Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Junio de 2006, número de resolución KLAN0600707
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0600707 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2006 |
| COMPAÑÍA DE PARQUES NACIONALES Demandante-Apelada COMITÉ DE VECINOS DE ISLA VERDE, ET AL Demandantes-Apelados MUNICIPIO DE CAROLINA Demandante-Apelada v. HR PROPERTIES, INC., ET AL Demandados-Apelantes ---------------------------------- SUNSHINE ISLE INN, LLC Demandada-Apelante ---------------------------------- FIRST BANK PUERTO RICO Demandada-Apelante | KLAN0600707 | APELACIÓN PROCEDENTE DEL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA, SALA DE CAROLINA CIVIL NÚMS.: FAC 2005-0513 F PE2005-0268 F PE2005-0226 (403) SOBRE: SENTENCIA DECLARATORIA | |
Panel integrado por su presidente, el Juez Martínez Torres, la Jueza Cotto Vives y el Juez Aponte Jiménez.
Cotto Vives, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2006.
HR Properties, Inc. y CH Properties, Inc. nos solicitan que revoquemos una sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia el 1 de junio de 2005 y notificada de manera enmendada el 26 de mayo de 2006. En la referida sentencia, el tribunal a quo declaró con lugar la demanda presentada en los casos consolidados de epígrafe.
Como consecuencia del referido dictamen, el TPI declaró nulos ab initio tanto el contrato de arrendamiento suscrito originalmente el 11 de marzo de 1996, como el contrato de cesión de arrendamiento otorgado a favor de la codemandada HR Properties, Inc., el 19 de octubre de 2001 por constituir éste una enajenación de facto de un bien de aprovechamiento común inalienable. A este recurso de apelación se le codificó con el número KLAN0600707.
Posteriormente, el FirstBank Puerto Rico y Sunshine Isle, Inn, LLC solicitaron también la revisión de dicha sentencia, mediante sendos recursos de apelación, los cuales fueron codificados como KLAN0600807 y KLAN0600806, respectivamente.
Por estar relacionados los tres recursos, ordenamos su consolidación, conforme lo dispone la Regla 80.1 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, revocamos la sentencia apelada y devolvemos el caso al tribunal a quo para que se le conceda al codemandado FirstBank el debido proceso de ley, de manera compatible con lo expuesto en esta sentencia.
Los hechos de este caso dieron inicio el 11 de marzo de 1996, cuando la Compañía de Fomento Recreativo (en adelante, CFR) ahora Compañía de Parques Nacionales y Desarrollo Hoteleros de Carolina (en adelante, Desarrollo Hoteleros) suscribieron un contrato de arrendamiento en la que ésta última le arrendó a la primera un predio de terreno de cinco cuerdas del Balneario de Isla Verde. Desarrollo Hoteleros era el dueño del entonces Hotel Holiday Inn que colindaba con el balneario. Comparecieron, además, al otorgamiento del contrato de arrendamiento, el Municipio de Carolina y el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales. Éste último, con el fin de consentir y aprobar el arrendamiento en cuestión, por estar dicho predio en un área adyacente a la zona marítima terrestre. El referido arrendamiento fue pactado por un término inicial de 50 años, prorrogable a 99 años.
En el año 1999, Sunshine Isle L.L.C. (en adelante, Sunshine) sustituyó a Desarrollos Hoteleros de Carolina en virtud de ejecución del Holiday Inn. La referida entidad estaba compuesta por el Banco Gubernamental de Fomento y el Citibank. Así pues, Sunshine advino, a su vez, sucesora de los derechos de Desarrollo Hoteleros sobre el contrato de arrendamiento.
El 19 de octubre de 2001, HR Properties, Inc. y el Municipio de Carolina (en adelante, el Municipio) suscribieron un documento titulado Endorsement Agreement, mediante el cual la segunda cedió el contrato de arrendamiento a la primera para que ésta se encargara del desarrollo, construcción y operación del proyecto hotelero.
El 21 de agosto de 2002, HR Properties adquirió de manos de Sunshine el Hotel Holiday Inn y los derechos de ésta en el contrato de arrendamiento. Ello, con el propósito de remodelar el referido hotel y desarrollar un condo-hotel en el predio de cinco cuerdas contiguo a dicha hospedería, a un costo de $27,500,000. Para ello, obtuvo el financiamiento del FirstBank, préstamo que fue garantizado con una hipoteca sobre el contrato de arrendamiento de las cinco cuerdas. Posteriormente, Sunshine cedió los derechos adquiridos por éste a CH Properties, Inc. Ésta es una corporación cuya único accionista es HR Properties.
Mediante Resolución Conjunta Núm. 1 de 2 de enero de 2002, la Asamblea Legislativa ordenó a la Compañía de Parques Nacionales (sucesora de la Compañía de Fomento Recreativo) la transferencia de los terrenos del Balneario de Isla Verde al Municipio de Carolina, adviniendo ésta última dueña del mismo, incluyendo el terreno de cinco cuerdas objeto del presente litigio. El 21 de mayo de 2003, dicha cesión se elevó a escritura pública.
El 17 de junio de 2003, la Junta de Planificación aprobó una consulta de ubicación número 2002-20-0382 para la construcción de otro edificio de condominio de 15 pisos y 196 habitaciones en el predio de cinco cuerdas que forma parte del balneario.
El 10 de septiembre de 2004, el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales emitió una comunicación para endosar y certificar el límite de la zona marítimo terrestre mediante un plano preparado por HR.
A principios del año 2005, HR llevó a cabo obras de urbanización y construcción en el predio de cinco cuerdas. Relata la parte apelante1 que, luego de múltiples trámites, la Junta de Calidad Ambiental (en adelante, JCA) certificó que el proyecto propuesto cumplía con el Art. 4(c) de la Ley de Política Ambiental.
Así las cosas, el 1ro de abril de 2005, el Municipio de Carolina presentó una demanda contra la compañía desarrolladora...
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