Sentencia de Tribunal Apelativo de 13-06-2025, número de resolución KLAN202500294

LEXTA20250613-004 - Juan J. Gonzalez v. Luis German Cacho Cordero Y Otros

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

JUAN J. GONZÁLEZ Y OTROS Apeladas v. LUIS GERMAN CACHO CORDERO Y OTROS Apelantes .

KLAN202500294

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm.: SJ2023CV05269 Sobre: DAÑOS, INTERDICTO POSESORIO; CUMPLIMIENTO ESPECÍFICO DE CONTRATO; SENTENCIA DECLARATORIA

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, el Juez Candelaria Rosa y la Jueza Díaz Rivera

Grana Martínez, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 13 de junio de 2025.

Los apelantes, Luis German Cacho Cordero, Norma Machado Ortiz y su sociedad legal de gananciales solicitan que revoquemos la Sentencia en la que el Tribunal de Primera Instancia declaroha lugar sumariamente la demanda en su contra.

Por su parte, los apelados, Juan J. González y Natalia Rodríguez presentaron su oposición al recurso.Perfeccionada la apelación ante nuestra consideración resolvemos.

I

Los hechos procesales pertinentes para atender este recurso son los siguientes.

La controversia entre las partes tiene su génesis en el arrendamiento de una propiedad inmueble ubicada en el Viejo San Juan. Surge del expediente ante nuestra consideración que las partes otorgaron Contrato de Arrendamiento y Opción de Compraventa.^[1] Culminada la vigencia del contrato, surgió una controversia entre las partes relacionada a la interpretación de cierta clausula contractual sobre la reserva expresa o no, de vender la propiedad.

Por tal desavenencia los apelados presentaron una demanda Sobre Interdicto Posesorio, Cumplimiento Específico de Contrato, Daños y Sentencia Declaratoria contra los apelantes. Por su parte, los apelantes negaron las alegaciones de la demanda en las que se le imputó incumplimiento de contrato. En el proceso el TPI dictó una Sentencia Parcial de desistimiento sin perjuicio, respecto a la causa de acción de interdicto posesorio, posteriormente ordenó al Registrador de la Propiedad registrar Anotación Preventiva de Demanda sobre el inmueble en controversia.

Durante el transcurso del pleito, la parte apelante, presentó una Moción de Sentencia Sumaria en la que alegó que se reservó el derecho a no vender la propiedad según consignado en la cláusula 16.4 del Contrato de Promesa de Compraventa, y, por ende, ano otorgar la escritura de compraventa. Además, argumentó que el contrato de arrendamiento incluyó obligaciones y restricciones que son incompatibles con una compraventa cierta.^[2] . Por su parte, la apelada también solicitó sentencia sumaría a su favor.^[3] La apelada alegó que no existía controversia de que la apelante; (1) se obligó a vender la propiedad y a otorgar la escritura de compraventa y (2) actuó de mala fe e incurrió en dolo en las negociaciones y en el cumplimiento de sus obligaciones. Según la apelada, de las expresiones de la apelante en su deposición, puede concluirse que nunca tuvo intención de venderle la propiedad a pesar de que durante la negociación y la firma del acuerdo manifestó lo contrario. La apelada reclamó el cumplimiento específico del Contrato de Promesa de Compraventa y el resarcimiento de daños por el incumplimiento de la obligación de vender la propiedad.

Por otro lado, la apelada se opuso a moción de sentencia sumaria de la apelante.^[4] Argumentó que la interpretación de la apelante de la cláusula 16.4 no derrota el cumplimiento de las obligaciones que asumió mediante sus expresiones precontractuales, su conducta durante las negociaciones y en el propio contrato. Además, advirtió que la apelante también incumplió con la regla 36.3(d) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. En específico señalo que no incluyó una referencia a los párrafos o las páginas de las declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se establecieran los hechos propuestos.

Por su parte, la apelante también presentó oposición a moción de sentencia sumaria de la apelada. No obstante, indicó que no tenía que responder a los hechos propuestos en los que se le imputaba dolo y fraude, porque no eran parte de las alegaciones de la demanda y no podían traerse por primera por la vía sumaria. Por último, insistió en que, conforme a lo pactado en la cláusula 16.4 del Contrato de Promesa de Compraventa, no estaba obligado a vender la propiedad.

Así las cosas, el TPI celebró una vista argumentativa para discutir las mociones dispositivas de ambas partes.^[5] Luego de examinarlas, junto a sus respectivas oposiciones, los documentos que forman parte del expediente judicial y los argumentos presentados en la Vista Argumentativa, dicto Sentencia^[6] en la cual determinó los hechos siguientes.

1. Los Demandados son titulares a título ganancial del inmueble residencial ubicado en 65 Calle San Francisco, Viejo San Juan, inscrito al Asiento 14to en el Folio 141 del Tomo 187, Finca Numero 102, Registro Inmobiliario de San Juan, Sección Primera.

