Sentencia de Tribunal Apelativo de 17 de Enero de 2006, número de resolución KLAN2005-1242

EmisorTribunal Apelativo
Número de resoluciónKLAN2005-1242
Tipo de recursoApelación
Fecha de Resolución17 de Enero de 2006

LEXTCA20060117-08 Development Inc. v. Puerto Rican Pizza

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES

REGION JUDICIAL DE MAYAGUEZ

M. LOPEZ DEVELOPMENT, INC. REPRESENTADO POR SU PRESIDENTE MIGUEL LOPEZ RIVERA Demandante-Apelante v. PUERTO RICAN PIZZA, INC. REPRESENTADO POR SU PRESIDENTE CARLOS L. GARCIA Demandado-Apelado KLAN2005-1242 Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Mayaguez Caso Núm: I4CI200200383 I4CI200400414 Sobre: DESAHUCIO (FALTA DE PAGO Y VENCIMIENTO DE CONTRATO

Panel integrado por su presidenta, la juez López Vilanova y los jueces Córdova Arone y Escribano Medina

Escribano Medina, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 17 de enero de 2006.

El 5 de agosto de 2005, el apelante M. López Development, Inc., nos solicita la revocación de una Sentencia Parcial dictada por el Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Mayagüez, que declaró no ha lugar la demanda de desahucio de un inmueble de éste contra el aquí apelado Puerto Rico Pizza, Inc., D/B/A Little Ceasar.

Con el beneficio de la comparecencia del apelado resolvemos.

II.

El 7 de julio de 1997 Miguel López Rivera y Thomas M. Whitney en representación de M. López Development Inc. (en adelante MLD) y Puerto Rican Pizza Inc. D/B/A Little Ceasar (en adelante PR Pizza), suscribieron un contrato titulado “LEASE”. Mediante el mismo MLD le arrendó a PR Pizza un local comercial de aproximadamente 1,365.00 p. c., localizado en la Carretera 100, Kilómetro 6.6 del Barrio Miradero de Cabo Rojo, Puerto Rico, a utilizarse como pizzería. El canon de arrendamiento pactado fue de mil quinientos dólares ($1500.00) mensuales por los primeros cinco años. Entre las condiciones pactadas en el arrendamiento suscrito por las partes las cláusulas 5 y 6 específicamente disponen lo siguiente:

  1. Use of Premises

    (a) Tenant should use and occupy the premises for the retail sales and consumption of food and beverages which shall include, but not be limited to, pizza, Italian specialties, pasta, bread products, salads sandwiches, dessert items, promotional items, and any other sold by that time by any Little Ceasar store, but shall not be the same products sold by Landlord in his normal business.

  2. Negative Convenants

    (a) Landlord shall not permit, during the lease term, in this Building or any other adjacent or contiguous property now owned or controlled, directly or indirectly, or hereafter owned or controlled, directly or indirectly, by the Landlord, its successors and assigns or any entity with which Landlord is associated, the operation or maintenance, other than by Tenant, of a facility which sells pizza or other Italian-related foods presently sold by Little Ceasars stores. In the event that Landlord owns or hereinafter owns or controls, directly or indirectly, or hereafter acquires property adjacent or contiguous to the Building. Landlord shall record a restrictive covenant against such property which contains the restriction in this Paragraph. Landlord shall not grant any existing or future tenant an exclusive right to sell any food or beverage which would prohibit Tenant from selling any items allowed in this Lease. In the event that Landlord shall breach the covenant contained in this Paragraph 6, Tenant’s remedies shall include, but not be limited to, securing an injunction against Landlord for the violation of this covenant, canceling this Lease, withholding or deducting rentals due hereunder, or instituting an action for damages.1

    El 30 de mayo de 2002 MLD presentó demanda contra PR Pizza. En síntesis, alegó que al momento de presentación de la demanda PR Pizza le adeudaba $9,000.00 en concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2001 y de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2002. Solicitó el desalojo de PR Pizza del local arrendado y el pago de los cánones adeudados.2

    En su contestación a la demanda la apelada sostuvo que el contrato suscrito entre las partes en su cláusula 6(a), antes transcrita, prohíbe al arrendador permitir en terrenos aledaños y/o estructuras de su propiedad que se establezcan negocios que se dediquen o pretendan dedicarse a la venta de pizzas o comidas italianas. Sostuvo además que a tenor con la referida cláusula el arrendador se obligó a incorporar dichas restricciones “en cualquier documento relacionado a propiedades aledañas con terceras personas” y que el incumplimiento de alguna cláusula del referido contrato les faculta a solicitar un interdicto contra el arrendador, rescindir el contrato, retener o deducir cánones de arrendamiento o instar una acción en daños y perjuicios. Imputó a los allí demandados incumplimiento del contrato suscrito. En síntesis alegó que el incumplimiento consistió en que los allí demandantes no incluyeron la cláusula 6 (a) del mismo en la escritura de compraventa al vender un terreno aledaño en el cual actualmente se estableció un Pizza Hut.3

    Así mismo en su reconvención la apelada alegó sufrir daños por el alegado incumplimiento contractual del apelante.4

    Por su parte el apelante presentó una segunda demanda contra los aquí apelados.

