Sentencia de Tribunal Apelativo de 11-03-2022, número de resolución KLAN202200064
| Fecha de la decisión | 11 Marzo 2022 |
| Partes | Shannon Ray Robnett v. Naida Candelaria Y Otros |
LEXTA20220311-004 - Shannon Ray Robnett v. Naida Candelaria Y Otros
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
TRIBUNAL DE APELACIONES
PANEL X
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SHANNON RAY ROBNETT, JESSIE M. ROBNETT
Apelantes
v.
NAIDA CANDELARIA Y OTROS
Apelada
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KLAN202200064 |
Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina
Caso Núm.
SJ2021CV01933
Sobre:
Injunction (Entredicho Provisional, Injunction (Preliminar y Permanente)
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Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, la Jueza Soroeta Kodesh y la Juez Méndez Miró
Soroeta Kodesh, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de marzo de 2022.
Mediante un recurso de apelación presentado el 26 de enero de 2021, comparecen el Sr. Shannon Ray Robnett y su esposa, la Sra. Jessie M. Robnett (en adelante, los apelantes). Nos solicitan que revoquemos una Sentencia Parcial dictada el 3 de noviembre de 2021 y notificada el 4 de noviembre de 2021, por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante, TPI), Sala de Carolina. Por medio del dictamen apelado, el TPI declaró Con Lugar una Moción Conjunta de Sentencia Sumaria interpuesta por la Sra. Naida Candelaria Guzmán (en adelante, señora Candelaria) y la Sra. Valerie Avilés Ostlander (t/c/c Valerie Ostlander), (en adelante, la señora Ostlander), (en adelante, ambas, las apeladas). Cónsono con lo anterior, concluyó que el derecho de tanteo contenido en el Reglamento del Condominio Mar Azul había caducado y no era aplicable a la controversia entre las partes. Por consiguiente, el TPI dejó sin efecto la paralización de la compraventa del apartamento A-1 en el mencionado condominio, según previamente acordado por las partes.
Por los fundamentos que expresamos a continuación, se confirma la Sentencia apelada. Asimismo, se declara No Ha Lugar la Moción en Auxilio de Jurisdicción y Solicitud de Remedio Provisional incoada por la codemandada de epígrafe, señora Ostlander.
I.
El 25 de marzo de 2021, los apelantes presentaron un Injunction en contra de la señora Candelaria. De entrada, indicaron que son propietarios de un apartamento tipo penthouse (PH-A) en el Condominio Mar Azul, sito en el Municipio de Carolina. Explicaron que el Condominio Mar Azul fue constituido bajo el régimen de propiedad horizontal y con un derecho de adquisición preferente, según se desprende de la Escritura Matriz del mencionado condominio y su correspondiente Reglamento, los cuales figuran inscritos en el Registro de la Propiedad. Los apelantes aseveraron que la señora Candelaria incumplió con la obligación de notificar a los demás miembros del Consejo de Titulares de su interés de vender su apartamento (A-1), previo a ofrecerlo en venta a terceros. En vista de lo anterior, solicitaron que el foro primario emitiera una orden de cese y desista para prohibirle a la señora Candelaria continuar con los trámites de venta de su apartamento; le notificara al tercero comprador de la condición restrictiva; y que se le permitiera subrogarse en la misma posición del tercero comprador.
Subsecuentemente, el 24 de abril de 2021, los apelantes entablaron un Injunction Enmendado, a los únicos efectos de incluir a la señora Ostlander, optante a comprar el apto. A-1 y al Consejo de Titulares como partes codemandadas. Con posterioridad, el 16 de mayo de 2021, la señora Candelaria instó una Contestación a Injunction Enmendado. Básicamente, negó las alegaciones en su contra. En particular, afirmó que el derecho de tanteo reclamado por los apelantes había caducado. En la alternativa, sostuvo que el derecho de tanteo, según contemplado en el Reglamento del condominio era contrario a la Ley de Condominios de Puerto Rico y, por ende, era nulo, inválido e ineficaz.
Por su parte, el 24 de mayo de 2021, el Consejo de Titulares presentó una Contestación a Injunction Enmendado. Además de negar las alegaciones en su contra, el Consejo de Titulares afirmó que, una vez advino en conocimiento de la venta del apartamento 1-A del Condominio Mar Azul, la Junta de Directores del Consejo de Titulares le envió una carta con fecha de 22 de marzo de 2021, mediante la cual le solicitó a la señora Candelaria el cumplimiento estricto con las disposiciones del Reglamento del mencionado Condominio. Añadió que el foro primario carecía de jurisdicción y que la controversia debía dilucidarse ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante, DACo).
El 14 de junio de 2021, la señora Ostlander incoó una Contestación a Injunction Enmendado y una Reconvención. En lo concerniente a la controversia que nos ocupa, adujo que el derecho de tanteo que reclamaban los apelantes estaba prescrito o había caducado. En la Reconvención, la señora Ostlander argumentó que, desde el 27 de enero de 2021, firmó un contrato de opción de compraventa del apartamento A-1 con la señora Candelaria y que cumplió con todas las obligaciones de ese contrato, por lo cual tenía a ejercer su derecho de opción de compra. Explicó que las actuaciones intencionales de los apelantes detuvieron el proceso de compraventa, con lo cual le ocasionaron daños económicos y angustias mentales.
