Sentencia de Tribunal Apelativo de 04-04-2024, número de resolución KLCE202400266

LEXTA20240404-010 - Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Peticionado v. Costa Real

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL I

Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio, el Juez Marrero Guerrero y la Jueza Boria Vizcarrondo.

Pagán Ocasio, juez ponente

En San Juan, Puerto Rico, a 4 de abril de 2024.

I.

El 26 de febrero de 2024, el señor Héctor M. Piñeiro Morales, la señora Brunilda Araúz Nieves, la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos y otros condóminos de Costa Dorada y Costa Dorada II de Río Grande, Puerto Rico (parte peticionaria),^[1] presentaron una Apelación, en la que nos solicitaron revocar una Orden emitida el 26 de octubre de 2023 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Río Grande en Fajardo (TPI).^[2] En virtud del aludido dictamen, el TPI denegó la solicitud de intervención de la parte peticionaria en una etapa post-sentencia del pleito promovido por el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Puerto Rico (BBVA).^[3]

El 28 de febrero de 2024, emitimos una Resolución, notificada el 4 de marzo de 2024, en la cual concluimos que, a pesar de que este recurso se presentó como una apelación, correspondía acogerse como un certiorari por recurrirse de un dictamen interlocutorio post-sentencia. A su vez, concedimos un término de diez (10) días, a partir de la notificación de la Resolución, para que CDJR, Costa Real, S.E. (Costa Real), el señor Arturo Madero Arboleda (señor Madero Arboleda) y Alturas del Bosque, S.E. (Alturas del Bosque) expusieran su posición sobre los méritos del recurso.

El 14 de marzo de 2024, CDJR peticionó una prórroga para exponer su posición en cuanto a la expedición del auto de certiorari. En atención al petitorio, el 15 de marzo de 2024, emitimos una Resolución en la que le concedimos a CDJR hasta el 19 de marzo de 2024 como término final para cumplir con lo ordenado.

En cumplimiento con lo anterior, el 19 de marzo de 2024, CDJR presentó su alegato en oposición a la expedición del auto de certiorari por falta de jurisdicción.

Posteriormente, el 20 de marzo de 2024, la parte peticionaria solicitó una prórroga y autorización para replicar el escrito sometido por CDJR, la cual denegamos.

Con el beneficio de la comparecencia de las partes, damos por perfeccionado el recurso y, en adelante, pormenorizaremos los hechos atinentes a esta petición de certiorari.

II.

El caso de marras tuvo su génesis el 9 de junio de 2009, cuando BBVA presentó una Demanda en cobro de dinero y ejecución de hipoteca contra Costa Real, el señor Madero Arboleda, Alturas del Bosque, San Gerónimo Caribe Project, Inc. (San Gerónimo Caribe Project) y San Gerónimo Caribe Parking, Inc. (San Gerónimo Caribe Parking).^[4] En su reclamación, BBVA arguyó que, para desarrollar el proyecto Costa Dorada, el 23 de mayo de 2000, Costa Real adquirió un primer préstamo de construcción con BBVA por la suma de $29,000,000.00, el cual está saldo. Concretó que el 17 de junio de 2004, Costa Real adquirió un segundo préstamo de construcción con BBVA por la suma de $31,950,700.00, para la segunda fase de Costa Dorada, que incluyó el desarrollo de Costa Dorada II y Costa Azul. Aseveró que la referida deuda se garantizó mediante la otorgación de varias hipotecas que se detallan a continuación:

Garantías y colateral otorgado por Costa Real

Sostuvo que Costa Real otorgó una primera hipoteca por la suma de $4,000,000.00, mediante la Escritura Número 54 de 27 de mayo de 1999 ante el notario Carlos García Rullán. BBVA indicó que esta primera hipoteca se extendió y modificó la primera hipoteca por las sumas de $13,700,000.00 y $3,000,000.00, respectivamente, por virtud de la Escritura Número 52 de 23 de mayo de 2000 y la Escritura Número 39 de 14 de septiembre de 2001 ante el mismo Notario. BBVA alegó que la primera hipoteca gravó una propiedad ubicada en Río Grande que, mediante la Escritura Número 60 de 28 de noviembre de 2001 ante el mismo Notario, se segregaron las fincas: Parcela A - Water cistern and maintenance; Parcela B; Parcela C; Parcela D - Sanitary sewer pump station; Parcela E - Community facilities; Parcela F - Main avenue; Remanente; Remanente I - Costa Azul; Remanente II; Remanente III; Remanente IV - Costa Verde y Remanente V - Sanitary sewer pump station.

Adujo que Costa Real otorgó una segunda hipoteca por la suma de $2,800,000.00, mediante la Escritura Número 7 de 14 de febrero de 2002 ante el notario Carlos García Rullán. Estableció que la responsabilidad hipotecaria se distribuyó para que la Parcela B responda por la suma de $1,288,000.00 y la Parcela C por $1,512,000.00.

