraventa a que el cheque del pago inicial se hiciera a nombre de las querellada (recurrente) ya que la propiedad no pertenece a ésta (recurrente) sino los querellantes (recurridos). El cheque debió hacerse a nombre del señor Jiménez y su esposa (recurridos).
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El documento de Opción de Compraventa no cubre la eventualidad de que la parte vendedora se arrepienta de la transacción a efectuarse y no establece penalidad alguna contra dicha parte a favor de los optantes ni de Internacional Realty (recurrente).
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El pago de los restantes $35000.00 de la Opción de Compraventa no se materializó debido a que el señor Jiménez y su esposa (recurridos) no estuvieron de acuerdo con el precio de venta, ya que del mismo se le rebajaron los $7500.00 de comisión los cuales no habían sido discutidos ni acordado por las partes. El señor Jiménez y su esposa (recurridos) deseaban que del precio de la compraventa les quedara $150000.0olimpios.
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La compraventa de la propiedad del señor Jiménez y su esposa (recurridos) no efectuó y la transacción se paralizó cuando aún sólo existía una Opción de Compraventa entre los querellantes (recurridos) y el señor Rubén A. Jirau Jirau y su esposa Luz Méndez Soto. El Contrato de Opción de Compraventa es una figura jurídica distinta a la de compraventa. Conforme a los documentos que obran en autos la comisión se pagaría del total del precio de la compraventa, no habiéndose efectuado la compraventa la comisión no procede. (Subrayado nuestro y énfasis en el original).
Véase, Anejo I del Apéndice.
En su consecuencia, el D.A.C.O. decretó la nulidad del contrato suscrito entre las partes.
Inconforme, el recurrente acude ante nos. Contando con el beneficio de la transcripción de la prueba y el alegato del D.A.C.O., procedemos a resolver.
II En su escrito, el recurrente plantea que incidió el Tribunal de Primera Instancia al determinar que los recurridos desconocían los acuerdos relacionados a la comisión por servicios de corretaje, y las condiciones de la compraventa ya que éstas no habían sido discutidas con éstos antes del 10 de noviembre de 2004; al no aplicar las disposiciones de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994 que reglamenta el negocio de bienes raíces al concluir que las partes habían suscrito un contrato de arrendamiento de obras y servicios y no un contrato de corretaje; al concluir que el contrato de compraventa no se perfeccionó y, por ende, el pago de comisión al recurrente no procede; al concluir que el contrato de corretaje (arrendamiento de obras y servicios) es nulo por vicio en el consentimiento; al emitir dictamen en controversia sin haberse acumulado a los compradores, a la esposa del recurrente y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos.
III Las conclusiones e interpretaciones de los organismos y agencias administrativas especializadas merecen gran consideración y respeto de los tribunales.
M&V Orthodontics v. Negdo. Seg. Empleo, 115 D.P.R. 183, 188 (1984).
La revisión judicial debe limitarse a determinar si actuaron arbitrariamente, ilegal o en forma tan irrazonable que la actuación constituya un abuso de discreción. Franco v. Dpto. de Educación, 148 D.P.R. 703 (1998).
La intervención judicial en estos casos, de este modo, ha de centrarse en tres aspectos principales: (1) si el remedio concedido fue apropiado, (2) si las determinaciones de hechos están razonablemente sostenidas por la prueba y (3) si las conclusiones de derecho del organismo administrativo son correctas. Sec.
4.5 de la...
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