Sentencia de Tribunal Apelativo de 02-11-2023, número de resolución KLAN202300442

LEXTA20231102-001 - Silo Mision Cristiana v. Jesus Negron Rossy

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL (I)

SILO MISIÓN CRISTIANA Apelado v. JESÚS NEGRÓN ROSSY Apelante

KLAN202300442

APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Civil núm.: VB2019CV00570 (402) Sobre: Rescindir Contrato de Arrendamiento, Desahucio

Panel integrado por su presidente el juez Sánchez Ramos, el juez Rivera Torres y el juez Salgado Schwarz.

Rivera Torres, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 2 de noviembre de 2023.

Comparece ante este tribunal apelativo el Sr. Jesús Negrón Rossy (el señor Negrón Rossy o el apelante) mediante el recurso de apelación de epígrafe y nos solicita que revoquemos la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (el TPI), el 14 de marzo de 2023, archivada en autos al día siguiente. Mediante este dictamen, el foro primario declaró Con Lugar la demanda y rescindió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Además, ordenó el desahucio y desestimó la reconvención presentada por el apelante.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la Sentencia apelada.

I.

El 16 de julio de 2019 Silo Misión Cristiana Inc. (Silo o la apelada) instó una Demanda en la cual solicitó se declare rescindido el contrato de arrendamiento otorgado en el 1992 con el señor Negrón Rossy. En síntesis, alegó que la Junta de Directores de Silo se percató que el apelante no había cumplido con los términos del contrato, razón por lo cual le notificó, mediante carta certificada que, a partir del 21 de abril de 2015, se estaría dando por rescindido el contrato de arrendamiento. Adujo que el 12 de julio del 2018 el apelante envió una comunicación notificando que se oponía a la “firma del contrato razón por la cual se radica la presente demanda.”^[1]

Destacamos que el 5 de marzo de 2021 el TPI dictó la Resolución declarando No Ha Lugar a la solicitud de desestimación que presentara el apelante. En suma, el foro a quo concluyó que la apelada cumplió con los requisitos del emplazamiento por edicto por lo cual el señor Negrón Rossy fue correctamente emplazado.^[2] Así las cosas, el 11 de marzo el apelante contestó la demanda negando el incumplimiento contractual. A su vez, instó la Reconvención en la cual adujo haber invertido aproximadamente $65,000 en la preparación del terreno para poder ofrecer los talleres de mecánica para la rehabilitación de los participantes del Programa Silo.^[3] Asimismo, alegó que dejó de devengar por concepto de un subarrendamiento $93,600 desde octubre 2014 al presente. En fin, arguyó que la actuación de Silo de rescindir el contrato unilateralmente fue contraria a derecho, lo cual le causó daños económicos al no poder ocupar la propiedad. Ese mismo día, el apelante consignó $240 como pago de la renta hasta diciembre del 2021.^[4]

El 19 de julio de 2021 Silo presentó su Contestación a Reconvención negando los hechos esenciales.^[5]

Luego de varios trámites procesales, que no son necesarios pormenorizar en el presente escrito, el juicio en su fondo se celebró los días 13, 14 y 15 de diciembre de 2022. Como prueba documental estipulada se marcó lo siguiente:^[6]

Exhibit I- Minuta con fecha del 22 de octubre de 1991. (Entrada 131 de SUMAC).

Exhibit 2- Contrato (Entrada 139 de SUMAC).

Exhibit 3- Resolución con fecha del 27 de mayo de 1992. (Entrada 139 de SUMAC).

Exhibit- 4 Minuta con fecha del 21 de mayo de 2001. (Entrada 132 de SUMAC).

Exhibit 5- Carta enviada al Sr. Rossi con fecha del 21 de abril de 2015. (Entrada 131 de SUMAC).

Exhibit 6- Minuta con fecha del 12 de julio de 2018. (Entrada 131 de SUMAC).

Exhibit 7-Fotos, se ubica en la entrada 137 de SUMAC.

Exhibit 8 A -Demanda, (Entrada 137 de SUMAC).

Exhibit 8 B -Sentencia, (Entrada 138 de SUMAC).

Exhibit 9 -Certificación de incorporación Silo, (Entrada 137 de SUMAC).

Exhibit 10 -Minuta con fecha 27 de agosto de 1994, (Entrada 131 de SUMAC).

Exhibit 11 -Minuta con fecha 24 de enero de 2000, (Entrada 132 de SUMAC).

Exhibit 12 -Minuta con fecha 16 de noviembre de 1998, (Entrada 131 de SUMAC).

Exhibit 13- Minuta con fecha 9 de julio de 2001, (Entrada 131 de SUMAC).

Exhibit 14 -Minuta con fecha 19 de octubre de 2004, (Entrada 131 de SUMAC).

Exhibit 15 -Minuta con fecha 18 de octubre de 2005, (Entrada 132 de SUMAC).

Exhibit 16 -Minuta con fecha 8 de diciembre de 2014, (Entrada 131 de SUMAC).

Exhibit 17- A Informes anuales, marcados en bloque, (Entrada 136-135-134 de SUMAC).

Exhibit 18 -Certificación del Departamento de Estado

Enmendada con fecha 2 de julio, (Entrada 137 de SUMAC).

Exhibit 19- Registro de Corporación, (Entrada 137 de SUMAC).

