Sentencia de Tribunal Apelativo de 04-04-2023, número de resolución KLAN202300217

LEXTA20230404-001 - Elba Milagros Bermudez v. Emilio De San Roman Hofstra

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL VI

Panel integrado por su presidenta, la jueza Birriel Cardona, los jueces Bonilla Ortiz y Pagán Ocasio.

Birriel Cardona, Jueza Ponente

En San Juan, Puerto Rico, a 4 de abril de 2023.

Comparece la Sra. Elba Milagros Bermúdez Guadalupe (señora Bermúdez Guadalupe o la apelante) y solicita la revocación de la Sentencia sobre Desahucio en Precario, emitida el 1 de marzo de 2023, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI o foro primario), notificada el 6 de marzo del corriente año. Mediante la referida Sentencia, emitida en un procedimiento sumario de desahucio, el TPI declaró Ha Lugar la Demanda sobre Desahucio en Precario presentada por la señora Bermúdez Guadalupe en contra de su inquilino, el Sr. Emilio De San Román Hofstra (señor De San Román Hofstra o el apelado); ordenó al apelado el desalojo inmediato del Apto. 806 del Edificio Metro Plaza Towers, ubicado en la calle Villamil del Municipio de San Juan; declaró Ha Lugar la Reconvención presentada por el apelado y ordenó a la apelante devolver a este, la suma de $20,000.00, recibida por la señora Bermúdez Guadalupe por concepto de contrato de opción a compraventa.

Por los fundamentos que pasamos a exponer, modificamos la sentencia apelada, en lo referente a la adjudicación de la reconvención presentada por el apelado en el procedimiento sumario de desahucio en precario instado por la señora Bermúdez Guadalupe.

I

El 10 de octubre de 2022, la señora Bermúdez Guadalupe presentó Demanda de Desahucio en precario en contra del señor De San Román Hofstra. En síntesis, la señora Bermúdez Guadalupe alegó que es titular del Apt.806 del edificio Metro laza, ubicado en el núm. 305 de la calle Villamil del Municipio de San Juan; que arrendó dicho inmueble al señor De San Román Hofstra desde el 20 de diciembre de 2017; que le solicitó el desalojo de la propiedad y que el apelado se negó a desalojar.

Por su parte, el señor De San Román Hofstra presentó Contestación a Demanda y Reconvención. En ajustada síntesis, el apelado alegó que tenía derecho a retener el inmueble, toda vez que la apelante incumplió con el contrato de opción a compra que tenían las partes, al negarse a venderle el inmueble según pactado. Respecto a la opción de compraventa, el señor De San Román Hofstra alegó que para el año 2018 la señora Bermúdez Guadalupe acordó verbalmente venderle el inmueble arrendado por la suma de $296,000.00, pero que esta no estuvo disponible para suscribir el acuerdo; que en el año 2021 volvió a acordar verbalmente con la apelante la compra del apartamento, esta vez por la suma de $375,000.00 y que la apelante tampoco estuvo disponible para suscribir el segundo acuerdo de compraventa. Asimismo, el apelado alegó que varios meses después la apelante ofreció venderle el inmueble por $513.000.00 y que aceptó esta nueva oferta.

En esencia, el señor De San Román Hofstra alegó en la Reconvención que las partes firmaron el primer contrato de opción a compra en enero de 2022; que en ese momento entregó a la señora Bermúdez Guadalupe la suma de $10,000.00 a ser acreditado al precio de venta; y que en abril de 2022 acordaron extender el contrato de opción a compra con un segundo contrato y depósito adicional por la suma de $ 10,000.00 a ser acreditado al precio de venta.

El apelado reclamó en la Contestación a Demanda y Reconvención que le asistía el derecho de retención y que en la alternativa procedía la devolución de la suma $20,000.00, entregada a la señora Bermúdez Guadalupe por concepto de depósito de la opción.

El señor De San Román Hofstra solicitó al foro primario la imposición de una fianza de no residente a la señora Bermúdez Guadalupe, pues esta reside en el estado de Florida. El 4 de diciembre de 2022, el apelado presentó ante el TPI Moción Solicitando Conversión al Procedimiento Sumario^[1]. Allí expuso que el caso tiene múltiples controversias y defensas afirmativas que requieren un descubrimiento de prueba más amplio, tales como el incumplimiento de contrato de la señora Bermúdez Guadalupe, el cobro de dinero del señor De San Román Hofstra y su derecho a la retención del inmueble. Asimismo, el apelado señaló en la Moción Solicitando Conversión al Procedimiento Sumario que habían asuntos de credibilidad que debían adjudicarse en un procedimiento ordinario, después de que las partes tuvieran oportunidad de tomar deposiciones y de enviar interrogatorios en igualdad de condiciones, para así estar en posición de impugnar adecuadamente los asuntos de credibilidad en un juicio en su fondo.

