Sentencia de Tribunal Apelativo de 13-06-2025, número de resolución KLRA202500216

LEXTA20250613-023 - Maria Eugenia Rodriguez Campa v. Junta De Directores

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

maría eugenia rodríguez campa Recurrente V. Junta de Directores y consejo de titulares cond. condado del mar Recurridos

KLRA202500216

Revisión procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: C-SAN-2023-0014129 Sobre: Condominios, Ley Núm. 129-2020, según enmendada

Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, el Juez Marrero Guerrero y el Juez Sánchez Báez.

Marrero Guerrero, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 13 de junio de 2025.

Comparece la señora María Eugenia Rodríguez Campa (señora Rodríguez Campa o recurrente) y nos solicita revisar una Resolución Sumaria emitida y notificada el 21 de agosto de 2024 por el Departamento de Asuntos del Consumidor de Puerto Rico (DACo).^[1] Mediante el referido dictamen, el DACo declaró No Ha Lugar a la Querella que la recurrente presentó contra la Junta de Directores y el Consejo de Titulares del Condominio Condado del Mar (en conjunto, recurridos). El Foro recurrido avaló la asignación de hasta $30,000.00 del fondo de reserva del Condominio para estudiar y diseñar un generador que proveyera electricidad a las áreas comunes y privadas, más una derrama de $1,772,767.00 para realizar varias obras, sin contar con la votación unánime de los titulares.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, se adelanta la confirmación de la determinación recurrida, únicamente a los efectos de la asignación de una partida del fondo de reserva para el estudio del generador eléctrico de mayor capacidad en el Condominio Condado del Mar.

I.

Este caso se originó el 27 de marzo de 2023 cuando la señora Rodríguez Campa presentó una Querella contra los recurridos.^[2] En esta, cuestionó la aprobación de una derrama de $1,772,767.00 por doce (12) meses para realizar una inspección ocular; elaborar planos estructurales preliminares para reforzar los parapetos; implementar medidas temporeras para evitar la caída de cemento, y pintar diversas estructuras. Alegó que los titulares carecían de la información necesaria sobre las obras objeto de la derrama, así como de las personas responsables de su ejecución.

De otra parte, la recurrente disputó la asignación de hasta $30,000.00 del fondo de reserva para estudiar y diseñar un generador eléctrico para las áreas comunes y privadas del Condominio Condado del Mar. Puntualizó que tal artefacto no constituía una obra necesaria, sino que aumentaría el valor de la propiedad. Por ello, concibió que los referidos gastos de estudio requerían una votación unánime, puesto que el dinero y los recursos no se podían dilapidar.

Por lo anterior, solicitó que el DACo ordenara la entrega de documentos relacionados con las obras, más declarara nula la derrama y la utilización del fondo de reserva que se aprobaron. Asimismo, peticionó declarar que el generador eléctrico era una obra de mejora y que su estudio previo requería un voto unánime.

Subsiguientemente, el 11 de julio de 2023, los recurridos presentaron una Contestación a Querella.^[3] En esta, adujeron que la Asamblea Extraordinaria se celebró de acuerdo con los requisitos de ley. De igual forma, sostuvieron que las obras clasificadas como necesarias y la derrama para sufragar dichos gastos se aprobaron válidamente, puesto que contaron con la mayoría de los votos de los titulares presentes en la Asamblea o sus representantes. Enfatizaron que la adquisición de un generador eléctrico era una obra necesaria que se debía aprobar con el voto mayoritario de los titulares presentes o representados en la Asamblea Extraordinaria, a tenor con los Artículos 17 y 18 de la Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020, según enmendada, 31 LPRA secs. 1921p y 1921q.

Posteriormente, el 21 de agosto de 2024, el DACo emitió una Resolución Sumaria que enmendó al próximo día a través de una Resolución Nunc Pro Tunc para declarar No Ha Lugar a la Querella.^[4] En esta, resolvió que no podía concluir que la derrama se aprobó sin informar las obras propuestas a los titulares. Además, determinó que la recurrente se equivocó al alegar que se requería una votación unánime para aprobar el estudio y diseño de un sistema eléctrico que supliera electricidad a las áreas privadas y comunes del Condominio. Indicó que, al contrario, la votación unánime se requería en asuntos de mayor trascendencia o que afectaran los intereses fundamentales de un titular. Por último, consignó que se abstuvo de resolver si la adquisición del generador eléctrico constituía una obra de mejora o necesaria, ya que estaría emitiendo una opinión consultiva al no ser un asunto de la Asamblea Extraordinaria.