Se marcó como prueba de la parte demandada el siguiente Documento:

Exhibit 1 - Contrato de Arrendamiento, entrada 123.

En cuanto a la prueba testifical, la parte demandante presentó el testimonio del Sr. Luis Velázquez Rolón y el Sr. Julio Vargas. El de la parte demandada, consistió en los testimonios del Sr. Jesús M. Isaac Serrano, la Sra. Maritza Reyes Ramos, el Lcdo. Miguel Albeiro Sánchez y el propio apelante (señor Negrón Rossy).

Luego de escuchado los testimonios presentados por ambas partes, aquilatada su credibilidad y evaluada la prueba documental presentada, el 14 de marzo de 2023 el TPI dictó la Sentencia recurrida en la cual estableció las siguientes:^[7]

Determinaciones de Hechos:

1. Silo Misión Cristiana es una corporación sin fines de lucro dedicada a la rehabilitación de personas en uso y abuso de sustancias.

2. La parte demandante es dueña un predio de terreno de aproximadamente 3,000 metros cuadrados, localizado en Vega Baja, Puerto Rico.

3. Silo Misión Cristiana y el demandado suscribieron un contrato de arrendamiento el 2 de julio de 1992, con relación al inmueble antes mencionado.

4. En dicho contrato se le arrendó al demandado el predio de terreno por un $1.00 al mes, de forma vitalicia.

5. Cuando se suscribió el contrato el demandado era el presidente de la Junta de Directores de Silo Misión Cristiana.

6. A la firma de contrato compareció en representación de Silo Misión Cristiana, Judith Rossy, secretaria de la Junta de Directores de Silo.

7. Esta era la madre del demandado y fundadora de Silo Misión Cristiana.

8. La Resolución del 27 de mayo de 1992, establecía que el demandado prepararía un contrato que la Junta revisaría para su aprobación.

9. El contrato fue redactado por el demandado.

10. La Junta de Directores no revisó ni aprobó el contrato firmado entre el demandado y su madre, fungiendo como secretaria de la Junta.

11. De la Minuta de la reunión sostenida por los miembros de la Junta de Silo Misión Cristiana del 22 de octubre de 1991, se desprende que la aprobación de la renta por [$1.00] al demandado era para uso exclusivo de talleres.

12. El 27 de mayo de 1992 se emitió Resolución Corporativa aprobando la Junta de Directores de Silo Misión Cristiana alquilar a Jesús Negrón Rossy un predio de terreno de 3,704 metros cuadrados por un dólar mensual para preparar talleres vocacionales o cualquier negocio que estime pertinente, siempre y cuando esté de acuerdo con los principios cristianos de la misión.

13. La Resolución Corporativa es contraria a lo acordado por la Junta ya que esta no autorizó otro uso al que no fuese discutido por los miembros de la Junta, entiéndase los talleres.

14. Fue la madre del demandado quien le dijo que podía poner otro negocio.

15. Ella no estaba autorizada por la Junta de Directores para desviar el propósito del alquiler del predio de terreno.

16. El propósito del contrato era proveer Talleres Vocaciones para los participantes de Silo Misión Cristiana.

17. La madre de demandado falleció en el 2017 y antes de esa fecha no le habían hecho ningún reclamo al demandado sobre el contrato.

18. Las partes tuvieron otro caso previo relacionado, CB2018CV00567, el cual fue desestimado el 30 de abril de 2019 por insuficiencia en el emplazamiento.

19. De cualquier ganancia recibida, Jesús Negrón Rossy debía donar a Silo Misión Cristiana el 50% de las ganancias netas.

20. Jesús Negrón Rossy no cumplió con el pago del canon de arrendamiento de $1.00 dólar mensual, ya que solo emitía pagos parciales cuando se acumulaban varios años sin pagar.

21. Los talleres establecidos tuvieron una duración de menos de seis meses ya que el demandado, Jesús Negrón Rossy fue convicto en la esfera federal por narcotráfico.

22. El demandado incumplió con el requisito de elaborar talleres que beneficiaran a los participantes de Silo Misión Cristiana.

23. Jesús Negrón Rossy varió el uso del terreno sin contar con la autorización de la Junta de Directores al subarrendar el terreno a un tercero, Manuel Laureano.

24. El contrato entre el tercero y el demandado era por $1,200.00 mensuales.

25. El demandado demandó a Manuel Laureano en cobro de dinero.

26. Solo llegó a cobrar tres meses.

27. De esos tres meses no hizo ninguna aportación a la parte demandante, tal como establece el contrato de donar el 50% de las ganancias netas.

28. Silo Misión Cristiana no demandó a Manuel Laureano.

29. Jesús Negrón Rossy no mostró evidencia de recibos o fotos; que acreditaran la alegada inversión realizada con valor superior a $65,000.00 dólares en el predio arrendado.

30. Jesús Negrón Rossy no mostró evidencia documental ni testifical en cuanto a que Silo Misión Cristiana recibió ayudas de FEMA por las estructuras que este había edificado en el predio arrendado. (Énfasis nuestro)

A su vez, en el dictamen apelado se hizo constar que en el Informe de Conferencia con Antelación a Juicio presentado el 17 de mayo de 2022, las partes alcanzaron las siguientes estipulaciones:^[8]

1. Jesús Negrón Rossy es hijo de Judith Rossy Porras[.]

2. Jes[ú]s Negrón Rossy fue presidente de la Junta de Directores de Silo el mismo...