Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Agosto de 2006, número de resolución KLRA 0600056
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA 0600056 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 25 de Agosto de 2006 |
| LUIS A. MARTÍNEZ ARCA y MIRLA M. RODRÍGUEZ MARÍN Recurridos v. VEN-LOUR ENTERPRISES, INC., LC REAL ESTATE, DESARROLLADORA CARIBE, S.E., SATISFACTION REALTY & INVESTMENT (SARI) | KLRA 0600056 KLRA0600059 KLRA0600060 | REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente del Departamento de Asuntos al Consumidor CASO NÚM.: 600006754 SOBRE: Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidente Juez Brau Ramírez y los jueces Colón Birriel y Hernández Torres
Hernández Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 25 de agosto de 2006.
Comparecen ante nos, los recurrentes, LC Real Estate, Inc., Desarrolladora Caribe, S.E. (en lo sucesivo, Caribe), Satisfaction Realty & Investment, Corp. (en lo sucesivo, SARI) y Ven Lour Enterprises, Inc. (en lo sucesivo, VLEI), solicitando que revoquemos una Resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor, en adelante D.A.Co., mediante la cual ordenó, a las recurrentes solidariamente, al cumplimento específico de los contratos otorgados originalmente, honrando el precio final pactado de $175,000.00, reservar la unidad que fue separada u otra similar, conforme indicado en el negocio jurídico; y exclusivamente a VLEI, le ordenó el pago de $4,000.00 por concepto de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento de contrato y por el contrato en daños de tercero.
Los hechos relevantes al asunto ante nos son los siguientes.
I
Según se desprende de las determinaciones de hecho del D.A.Co., Luis Ángel Martínez Arcela y su esposa Mirla Mireya Rodríguez Marín, en adelante los recurridos, presentaron una Querella el 7 de agosto de 2002. En la misma, alegaron que le entregaron a LC Real Estate, Inc. (empresa de bienes raíces contratada por VLEI para vender la última etapa del proyecto Estancias del Gulf Club) la suma de $800.00 para separar, con opción a compra, la propiedad DA-21 ubicada en dicho proyecto. Los recurridos poseían ya, su primera residencia en dicho proyecto.
En ese entonces, VLEI era la dueña en pleno dominio del inmueble (sito en Ponce) donde ubica el complejo de viviendas denominado Estancias del Gulf Club. Era, a su vez, la desarrolladora de todas las fases de dicho proyecto de viviendas, incluyendo esta última etapa o fase que consistía en la construcción de 49 unidades de vivienda. Su presidente y mayor accionista lo era el ingeniero José Miguel Ventura Asilis.
El 25 de septiembre de 2002, los recurridos firmaron, ante una representante de LC Real Estate, Inc., el contrato uniforme de compraventa. En dicho contrato las partes pactaron la compraventa de una propiedad que consistía de: 2 plantas, sala, comedor, cocina, 4 habitaciones, 3½ cuartos, family room, lavandería y doble marquesina, en un solar de 325.00 metros cuadrados; por el precio de $175,000.00. La parte vendedora, VLEI, se comprometió a entregar la unidad opcionada en 18 meses, contados a partir de la firma de este contrato. La representante de LC Real Estate, Inc., retuvo el contrato para conseguir la firma de VLEI y luego enviarle copia del mismo a los recurridos, lo cual nunca hizo. No fue hasta el 11 de junio de 2004 que los recurridos recibieron una copia del contrato de compraventa, vía fax, ilegible y sin firmar por parte de VLEI.
El 23 de julio de 2003, los recurridos recibieron una carta de LC Real Estate, Inc., informándoles que habían cesado el mercadeo del proyecto aquí en controversia, debido a que VLEI lo estaba vendiendo (el proyecto) a otro constructor. Indicaba, que dicho proceso de venta demoraba y era incierto, pues no sabían que iban a construir en los lotes existentes, ni creían que se honrarían las reservaciones. Dicha carta vino acompañada de una Hoja de Cancelación para que fuera firmada y devuelta a LC Real Estate, Inc., y así poder procesar la devolución del depósito dado por los recurridos. Esta carta fue enviada por correo regular. Véase recurso de Caribe, a la pág. 279.
No obstante lo antes esbozado por LC Real Estate, Inc. en su carta, la referida hoja de cancelación disponía que los recurridos deseaban cancelar la compra: [d]ebido a la demora en comenzar la construcción. Por tal motivo solicitamos se nos devuelva la totalidad del dinero depositado. (Énfasis y subrayado en el original.) Ibid., a la pág. 278.
Inconformes lo recurridos, se comunicaron y visitaron las oficinas de LC Real Estate, Inc., indicando que no estaban de acuerdo con la carta y que no aceptaban la rescisión del contrato suscrito ni la devolución del dinero. Le solicitaron a la representante de LC Real Estate, Inc. y ésta lo aceptó, que todos sus documentos, unido al dinero del depósito le fueran enviado al nuevo desarrollador.