    Alegó que el contrato de arrendamiento en controversia venció el 6 de julio de 2002 y que la parte allí demandada no ha desalojado el inmueble a pesar de sus requerimientos para ello.5

    Luego de un accidentado trámite procesal finalmente el Tribunal de Instancia dictó Resolución y Orden el día 9 de febrero de 2005.6 Ordenó la consolidación de los casos de desahucio por falta de pago y desahucio por vencimiento del contrato de arrendamiento.7

    Señaló para juicio el caso de desahucio únicamente. Limitó la presentación de prueba en la referida vista a lo siguiente:

    “[l]a parte demandante tendrá la oportunidad de presentar prueba sobre los hechos y el derecho aplicable, por lo cual debe proceder el desahucio. Así también, las razones por las cuales se deba ordenar nuevamente la consignación de las rentas.”

    “[l]a parte demandante tendrá la oportunidad de presentar prueba para ilustrar sobre la no procedencia del desahucio, y si existe en este caso alguna circunstancia especial para que se aplique la norma de Mora Dev. Corp. V. Sandín, 118 DPR 733 (1987). Además deberá ilustrar al Tribunal las razones por las cuales no se deba ordenar la consignación de las rentas conforme la minuta del 13 de enero de 2004.”

    Por último, el Tribunal recurrido dispuso que el asunto de la reconvención de la parte demandada por daños y perjuicios, la no radicación de la demanda contra terceros y el descubrimiento de prueba se pospondrá hasta que se resuelva el desahucio.

    Finalmente el 3 y 17 de marzo de 2005 se celebró el juicio. El allí demandante presentó el testimonio de Roberto Rodríguez y ofreció como prueba acumulativa el testimonio de Miguel López Rivera. Por la parte allí demandada testificó Jorge Mántaras Camero. Ambas partes presentaron además prueba documental.

    Roberto Rodríguez Pérez testificó que ocupa el cargo de “controler”

    en la Empresa M. López Development, Inc. desde el año 1996 hasta el presente.8 Que dicha compañía es propietaria del edificio arrendado a la allí demandada mediante contrato suscrito el 7 de julio de 19979

    y que el 3 de julio de 2002 se presentó demanda contra el apelado por falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 1 de diciembre de 2001.10

    Testificó que el contrato de arrendamiento pactado venció el 6 de julio de 2002 y que el apelado no ha hecho gestión alguna para prorrogar o renovar el mismo. El 15 de mayo de 2002 envió carta a la apelada indicándole que el contrato estaba próximo a vencerse (en mes y medio aproximadamente11) y solicitando el pago de los cánones vencidos y adeudados.12 La misma fue dirigida a Jorge Mántaras, persona contacto entre los allí demandantes y la apelada, a la dirección que indica el contrato de arrendamiento, Número 2, Calle Chardón, Mayagüez Puerto Rico, 00680. No recibió respuesta a la misma. Previo al envío de la referida carta, el 3 de diciembre de 2001 recibió una notificación de la apelada en la cual se explicaba el motivo para la falta de pago.13

    Además testificó que la apelante presentó una demanda de desahucio por vencimiento de contrato. De acuerdo con el contrato de arrendamiento la apelada tenía la obligación de notificar a la apelante 120 días previos al vencimiento del contrato indicando si ejercería el derecho de prórroga pactado en el mismo y no lo ha hecho.14

    En cumplimiento con la orden del Tribunal a esos efectos, el testigo declaró sobre las razones para solicitar que se consignen los cánones de arrendamiento adeudados. Mencionó la obligación de la allí demandante sobre el pago de las contribuciones sobre la propiedad en la cual la apelada mantiene su negocio, seguros relacionados con el arrendamiento y otros gastos para enfrentar las operaciones normales de todo negocio.15

    Mencionó un incidente en el año 1998, luego del paso del Huracán Georges, en el cual le permitieron a la apelada utilizar una planta eléctrica propiedad de la apelante a pesar de que esto no era parte del contrato.16 Además la apelante le concedió a los allí demandados el beneficio de utilizar las facilidades de “drive in” sin costo adicional a pesar de que al negociar el canon de arrendamiento manifestaron no querer utilizar las mismas.17 Hasta la fecha del juicio del 3 de marzo de 2005 la deuda por cánones de arrendamientos...

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