El foro a quo señaló la celebración de una vista para el 18 de junio de 2021. De acuerdo con la Sentencia Parcial y la Minuta Resolución que recoge las incidencias de la mencionada vista, las partes estipularon los siguientes hechos:
1. El Cond. Mar Azul está constituido bajo el Régimen de Propiedad Horizontal mediante escritura #7 sobre Estableciendo Régimen de la Propiedad Horizontal para el Edificio de Apartamientos conocido como Mar Azul autorizada y otorgada por el Notario Público Rafael R. Vizcarrondo el 3 de octubre de 1967.
2. La co-demandada, Naida Candelaria Guzmán, adquirió el Apt. A-1 del Cond. Mar Azul mediante escritura # 42 sobre Compraventa autorizada y otorgada por el Notario Público Eddie Ramírez Vale el 9 de julio de 2003.
3. Los demandantes adquirieron el Apt. PH-A del Cond. Mar Azul mediante escritura #4 sobre Compraventa y Constitución de Hogar Seguro autorizada y otorgada por la Notario Público Sonia Ortiz Ortiz, el 24 de octubre de 2018.
4. El Consejo de Titulares del Condominio Mar Azul viene obligado a velar las reglas de administración, operación y del Reglamento de Administración y Operación de Apartamientos de dicho condominio las cuales rigen la sana convivencia de todos los titulares.
5. La co-demandada, Naida Candelaria Guzmán, firmó un contrato de opción de compra con la Sra. Valerie Ostlander el 22 de enero de 2021, por la cantidad de $217,000.00. No obstante, se aclara que aun cuando el documento tiene la fecha de firma como el 22 de enero de 2021, en realidad el documento fue firmado el 27 de enero de 2021.
6. El 22 de marzo de 2021 el Consejo de Titulares cursó una comunicación escrita de forma personal a la co-demandada, Naida Candelaria Guzmán, en la que le exigen el cumplimiento estricto e inmediato de las disposiciones del Reglamento, en cuanto su interés de vender su apartamento.
7. Sin embargo, a pesar de que la señora Candelaria y la señora Ostlander firmaron el contrato de compraventa, este no se ha cumplido.
8. Para el año 2013, fecha en la que la codemandada, la señora Candelaria adquirió el apartamento A-1, no lo compró directamente con el Condominio Mar Azul, sino que se lo compró a un tercero. A esos efectos, la adquisición por parte de la señora Candelaria se trata de una segunda transmisión.[1]
Asimismo, durante la vista las partes estipularon varios documentos que presentaron previamente el 26 de junio de 2021 en una Moción Conjunta en Cumplimiento de Orden: una certificación registral de propiedad inmueble sobre la Finca 10606; el Reglamento del Condominio Mar Azul; una certificación registral de propiedad inmueble sobre la Finca 42901; copia de la Escritura Núm. Siete sobre la constitución del régimen de propiedad horizontal en el Condominio Mar Azul; y una copia del Acta aclaratoria de 27 de junio de 1968.[2] Es menester indicar que, durante la vista, las partes acordaron la paralización de la compraventa del apartamento A-1.
Al cabo de varios trámites procesales, el 6 de julio de 2021, las apeladas interpusieron una Moción Conjunta de Sentencia Sumaria. En esencia, plantearon que no existía una controversia de hechos que le impidiese al foro primario concluir que el derecho de tanteo sobre el Apartamento A-1 había caducado. Por ende, afirmaron que procedía denegar la solicitud de Injunction y desestimar, con perjuicio, la reclamación instada en su contra.
El 16 de julio de 2021, los apelantes incoaron una Moción en Cumplimiento de Orden y Réplica a Moción Conjunta de Sentencia Sumaria. Esgrimieron que el régimen de propiedad horizontal exige a sus titulares derechos y obligaciones adicionales de aquellas que se desprendan de la escritura matriz o el reglamento del Condominio. En torno al Reglamento del Condominio, los apelantes explicaron que este no había sido enmendado o declarado nulo por los titulares del Condominio, por lo cual, todos su derechos y deberes continuaban vigentes. Por lo tanto, señalaron que el Artículo 2 del Capítulo VI del aludido Reglamento instituyó una obligación, impuesta a cada uno de los dueños de los apartamentos, que si interesaran vender su propiedad deben ofrecerla en primer lugar a los titulares del Condominio. Argumentaron que las restricciones impuestas por el reglamento funcionan como un gravamen sobre la propiedad, razón por la cual concluyeron que la señora Candelaria infringió las normas impuestas y debía responderles por los daños ocasionados.
Subsiguientemente, el 3 de noviembre de 2021 y notificada el 4 de noviembre de 2021, el TPI dictó una Sentencia Parcial en la cual declaró Con Lugar la solicitud de sentencia sumaria instada por las apeladas. El foro primario determinó que el derecho de tanteo contenido en el Reglamento del Condominio Mar Azul...
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