BBVA puntualizó que Costa Real otorgó una tercera hipoteca que gravó el Remanente I – Costa Azul, por la suma de $1,300,000.00, por virtud de la Escritura Número 31 de 17 de junio de 2004 ante el notario Carlos García Rullán. Precisó que dicha tercera hipoteca se amplió y modificó por las sumas de $1,020,000.00 y $380,000.00, respectivamente, mediante la Escritura Número 6 de 24 de enero de 2007 ante el notario Virgilio Ramos Tomasini y la Escritura Número 20 de 26 de junio de 2008 ante el notario José R. Jiménez del Valle.

BBVA expresó que el 17 de junio de 2004, el señor Madero Arboleda suscribió un acuerdo de garantía en el que se obligó a garantizar mancomunada y solidariamente las deudas presentes, pasadas y futuras de Costa Real con BBVA.

Garantía otorgada por San Gerónimo Caribe Project

Por otra parte, expuso que para garantizar la deuda de BBVA, San Gerónimo Caribe Project, otorgó una hipoteca por la suma de $1,000,000.00, por virtud de la Escritura Número 156 de 30 de diciembre de 2005 ante el notario Virgilio Ramos Tomasini, ampliada y modificada por la suma de $2,500,000.00, mediante la Escritura Número 7 de 24 de enero de 2007 ante el mismo Notario. BBVA enunció que la hipoteca original, así como su modificación gravaron un terreno y un estacionamiento comercial ubicado en San Juan, propiedad de San Gerónimo Caribe Parking.

Garantía otorgada por Alturas del Bosque

Señaló que el 17 de junio de 2004, Alturas del Bosque, Costa Real y BBVA suscribieron un Subordinated Assignment and Security Agreement, mediante el cual Alturas del Bosque otorgó al BBVA un interés asegurado sobre seis (6) pagarés hipotecarios por las cantidades de $1,200,000.00, $1,010,000.00, $1,150,000.00, $11,040,000.00, $3,800,000.00 y $2,000,000.00, dados en prendas a Doral Bank.

BBVA esgrimió que, para finales del 2008, Costa Real incumplió con el pago del segundo préstamo de construcción. Afirmó que, tras realizar múltiples gestiones de cobro sin que se satisficiera la deuda, procedió a acelerarla. Indicó que al 12 de mayo de 2009, Costa Real y el señor Madero Arboleda adeudaban $22,806,264.20 de principal, $1,391,763.54 de intereses, los intereses acumulados hasta el pago total de la deuda y $2,248,000.00 por concepto de gastos, costas y honorarios de abogados. Por ello, solicitó al TPI que dicte sentencia para que se ejecuten las garantías y sus créditos accesorios otorgados por Costa Real, el señor Madero Arboleda, San Gerónimo Caribe Project, y Alturas del Bosque.

El 2 de julio de 2009, BBVA presentó una Demanda enmendada a los fines de eliminar la reclamación contra San Gerónimo Caribe Project y San Gerónimo Caribe Parking.^[5]

Tras varios trámites procesales, el 14 de septiembre de 2009, el Consejo de Titulares del Condominio Costa Dorada solicitó intervención al TPI por ostentar interés propietario y créditos preferentes que se pudieran afectar por la disposición del caso.^[6] Aseveró que en las parcelas B y C, gravadas mediante la segunda hipoteca otorgada por Costa Real, se construyó el Condominio Costa Dorada, el cual consta de ciento veintidós (122) apartamentos residenciales, los cuales BBVA los liberó de responder por la deuda. Sin embargo, el TPI denegó la intervención del Consejo de Titulares del Condominio Costa Dorada por constituir una dilación y complicación innecesaria. Se recurrió ante este Tribunal y en el recurso KLCE200901757, un panel hermano denegó la expedición del auto de certiorari al concluir que el TPI no incidió en declinar la intervención.^[7]

El 16 de diciembre de 2009, BBVA, Costa Real, el señor Madero Arboleda y Alturas del Bosque presentaron una Estipulación para que se dicte sentencia.^[8] En esta, las partes acordaron que el TPI dicte sentencia contra Costa Real y el señor Madero Arboleda por la suma de $22,806,264.20 de principal, $1,391,763.54 de intereses, más los que se acumulen hasta el pago total y completo de la deuda, $2,248,000.00 de gastos, costas y honorarios de abogados, más $16,650.93 por gastos relacionados con el seguro Hazard y tasación. Además, que BBVA, como acreedor asegurado, podrá ejecutar hasta un máximo de $1,000,000.00 contra Alturas de Bosque. Asimismo, convinieron que, para satisfacer la sentencia, el TPI emitiera una orden de ejecución de sentencia. Las partes estipularon que el señor Madero Arboleda cooperaría para traspasar las facilidades comunales recreativas y vecinales, calles, planta de tratamiento de aguas y cisternas a las asociaciones de residentes de Costa Dorada, Costa Dorada II, Costa Azul y Costa Verde.

Así las cosas, el 7 de enero de 2010, el TPI emitió una Sentencia, la cual advino final y firme, en la que aceptó la estipulación efectuada entre BBVA, Costa...