Sentencia de Tribunal Apelativo de 05-05-2022, número de resolución KLAN202100700

LEXTA20220505-003 - Damian Portela Vega v. Armando Rodriguez Rivera Y Evelyn Delerme Camacho Y La Sociedad Legal De Gananciales Compuesta Por Ambos Demandados -

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL I

DAMIÁN PORTELA VEGA Y SONIA LUGO TORO Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS Demandantes - Apelados v. ARMANDO RODRÍGUEZ RIVERA Y EVELYN DELERME CAMACHO Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS Demandados - Apelantes

KLAN202100700

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Fajardo Civil núm.: FA2018CV00828 Sobre: Desahucio

Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Candelaria Rosa y el Juez Marrero Guerrero.

Sánchez Ramos, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 5 de mayo de 2022.

Luego del correspondiente juicio, en un procedimiento sumario sobre desahucio, el Tribunal de Primera Instancia (“TPI”) declaró con lugar la demanda. Según se explica en detalle a continuación, concluimos que actuó correctamente el TPI, pues no existía relación contractual alguna, ni se sustentó alguna otra teoría jurídica, que le permitiese a los demandados continuar ocupando el inmueble luego del vencimiento del contrato entre las partes.

I.

En octubre de 2018, el Sr. Damián Portela Vega, la Sa. Sonia Lugo Toro y la Sociedad de Bienes Gananciales compuesta por ambos (los “Dueños”) presentaron la acción de referencia, sobre desahucio (la “Demanda”), contra el Sr. Armando Rodríguez Rivera, la Sa. Evelyn Delerme Camacho y la Sociedad de Bienes Gananciales compuesta por ambos (los “Inquilinos”).

Los demandantes alegaron, en síntesis, que eran dueños de una propiedad residencial ubicada en el Barrio Florida del municipio de Vieques (la “Propiedad”), la cual fue objeto de un Contrato Privado de Arrendamiento y Promesa Bilateral de Compraventa firmado por las partes el 11 de noviembre de 2014 (el “Contrato”). Señalaron que, de conformidad con el Contrato, los Inquilinos arrendaron la Propiedad por un término de 3 años, el cual venció el 10 de diciembre de 2017. Sostuvieron que, ante el incumplimiento de los Inquilinos con el pago de los cánones pactados, y ante el hecho de que no ejercieron el derecho a la compra del inmueble, procedía que desalojaran la Propiedad.^[1]

Los Inquilinos contestaron la Demanda y presentaron una reconvención. Alegaron que habían poseído la Propiedad por 18 años; además, negaron las alegaciones de incumplimiento de contrato contenidas en la Demanda. Expresaron que, anterior al Contrato, las partes habían otorgado dos contratos. Indicaron que, en el último contrato suscrito, los Dueños habían acreditado una suma de $120,000.00 a la totalidad del precio de compraventa. Los Inquilinos sostuvieron que existía una promesa bilateral de compraventa entre las partes.

Los Inquilinos alegaron, además, que, luego del paso de los huracanes Irma y María, la Propiedad quedó destruida y que los Dueños incumplieron con su obligación de reparar los daños que sufrió la misma. Por ello, reclamaron daños y perjuicios. Finalmente, los Inquilinos solicitaron que se cambiara la naturaleza de la acción presentada a un procedimiento ordinario.^[2] El TPI luego denegó dicha solicitud.

En marzo de 2019 se celebró el juicio en su fondo. Posteriormente, el TPI dictó una Sentencia mediante la cual desestimó la reconvención presentada y declaró Ha Lugar la Demanda, ordenando así el desahucio solicitado. No obstante, los Inquilinos apelaron y, el 31 de mayo de 2019, otro panel de este Tribunal revocó la referida Sentencia y devolvió el caso para que se celebrara una vista de novo (KLAN201900290).

Devuelto el asunto, el 19 de agosto de 2021, el TPI celebró el juicio en su fondo. A continuación, un resumen de lo más pertinente de la prueba testimonial desfilada.

La Sa. Lugo declaró que en diciembre de 2014 las partes establecieron un contrato privado de arrendamiento y promesa bilateral de compraventa de la propiedad. En el contrato, acordaron el pago de $1,000 mensuales, por los primeros dos años, y $1,200 mensuales durante el tercer año. Además, la opción de compra se pactó en $205,000 al término del contrato. Según la Sa. Lugo, en el 2015, los Apelantes pagaron el alquiler de $1,000 pero luego dejaron de pagar esa cantidad y enviaron unos pagos por $700. En el tercer año los Apelantes no hicieron pago alguno. Tampoco ejercieron la opción de compra al finalizar el contrato en diciembre de 2017. Sostuvo que, actualmente los Inquilinos residen en la Propiedad y desde el 2018 no han realizado pago alguno.^[3]

En el contrainterrogatorio, la Sa. Lugo declaró que el 26 de mayo de 2001 los Dueños firmaron un Contrato de Opción de Compraventa con el Sr. Armando Rodríguez Rivera por un término de 5 años. En el contrato, se estableció el valor de la propiedad en $325,000 y acordó un pago de $1,500 mensual. Sostuvo, además, que una parte del pago mensual iba ser adjudicado al principal de la deuda y que se estableció un porciento de interés anual al 5%.^[4]