Mientras tanto, el 6 de abril de 2004, VLEI y Caribe suscribieron un Contrato de Opción de Compra. Mediante dicho contrato, el primero se comprometía a venderle a la segunda los 49 solares con sus permisos para desarrollarlos por la suma de $1,982,585.00. Con la firma de este contrato, Caribe le entregó a VLEI la suma de $10,000.00, como pronto pago. Firmaron el referido contrato, por VLEI su presidente, el señor Ángel Cintrón, y por Caribe su socio gestor, el ingeniero José M. Bonnin. Se pactó, además, el pago de ciertas deudas por parte de VLEI, con dineros provenientes del precio de venta y el compromiso de indemnizar a Caribe por cualquier gasto que incurriera como resultado de toda reclamación que pudiera presentar cualquier tercero. En dicho documento se indicó que (entre VLEI y LC Real Estate, Inc.) existía un contrato con un corredor de bienes raíces y se acordó que el mismo no sería asumido como parte de este acuerdo y Caribe informó que procedió a firmar contrato de corretaje con Abraham García contingente a la realización del desarrollo.
En mayo de 2004, los recurridos recibieron un folleto (brochure) de la recurrente SARI, en mayo de 2004, ofreciendo en venta la última fase de 49 residencias del proyecto aquí en controversia. SARI fue la nueva empresa de bienes raíces contratada por Caribe; la nueva desarrolladora que adquirió esta última fase. En su carta, SARI indicaba que las residencias serían de 3 (muy fácilmente) convertibles en 4 cuartos dormitorios, de 3½ baños, y que contarían con terminaciones muy elegantes, como por ejemplo topes de granito en la cocina.
Durante dicho mes de mayo de 2004, SARI, por voz de su presidente, Abraham García, llamó a los recurridos para ofrecerle la residencia por el precio de $225,000.00 y un pronto de $5,000.00. Acto seguido, los recurridos le indicaron que continuaban interesados en la residencia, que poseían un contrato de compraventa desde 2002, que habían separado la residencia mediante el pago del referido depósito, y que tenían que honrarle el contrato. Finalmente, le solicitaron al señor Abraham García que les reservara la residencia hasta que se resolviera este asunto. El señor Abraham García no aceptó.
Así las cosas, el 16 de junio de 2004, VLEI presentó ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, una Petición solicitando consignar el depósito dado por los recurridos. Aducían en su solicitud, que debido a la ausencia del principal accionista tuvo pérdidas económicas significativas teniendo el efecto de paralizar la construcción, que en varias ocasiones trató de comunicarse con los recurridos para resolver el contrato y devolverles el dinero del depósito, resultado todas infructuosas; que envió carta certificada el 2 de diciembre de 2003, notificando la resolución de contrato y devolviendo el depósito de los recurridos, siendo ésta devuelta; que luego de dicha devolución, intentó comunicarse con los recurridos, no consiguiendo realizar alguna gestión en cuanto a la devolución del depósito; y que interesaba consignar toda vez no tenía contacto alguno con los recurridos. La suma consignada fue $800.00.
En junio de 2004, los recurridos reciben copia de la anterior petición con copia de la carta certificada, momento en que advinieron en conocimiento del envío y contenido de la misiva. En dicha carta, VLEI informaba que por razones fuera de su control, condición económica, ausencia inesperada del principal accionista y oficial, no podían continuar el desarrollo de Estancias del Golf Club. Adjunto con dicha carta le había enviado un cheque por la suma de $800.00; como devolución del depósito.
El 8 de julio de 2004, los recurridos presentaron la querella que nos ocupa, alegando los hechos hasta aquí narrados. Además, solicitaban los siguientes remedios: el cumplimiento estricto del contrato, garantía del contrato, garantizando el precio de compraventa acordado por la residencia; $175,000.00; se les honrara el depósito de $800.00 para separar la misma; se le ordenara al nuevo desarrollador honrar el mismo bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato; que se le ordenara a Caribe y SARI reservar una unidad a los recurridos para, en caso de prevalecer, no se vieran imposibilitados de adquirir la misma; daños y perjuicios más intereses devengados por depósito desde el 7 de agosto de 2002; y que se le ordene a LC Real Estate, Inc., remitirles una copia del contrato y todo documento referente al caso de la compraventa por correo.
Oportunamente, LC Real Estate, Inc., Caribe, SARI y VLEI contestaron la anterior querella.
Estos, en esencia, negaron lo alegado por los recurridos, trabándose así la controversia de autos.
Posteriormente, el 28 de enero de 2005, VLEI y Caribe suscribieron un Acuerdo. Dicho acuerdo tenía como objeto, facilitar y viabilizar la consumación de la compraventa pactada en la anterior opción. En dicho documento, además de ratificar el contrato de opción antes celebrado en todo aquello que no fuera expresamente modificado por éste, Caribe pactó la compraventa de 2 solares adicionales por la suma de $306,000.00, pagando $20,000.00 por el derecho de opción.
Luego, el 16 de...
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