El 6 de diciembre de 2022, el TPI celebró vista y en esa fecha el foro primario emitió Resolución, en la que declaró Ha Lugar la solicitud imposición de una fianza de no residente a la señora Bermúdez Guadalupe; autorizó un breve descubrimiento de prueba; señaló el juicio en su Fondo para comenzar el 13 de enero de 2023 y declaró No Ha Lugar la solicitud del señor De San Román Hofstra para la conversión del procedimiento sumario a ordinario.^[2]

El 11 de enero de 2023, la señora Bermúdez Guadalupe presentó Réplica a Reconvención en la que negó la existencia de un acuerdo de compraventa por un precio menor a $513,000.00 y como defensas afirmativas alegó temeridad del apelado, enriquecimiento injusto y mala fe.

El 13 de febrero de 2023, se celebró la vista en su fondo. La prueba documental conjunta presentada consistió de lo siguiente: el contrato de opción de compraventa (Exhibit 1), copia de cheques para el depósito de la opción (Exhibit 2), Segundo contrato de opción de compraventa (Exhibit 3), Carta de 28 de agosto de 2022 al señor De San Román Hofstra (Exhibit 4), Carta de 19 de septiembre de 2022 del Bufete David Noriega Rodríguez (Exhibit 5).^[3]

La prueba testifical de la señora Bermúdez Guadalupe consistió de su testimonio. Igualmente, la prueba testifical de señor De San Román Hofstra consistió de su testimonio.

Mediante Sentencia emitida el 1 de marzo de 2023, notificada el 6 de marzo del año en curso, el TPI declaró Ha Lugar la Demanda sobre Desahucio presentada por la señora Bermúdez; ordenó al señor De San Román Hofstra el desalojo inmediato del Apto. 806 del Edificio Metro Plaza Towers. Además, en dicha Sentencia, el foro primario declaró Ha Lugar la Reconvención presentada por el apelado; condenó a la apelante devolver a este la cantidad de $20,000.00 por concepto de depósito de opción y le impuso a la señora Bermúdez Guadalupe el pago de $2,000 por concepto de honorarios de abogado, así como el pago de las costas En dicha Sentencia el foro primario advirtió a las partes sobre el término cinco días dispuesto por ley para presentar apelación y fijó para ello una fianza de $5,000.00. 32 LPRA secs. 2831 y 2832

Inconforme, el 13 de marzo de 2023, la señora Bermúdez presentó Apelación ante este Tribunal de Apelaciones y señala la comisión de los siguientes errores por parte del foro primario:

PRIMER ERROR: ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL ATENDER LA RECONVENCIÓN PRESENTADA POR LA PARTE APELADA DENTRO DEL MISMO PLEITO INSTADO BAJO EL TRÁMITE SUMARIO DISPUESTO POR LA LEY 129-07.

SEGUNDO ERROR: ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DETERMINAR QUE LA PARTE APELANTE INCUMPLIÓ CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES Y QUE PROCEDE LA DEVOLUCIÓN DEL DEPÓSITO DADO CON LA OPCIÓN.

TERCER ERROR: ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL IMPONER EL PAGO DE HONORARIOS DE ABOGADOS Y GASTOS DE LITIGIO A LA PARTE APELANTE, TODA VEZ QUE EL TRIBUNAL LE CONCEDIÓ EL REMEDIO SOLICITADO EN EL PLEITO DE DESAHUCIO Y DE QUE NO INCURRIÓ EN TEMERIDAD

El 16 de marzo de 2023, emitimos Resolución, notificada inmediatamente, en la que ordenamos a la apelante acreditar el cumplimiento con el pago del monto de la fianza fijada por el foro primario, en o antes del viernes 17 de marzo de 2023. La señora Bermúdez Guadalupe compareció oportunamente mediante Moción sobre Resolución presentada el 17 de marzo de 2023 y sostiene que no le es de aplicación el requisito jurisdiccional de prestación de la fianza que establece el Art. 630 del Código de Enjuiciamiento, 32 LPRA sec. 2832, toda vez que en el pleito de desahucio no figuró como demandada sino como demandante.^[4]

Así las cosas, el 20 de marzo de 2023, concedimos término de 5 días al apelado para presentar su oposición.

El 28 de marzo de 2023, el señor De San Román Hofstra compareció ante nos mediante Alegato en Oposición a Recurso de Apelación. En esencia, el apelado sostiene que durante el procedimiento ante el foro primario, particularmente en la vista celebrada el 6 de diciembre de 2022, la señora Betancourt Guadalupe argumentó en contra de la conversión de las controversias al procedimiento ordinario. Señala además, que en su Réplica a Reconvención, la apelante reconoció haber aceptado y cobrado del apelado un total de $20,000.00 en concepto de depósito por la extensión del contrato de opción. Finalmente el apelado arguye que a la vista en su fondo celebrada el 13 de febrero de 2023 ambas partes presentaron prueba sobre sus respectivas alegaciones y el foro primario permitió el contrainterrogatorio de los testigos que declararon en el procedimiento.

II

A.

El Código de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento a seguir para instar una acción de desahucio.32 LPRA sec. 2821 et seq. El desahucio es un procedimiento especial de naturaleza sumaria cuyo propósito principal “…es recuperar la posesión de hecho de un bien inmueble mediante...