Sentencia de Tribunal Apelativo de 13-09-2024, número de resolución KLAN202400572

LEXTA20240913-001 - Marco Herrera Batista v. Pdcm Associates

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

MARCO HERRERA BATISTA y SUNHEIR ROMÁN CINTRÓN y la SLG compuesta por ambos Demandantes v. PDCM ASSOCIATES, S.E.; A y B Compañía de Seguros; C y D Demandados	KLAN202400572	APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas Civil Núm.: SJ2021CV03903 CG2021CV02098 Sobre: Desahucio
PDCM ASSOCIATES, S.E. Apelante -Demandante v. MARCO HERRERA BATISTA et al. Apelados-Demandados

Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio, el Juez Marrero Guerrero y la Jueza Boria Vizcarrondo.

Boria Vizcarrondo, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 13 de septiembre de 2024.

Comparece ante nos, mediante Escrito de Apelación, PDCM Associates SE (PDCM o Apelante) y nos solicita que revoquemos la Sentencia emitida el 13 de marzo de 2024 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas (TPI).^[1] Mediante esta Sentencia, el TPI declaró Ha Lugar a la Demanda Sobre Incumplimiento de Contratos^[2] presentada por el señor Marco Herrera Batista (Sr. Herrera), No ha Lugar a la Demanda Sobre Desahucio^[3] presentada por PDCM e indemnizó a PCM al pago de daños.

Por los fundamentos que discutiremos a continuación, confirmamos la Sentencia recurrida.

I.

El 23 de febrero de 2001, PDCM firmó un Contrato de Arrendamiento (Contrato) con Subway Real Estate LLC (Subway Real Estate) con el propósito de arrendar un espacio comercial localizado en Plaza del Carmen Mall en Caguas.^[4] El 21 de junio de 2016, Subway cedió su participación en el Contrato al Sr. Herrera, la señora Suheir Román Cintrón (Sra. Román) y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ellos, quienes procedieron a operar el negocio ahí ubicado.^[5]

La Cláusula 18 del Contrato dispone que:

18. REPAIRS:

The ordinary repairs of the location leased such as: unplugging drains, painting interiors, replacing windows, and others are the responsibility of and are to be paid by the Tenant. Structural repairs of the buildings of the shopping center, including cracks and leaks are the responsibility of and are to be paid by the Landlord except when said faults are caused by negligent acts of the Tenant.^[6]

Conforme lo contratado, PDCM estaba obligado a costear y reparar los daños estructurales del inmueble, como grietas y filtraciones, y el Sr. Herrera, los daños ordinarios como limpieza de drenaje, pintar paredes interiores y remplazar ventanas, entre otros. Según la prueba ventilada y creída por el TPI, en cuatro ocasiones, el 7 de julio de 2020, el 31 de julio de 2020, el 20 de noviembre de 2020 y el 16 de diciembre de 2020, el Sr. Herrera le envío correos electrónicos a los representantes de PDCM, informándoles de una filtración en el techo del local objeto de arrendamiento. En esta última comunicación, incluyó fotos de los daños causados al interior del negocio. Posteriormente, el 16 de febrero de 2021, intentó comunicarse nuevamente. Según el Sr. Herrera, hubo más de quince (15) intentos de comunicarse con PDCM y resolver el problema de filtración en el techo del negocio.^[7]

A pesar de los intentos de comunicación por parte del Sr. Herrera, PDCM no resolvió el problema de filtración. Así las cosas, el 5 de mayo de 2021, Subway le envió una comunicación a PDCM exigiendo el cumplimiento con el Contrato y el reparo de las filtraciones. Para aquella fecha, los daños físicos ascendían a $8,334.37. A finales de mayo de 2021, el Sr. Herrera sostuvo una reunión con PDCM donde solicitó el arreglo de las filtraciones y ofreció hacer el pago correspondiente en concepto de arrendamiento. Ambos intentos fueron rechazados o ignorados por PDCM.

Ante los intentos infructuosos del Sr. Herrera para exigir cumplimiento con el Contrato y la falta de comunicación por parte de PDCM, el 23 de junio de 2021, el Sr. Herrera presentó una Demanda por incumplimiento contractual en contra de PDCM, consignando los cánones de arrendamiento debidos.^[8] Posterior a ello, el 19 de agosto de 2021, PDCM presentó una Demanda de desahucio en contra del Sr. Herrera.^[9]

El 11 y 12 de abril de 2023, el TPI celebró vistas en las que las partes tuvieron la oportunidad de presentar testigos. El 11 de abril de 2023, testificó el Sr. Herrera. Este testificó que es dueño de dos tiendas de Subway, ambas localizadas en Caguas.^[10] En particular, la tienda Subway localizada en Plaza del Carmen Mall generaba entre $8,700.00 a $9,500.00 en ventas semanales.^[11] Testificó que luego del paso del Huracán María en el 2017, tuvo que invertir más de $200,000.00 de su peculio, para remodelar y reparar sus negocios.

