El Seguro de Título en Puerto Rico, Fuente de Seguridad Patrimonial
| Autor | Bibiana Sarriera |
| Cargo | Obtuvo su Juris Doctor de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico |
| Páginas | 153-172 |
EL SEGURO DE TÍTULO EN PUERTO RICO, FUENTE DE
SEGURIDAD PATRIMONIAL
BIBIANA SARRIERA*
I. Introducción ...................................................................................................................... 153
II. Trasfondo General: ....................................................................................................... 154
III. Aspectos Generales sobre el Seguro de Título .................................................. 156
IV. El Mercado Secundario de Hipotecas ................................................................... 163
V. La Estructura de la póliza del seguro de título: .................................................. 166
VI. El efecto de la Ley 216 en el Sistema Registral y su Fe Pública .................. 167
VII. Conclusión ..................................................................................................................... 169
I. INTRODUCCIÓN
En Puerto Rico, todo negocio de compraventa de bienes inmuebles,
realizado mediante el financiamiento de instituciones bancarias o
hipotecarias, requiere la suscripción de una póliza de seguro de título a favor
del acreedor hipotecario. Dentro de nuestra jurisdicción su uso es común y
su aplicación es continua. Sin embargo, el alcance y la jurisprudencia del
mismo limita, toda vez que la información sobre las reclamaciones a dicho
seguro constituyen información privada. El seguro de título en Puerto Rico
opera de forma paralela al sistema inmobiliario registral civilista y aporta a
la seguridad patrimonial. Ello contrasta con la finalidad que provee el
sistema registral, el cual aporta a la seguridad jurídica en materia
inmobiliaria. En particular, el seguro de título tiene dos acepciones generales,
siendo la primera el seguro de título que se constituye a favor del acreedor
hipotecario (en adelante, “STH”). Por otro lado, la segunda manifestación es
el seguro a favor del dueño (Home Owner’s Policy).
* La Lcda. Bibiana Sa rriera Reque ña inició su carrera profesional al ingresar en 2013 al
Grupo de Práctica de Litigación Comercial del bufete Pietrantoni Méndez & Álvarez LLC.
Obtuvo su Ju ris Doctor de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico el mismo
año. Durante sus años de estudio en la Escuela de Derecho, trabajó como Oficial Jurídic o en el
Tribunal Federal de Distrito para el Distrito de Puerto Rico. Fue además, editora de la
Revista Jurídica de la Universidad de Puerto Rico.
U.P.R. Business Law Journal
Vol. 5
154
Este escrito se enfoca en el seguro que se contrae a favor del acreedor
hipotecario. El mismo es conocido en los Estados Unidos (en adelante,
“EEUU”) como el Title Lender Policy y constituye una figura de uso común en
el derecho anglosajón, atípica a nuestro sistema de derecho civilista. El
seguro de título se introdujo en el sistema puertorriqueño con posterioridad
a la invasión norteamericana de 1898, debido al vínculo jurídico existente
entre ambos países.
1
Del mismo modo, el crecimiento, expansión y desarrollo
de los mercados secundarios de hipotecas han movilizado la utilización de
dicho seguro en toda transacción inmobiliaria bancaria.
Se pretende de forma sucinta, definir, analizar e identificar el uso del
seguro de título en la sociedad puertorriqueña. El requisito del seguro de
título a favor del acreedor hipotecario tiene un impacto directo en los
deudores hipotecarios ya que, en la mayoría de los financiamientos, son éstos
quienes acarrean el pago de la póliza. De igual forma, las imperfecciones, los
errores y los problemas que surgen de las constancias del Registro son
garantizadas a los acreedores hipotecarios mediante dicho seguro
inmobiliario. No ha de olvidarse que en nuestra jurisdicción, el negocio de
seguros está revestido de un alto interés público.
2
A tenor con ello, el mismo
ha sido ampliamente regulado, principalmente por el Código de Seguros de
3
Debe resaltarse que, a la fecha de la redacción del presente
escrito, no se encontraron estadísticas oficiales sobre el STH, específicamente
datos acerca de su uso y efecto en Puerto Rico.
El presente escrito busca ampliar la literatura disponible sobre el
tema. De igual forma, se intenta colocar en el tintero una realidad que afecta
el crédito territorial con el fin de abrir la discusión sobre la necesidad de
agilizar y modernizar el sistema registral. En la actualidad no hay datos
públicos que monitoreen las reclamaciones que se realizan al referido
seguro, y que podrían servir de referencia a la hora de analizar la operación
del Registro de la Propiedad en Puerto Rico.
II. TRASFONDO GENERAL:
El crédito territorial es un elemento catalítico para el flujo de capital
en las sociedades modernas. El derecho real de hipoteca es la principal
asociación que se tiene con el crédito territorial. En síntesis, el gravamen
hipotecario recae sobre un bien inmueble que tiene de ordinario preferencia
1
LUIS RAFAEL RIVERA RIVERA, DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO PUERTORRIQUEÑO 25 (2da ed.
2002).
2
Véase S.L.G. Francis-Acevedo v. SIMED, 176 DPR 372, 384 (2009); véase además Echandi
Otero v. Stewart Title, 174 DPR 355, 369 (2008); Molina Texidor v. Plaza Acuática, 166 DPR
260, 266 (2005).
3
Código de Seguros de Puerto Rico, Ley Núm. 77 de 19 de junio de 1957, 26 LPRA §§ 101–
8096 (2010).
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