Ley Núm. 164 de 29 de julio de 2011, para crear la 'Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Inversas'; establecer protecciones y garantías adicionales a las establecidas por la Ley Federal para los consumidores de préstamos de hipotecas inversas; establecer los deberes que tendrán las instituciones financieras que provean este tipo de préstamo para con los consumidores; facultar a la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras para que supervise y ejecute las disposiciones de esta Ley; establecer sanciones, multas y penalidades; y para otros fines.

EventoLey
Fecha29 de Julio de 2011

(P. del S. 1823)

LEY NUM. 164-2011

29 DE JULIO DE 2011

Para crear la “Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Inversas”; establecer protecciones y garantías adicionales a las establecidas por la Ley Federal para los consumidores de préstamos de hipotecas inversas; establecer los deberes que tendrán las instituciones financieras que provean este tipo de préstamo para con los consumidores; facultar a la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras para que supervise y ejecute las disposiciones de esta Ley; establecer sanciones, multas y penalidades; y para otros fines.

EXPOSICION DE MOTIVOS

Como es de conocimiento general, en Puerto Rico la población de personas naturales mayores de 62 años continúa en aumento, por lo que resulta apremiante que la Asamblea Legislativa tome acción creando política pública a tenor con las realidades sociales y económicas de esta población. Estas personas que en su mayoría cuentan con ingresos fijos limitados para enfrentar el alto costo de vida y poder satisfacer sus necesidades básicas, es necesario brindarle alternativas financieras que a su vez les protejan del fraude y el abuso financiero.

Cada día son más los adultos que recurren a los préstamos de hipoteca inversa o “reverse mortgage loans”, para poder devengar ingresos utilizando lo que en muchos casos constituye su activo más valioso: su hogar. A su vez, se han ido multiplicando el número de bancos hipotecarios e instituciones financieras que se han lanzado al mercado a promover y ofrecer dicho producto.

Las hipotecas inversas ofrecidas a través del Departamento de la Vivienda Federal (Department of Housing and Urban Development, HUD) se conocen también en inglés con el nombre de “home equity conversion mortgages” o HECMs. Todas estas hipotecas que se ofrecen en el mercado en Puerto Rico están aseguradas por el Gobierno Federal. Este tipo de producto tiene las siguientes particularidades: es costoso, requiere que se obtenga orientación de un consejero independiente como parte del proceso de solicitud y puede ser utilizado únicamente por personas de 62 años o más.

Las tasas de interés aplicables a las HECMs pueden en algunos casos resultar más bajas en comparación con las de las hipotecas tradicionales. No obstante, los gastos de cierre y las tarifas mensuales de las hipotecas inversas son mucho más altos para el consumidor. Por ejemplo, para una mujer de 74 años que habite su hogar valorado en $255,000 hasta los 86 años (su expectativa de vida promedio), el costo total, sin incluir intereses, para el término de la hipoteca inversa adquirida sobre la propiedad, es de $25,000. Para prestatarios de menor edad o cuyo hogar es de mayor valor, estos costos serían sustancialmente mayores. Los gastos de originación de las hipotecas inversas son de dos a cuatro veces más que los de hipotecas tradicionales. En este sentido, este producto financiero resultará favorable económicamente para el consumidor siempre y cuando no existan alternativas menos costosas y el beneficio material inmediato de recibir dinero en efectivo por efectuar la hipoteca inversa sea valorativamente mayor que los gastos adicionales que conlleva el producto y el costo total de imponer este gravamen sobre la propiedad.

Todo lo anterior implica que el solicitante de una hipoteca inversa debe estar bien informado y orientado por un ente independiente sobre cómo funciona este préstamo hipotecario, sus implicaciones financieras y la disponibilidad de alternativas menos costosas. La Ley Federal así lo requiere. Sin embargo, los servicios de consejería existentes en algunos casos no subsanan la insuficiencia en conocimientos financieros de los solicitantes de estos productos, lo cual resulta en que muchas personas de edad avanzada asumen estas obligaciones sin haber verdaderamente considerado alternativas o sin entender en su totalidad las consecuencias de tomar un préstamo de esta naturaleza.

Se debe prestar particular atención al consumidor de este tipo de producto financiero. Para las personas de edad avanzada, si bien poseen todas las capacidades que tienen los de otras edades, además de la experiencia que le brindan sus años, algunas de esas facultades pueden irse afectando según van entrando en etapas más avanzadas de envejecimiento y esto debe ser un factor a considerar. Según este grupo poblacional es más susceptible que otros al fraude y al abuso financiero, pudiera ser más vulnerable a la influencia indebida o hasta coerción de terceros, familiares o allegados, para adquirir una hipoteca inversa sin medir todas las posibles consecuencias sobre su patrimonio. Esto se agrava ante la avalancha publicitaria de los medios de comunicación, particularmente radio y televisión, auspiciadas por entidades financieras sobre este tipo de producto para hacerlo más atractivo a las personas de edad avanzada que cuentan con ingresos limitados y cuyo hogar es su único activo.

La United States Government Accountability Office (GAO) emitió en el año 2009 un informe sobre la protección del consumidor de hipotecas inversas, titulado Reverse Mortgages: Product Complexity and Consumer Protection Issues Underscore Need for Improved Controls over Counseling for Borrowers, GAO-09-606. Este informe subraya la necesidad de mejorar los controles de orientación y consejería a la disposición de los solicitantes de estos productos. Previo al informe, ya varias jurisdicciones a través de los Estados Unidos, entre ellas California, Minnesota, Carolina del Norte y Rhode Island, habían aprobado legislación a nivel estatal para atender las preocupaciones recogidas por la GAO y brindarle al consumidor de hipotecas inversas protecciones adicionales a las...

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