El 2 de junio de 2006 las partes otorgaron otro contrato privado de arrendamiento con opción a compra por un término de 2 años. En ese momento, se estableció el valor de la propiedad en $313,000 y un pago mensual de $1,600. El porciento que se acordó en el 2001 fue acreditado al precio de compra en el segundo contrato. Sin embargo, la testigo aclaró que el precio de la Propiedad se reevaluó en ese momento, porque las propiedades en Vieques habían disminuido de precio.^[5] La Sa. Lugo reconoció que, desde el 2008 hasta el 2014, no se hizo un nuevo contrato.^[6]

Luego, el 11 de noviembre de 2014, las partes otorgaron un contrato de promesa bilateral de compraventa estableciendo el precio en $205,000 para que los Apelantes pudieran comprar la Propiedad. La renta establecida era de $1,000 mensual pero los Apelantes dejaron de pagar esa cantidad y enviaron unos pagos de $700 establecidos por ellos.^[7]

Por último, la Sa. Lugo expresó que no han realizado pagos de reparaciones extraordinarias en la Propiedad porque en ningún momento fueron autorizadas.^[8]

Por su parte, la Sa. Delerme declaró que, del 2008 al 2014, los Inquilinos pagaron $1,600 mensuales.^[9] La testigo aseguró que habían pagado unos $120,000 por la propiedad y que el restante fue renegociado para poder comprar la propiedad.^[10] En el 2014 las partes pactaron una mensualidad de $1,200 pero ese pago fue ajustado a $700. El Lcdo. Regalado López Corcino (el “Abogado”) fue quien solicitó autorización a los Dueños para ajustar dicho pago, lo que posteriormente fue autorizado. Los Inquilinos realizaron los pagos de $700 mensuales y nunca recibieron algún reclamo por parte de los Dueños sobre dicho pago.^[11]

Luego del huracán María, en enero de 2018, los Inquilinos acudieron a la oficina del Abogado para informarle sobre los daños a la Propiedad y para saber si podían utilizar el pago mensual de la renta para pagar las reparaciones, pero no recibieron respuesta por parte de los Dueños.^[12] El 29 de enero de 2018, los Inquilinos enviaron una carta al Abogado para poner en conocimiento a los Dueños de todos los daños sufridos por la Propiedad. En dicha carta incluyeron los estimados de peritos que consultaron para realizar las reparaciones a la Propiedad. La testigo estimó en $60,000 los gastos incurridos en reparaciones.^[13]

En el contrainterrogatorio, la Sa. Delerme reconoció que no ha realizado ningún pago de renta entre el 2019 al 2021. En la carta enviada en enero de 2018 no incluyó ninguna factura o recibo de gastos de reparación.^[14] Además, reconoció que, el 17 de enero de 2021, recibió una comunicación de los Dueños reclamando una deuda de $16,600.^[15] Por último, la testigo aceptó que los contratos del 2006 y 2014 no le reconocieron un crédito al precio de compraventa.^[16]

Luego de evaluar la prueba testimonial y documental presentada, el 30 de agosto de 2021, el TPI notificó la Sentencia objeto del presente recurso. En la misma, el TPI formuló las siguientes determinaciones de hechos:

1. Los demandantes son dueños del solar y de la propiedad residencial que ubica en el Barrio Florida del Municipio de Vieques y de la cual se solicita el desalojo. La misma consta inscrita a favor del Sr. Damián Portela Vega y su esposa la Sra. Sonia Lugo quienes la adquirieron mediante contrato de compraventa. Véase Exhibit 1 de la parte demandante.

2. El codemandado, Armando Rodríguez Rivera advino en posesión del bien inmueble del cual se solicita el desalojo mediante un Contrato de Opción de Compraventa firmado con los demandantes el 16 de mayo de 2001 por un término de cinco (5) años. Véase Exhibit I de la parte demandada.

3. Los demandados se casaron el 8 de julio de 2002 y desde ese año la codemandada Evelyn Delerme Camacho comenzó a vivir en la propiedad inmueble objeto del presente litigio.

4. En el 2006 se otorgó entre los demandantes y el codemandado Armando Rodríguez Rivera un Contrato privado de arrendamiento con opción de compra por dos años adicionales. Véase Exhibit II de la parte demandada.

5. El 11 de diciembre de 2014 las partes firmaron un Contrato Privado de Arrendamiento y Promesa Bilateral de Compraventa mediante el cual la parte demandante le arrendó a los demandados la referida propiedad inmueble por un término de tres (3) años, vencedero el 10 de diciembre de 2017.

6. Mediante el referido Contrato Privado de Arrendamiento y Promesa Bilateral de Compraventa otorgado en el 2014 los demandados se obligaron a ocupar el inmueble en cuestión en calidad de arrendatarios pagando un canon de arrendamiento de 1,000 mensuales los primeros dos años y $1,200 el último año del contrato, disponiéndose que vencido el periodo de arrendamiento, entiéndase el 10 de diciembre de...