Además testificó que Subway Real Estate, dueño original del Contrato, realizaba evaluaciones de auditoría del negocio del Sr. Herrera y que la desaprobación de estas evaluaciones podría resultar en la cancelación de la franquicia.^[12] Por lo tanto, el Sr. Herrera tuvo que costear las reparaciones de los daños ocasionados al negocio por las filtraciones, para mantener la calidad requerida, incluyendo reemplazar los plafones de techo, limpiar la tienda, mover mercancía del área afectada, pegar los papeles despegados y tapar los “gypsum boards” humedecidos.^[13] Estos daños fueron recurrentes puesto que la filtración no fue corregida.

Pese todos los intentos de comunicación con PDCM, y el conocimiento de PDCM de las filtraciones, no fue hasta el 2022 que este realizó gestiones para reparar el problema.^[14] Finalmente, el Sr. Herrera testificó sobre los daños emocionales que le ocasionó la filtración en su negocio y la negativa de atender el reclamo por parte de PDCM. Testificó que:

Nosotros con mucho sacrificio en el 2016 compramos la tienda. Vino María y lo que estábamos construyendo nos lo destruyó. A fuerza de préstamos y dinero de nosotros remodelamos la tienda. Y lo hicimos con mucho orgullo. Haber remodelado esa tienda en el 2018, después de María, tenía un significado especial, porque significaba la recuperación de nosotros. Y ha sido duro. Ha sido duro porque uno trabaja todos los días. Se levanta todos los días a echar para adelante.

Y una tienda que debería estar vendiendo mucho más de lo que está vendiendo hoy, pues no llegamos porque la apariencia no es bonita. Y está probado que la gente va a los sitios cuando son bonitos, cuando son agradables de estar. El estresor de las inspecciones de Subway, tanto a mí como a los empleados nos da mucha ansiedad, mucho estrés, porque hay implicaciones de no tener la tienda al día. El estresor financiero. O sea, después de haber visto la tienda tan bonita como quedó. Ahí están las fotos. Tuvimos una publicación en El Nuevo Día. Fuimos la segunda tienda en Puerto Rico que se remodeló bajo el nuevo estándar de Subway, y con mucha honra lo hicimos.

Entonces, verla como está, y haber intentado – el haber tenido que llegar aquí innecesariamente – porque esto en un principio era una cosa sencilla de resolver. O sea, era cuestión de limpiar el techo, darle el tratamiento y darle una pinturita a los sitios de humedad que había. Pero, o sea, el tener que estar escribiendo, llamando, tuve este estrés legal innecesario. O sea, esto se podía resolver sin tener que llegar aquí. Gastos de abogados, gastos – no. Realmente es un estresor innecesario. Yo quisiera estar enfocado en mi negocio, creando empleos.^[15]

Además del Sr. Herrera, testificó el señor Jorge Pérez Chacón, especialista en cobros de PDCM. Él testificó que al momento del juicio, según el “ledger”, el Sr. Herrera debía cuarenta y cinco mil seiscientos setenta y nueve dólares con veintiocho centavos ($45,679.28) en concepto de arrendamiento no pagado.^[16] No obstante, el señor Pérez reconoció que la cantidad consignada en el tribunal era en exceso a la cantidad adeudada en el “ledger”.^[17]

El 12 de abril de 2024, testificó el señor Pedro Luis Montalvo Pérez (Sr. Montalvo), presidente de la compañía de contratista general MEG Solutions, LLC.^[18] Dicha compañía tenía amplia experiencia con la remodelación, construcción y reparación de tiendas Subway, habiendo trabajado con Subway Real Estate desde el 2004.^[19] Su testimonio vertió sobre los daños ocasionados por la filtración, estimando el costo de la reparación por los daños en veinticinco mil diecinueve dólares con veinticinco centavos ($25,019.25).^[20]

Habiendo recibido el testimonio del Sr. Herrera, Sr. Pérez y del Sr. Montalvo, los argumentos de las partes y ventilado la prueba, el 13 de marzo de 2024, el TPI emitió su Sentencia. En esta, declaró No Ha Lugar a la Demanda Sobre Desahucio presentada por PDCM y Ha Lugar a la Demanda Sobre Incumplimiento Contractual instada por el Sr. Herrera.

En cuanto a la causa de acción por desahucio, el TPI sostuvo que, a fines de mayo de 2021, el Sr. Herrera compareció a una reunión con el licenciado Félix M. Román Carrasquillo, representación legal de PDCM, e hizo una oferta de pago por los cánones de arrendamiento pendientes. En esa reunión el pago fue rechazado y PDCM se negó a resolver el problema de la filtración.^[21] El TPI resaltó que fue PDCM que no aceptó el pago de arrendamiento, que se instó la Demanda Sobre Incumplimiento Contractual antes que la Demanda Sobre Desahucio y que, con la radicación de la Demanda Sobre Incumplimiento Contractual, el Sr. Herrera consignó el dinero adeudado por el arrendamiento. Finalmente, PDCM no objetó la consignación de fondos. Interpretando lo resuelto por el Tribunal Supremo de Puerto Rico en Campos v. Tribunal Superior, 75 DPR 370 (1953), al no haberse opuesto a la consignación de fondos en aquel momento, PDCM renunció a que se dicte una sentencia resolutoria ordenando el desahucio, “ya que no puede dictarse una sentencia basada en la falta de pago”. Íd., pág. 378.

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