2. EL 19 de junio de 2019, los Demandados contrataron los servicios de la corredora de bienes raíces, Priscilla Ferrer (en adelante, la “Corredora”), para mercadear la Propiedad para la venta. El contrato con la Corredora era para vender la Propiedad. La Sra. Ferrer ha sido la corredora asignada por Luxury Collection Real Estate para las gestiones relacionadas a la Propiedad.

3. Los Demandados únicamente tenían interés para vender la Propiedad, no arrendarla. Por tanto, el contrato con la Corredora no incluía el mercadeo de la Propiedad para su arrendamiento.

4. En el año 2020, la Propiedad estaba mercadeada para la venta en la plataforma de Clasificados Online.

5. Durante ese tiempo, la codemandante Natalia Rodríguez, le hace un acercamiento a la Corredora para ver si a los Demandados le interesaba arrendar la Propiedad. La Corredora se lo informó a la Parte Demandada, quien le expresó que lo consideraría.

6. Los Demandados evaluaron la alternativa de arrendar el inmueble y afirmaron que sí les interesaría arrendar la Propiedad.

7. Por tanto, las Partes suscribieron un primer contrato de arrendamiento sobre la Propiedad el 30 de marzo de 2020, con vigencia de 1 de junio de 2020 al 31 de mayo de 2021, y el inmueble se dejó de mercadear para venta (“Primer Contrato de Arrendamiento”).

8. El Primer Contrato de Arrendamiento se suscribió entre las Partes por un término de un (1) año.

9. Al concluir el Primer Contrato de Arrendamiento, en ese momento, la Parte Demandante no tenía la capacidad económica para comprar la Propiedad.

10. Cercano a vencer el arrendamiento, la Parte Demandante contactó a la Corredora y le expresaron que estaban interesados en alquilar el inmueble con opción a compra, si a los dueños le interesaba.

11. La Corredora le informó a la Parte Demandada el interés de la Parte Demandante.

12. Posteriormente, el 11 de mayo de 2021, las Partes otorgaron un Contrato de Arrendamiento y Contrato de Promesa de Compraventa, sobre la Propiedad, cuyo término de vigencia sería de dos (2) años, hasta el 31 de mayo de 2023, de acuerdo con las disposiciones de la Sección 1.

13. A tenor con la Sección 16.1 del Contrato de Promesa de Compraventa, las Partes se obligaron recíprocamente a llevar a cabo la compraventa de la Propiedad. Citamos:

16. PROMESA DE COMPRAVENTA

16.1 La Parte Arrendadora y la Parte Arrendataria por la presente expresa y recíprocamente SE OBLIGAN a llevar a cabo la Compraventa de la Propiedad en o antes de la culminación del día treinta (30) contado a partir de la culminación del segundo año de arrendamiento, equivalente dicho término al periodo comprendido entre el comienzo del día natural correspondiente al 1 de junio de 2023 hasta la culminación del día natural del 30 de junio de 2023. Para mayor claridad, las Partes expresamente afirman que, durante la vigencia del arrendamiento, es decir durante el periodo comprendido entre el 1 de junio de 2021 y el 31 de mayo de 2023, la Parte Arrendataria no podrá exigir a la Parte Arrendadora que le venda la Propiedad y la Parte Arrendadora no podrá exigir a la Parte Arrendataria que se la compre. Durante dicho periodo la Parte Arrendadora tampoco podrá vender, mercadear u ofrecer la Propiedad a persona o entidad alguna.

14. Para determinar el precio de la compraventa de la Propiedad, la Parte Demandada tomó en consideración la cantidad recibida de los cánones mensuales del primer arrendamiento de la Parte Demandante y, además, de la renta que iba a recibir la Parte Demandante durante los dos años de arrendamiento bajo el Contrato de Promesa de Compraventa.

15. En vista a lo anterior, las Partes acordaron que el precio de la compraventa de la Propiedad sería por una cantidad total de un millón setecientos mil dólares con cero centavos ($1,700,000.00).

16. La Parte Demandante remitió puntualmente a los Demandados todos los pagos dentro del término contractual sobre el canon mensual de arrendamiento por la cantidad de siete mil dólares con cero centavos ($7,000.00) y la Parte Demandada aceptó todos los pagos antes mencionados.

17. Antes de firmar el Contrato de Promesa de Compraventa, las Partes intercambiaron borradores del contrato. El 27 de abril de 2021, la Parte Demandante le envió a la Corredora las revisiones realizadas por la representación legal de la Parte Demandante al contrato propuesto por la Parte Demandada.18 Dichas revisiones fueron rechazadas por la Parte Demandada.19 Además, ante ciertas preocupaciones manifestadas por la Parte Demandante, las Partes celebraron una reunión para aclarar ciertas dudas relacionadas al Contrato de Promesa de Compraventa y el Adelanto del precio de Compraventa.

18. Las partes se reunieron entre el 5 y 11 de mayo de 2021 para discutir el contrato propuesto y, el 11 de mayo de 2021, las Partes firmaron el Contrato de...