Inconforme, el 10 de septiembre de 2024, la señora Rodríguez Campa presentó una Solicitud de Reconsideración y Solicitud de Consolidación.^[5] La recurrente arguyó que el DACo no abordó la controversia de hecho esencial respecto a si la Junta de Directores proporcionó un mínimo de información para los titulares evaluar adecuadamente la derrama millonaria. Subrayó que su objeción no versó sobre las obras en sí, sino el proceso de su aprobación sin contar con información suficiente. Precisó que el DACo no evaluó la transcripción de la Asamblea Extraordinaria, en la que surgió que la Junta de Directores aclaró solamente la partida de $400,000.00 para el arreglo de los parapetos, sin revelar el destino de los restantes $1,300,000.00 de la derrama. Además, señaló que la agencia no estaría emitiendo una opinión consultiva al resolver si el generador eléctrico constituía una obra de mejora o necesaria, ya que el 13 de abril de 2024 presentó otra Querella para impugnar la posterior aprobación de su adquisición. Por ello, solicitó una vista de reconsideración para resolver las controversias de hechos medulares.

El 14 de marzo de 2025, el DACo emitió una Resolución en la que reiteró su determinación de declarar No Ha Lugar a la Querella, tras celebrar una vista administrativa el 27 de noviembre de 2024.^[6] En esta, formuló las siguientes determinaciones de hechos:

1. La querellante es titular del apartamento B-4 del Condominio Condado del Mar mediante la Escritura de Compraventa Número Siete (7) otorgada el 21 de junio de 2006 ante la Notario Rosemarie Braegger Semanaz.

2. El Condominio Condado del Mar ubicado en el Municipio de San Juan, está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal y consta de 403 apartamentos.

3. El 25 de febrero de 2023 se celebró una Asamblea Extraordinaria en la que se aprobó una serie de asuntos incluyendo una derrama por la cantidad de $1,772,767.00 dólares y la utilización de hasta $30,000.00 dólares del fondo de reserva para costear un estudio y diseño de un sistema eléctrico.

4. La Convocatoria para dicha Asamblea Extraordinaria fue circulada mediante correo electrónico, el 16 de febrero de 2023. A dicha comunicación le fue anejada los siguientes documentos:

1) Propuesta de Reparación [de] estructura temporera y pintura de Manor Contractors.

2) Propuesta de planos estructurales para refuerzo de los parapetos del [i]ngeniero García[.]

3) Propuesta de inspección ocular de los parapetos de la torre por el [i]ngeniero García.

4) Listado de distribución de derrama por apartamento.

5) Informe de evaluación del sistema de parapetos y recomendaciones.

6) Propuesta de confección de planos arquitectónicos preliminares por el [a]rquitecto Ángel Núñez.

7) Propuesta de preparación de planos estructurales preliminares por el Ingeniero García.

5. La parte querellante estuvo presente en dicha Asamblea y participó y votó en la misma.

6. En dicha Asamblea se atendieron varios asuntos entre los cuales estaban incluidos los siguientes:

Asunto #4 Agenda: Aprobación por el Consejo de Titulares de la imposición de una derrama para llevar a cabo lo siguiente: a) Inspección ocular de los apartamentos de la torre para determinar el arreglo temporero y pertinente por apartamento; b) Servicios de diseño y preparación de planos estructurales preliminares para reforzar los parapetos existentes que lo necesiten según inspección ocular; c) reparación estructural temporera de torre para detener la caída de proyectiles de cemento en lo que se reemplazan los parapetos; d) materiales y mano de obra para pintar la torre y las cabañas incluyendo verja perimetral y estacionamiento. La derrama que se propone es de $1,772,767.00 dólares por un término de doce (12) meses y el trabajo lo estaría haciendo el Contratista Manor Contractors y el [ingeniero] García.

Asunto #8 Agenda: Aprobación por el Consejo de Titulares de la utilización de fondos de reserva para un presupuesto de hasta $30,000.00 dólares para ser utilizado en un estudio y diseño de un sistema eléctrico, incluyendo costos, equipos, y permisos, para poder obtener un costo de real de añadir un futuro generador para el edificio y las cabañas que electrifiquen las áreas privadas y comunes.

7. Surge del Acta y transcripción de la Asamblea Extraordinaria la derrama por la cantidad de $1,772,767.00 dólares dispuesta en el Asunto #4 de la Asamblea Extraordinaria, fue aprobada por voto mayoritario.

8. Dicha derrama debía ser pagada en el término de doce (12) meses. A la parte querellante le corresponde pagar $302.85 dólares mensuales para un total de $3,634.17 dólares.

9. Surge del Acta y [de la] transcripción de la Asamblea Extraordinaria [que] el Asunto #8 dispuesto en Agenda sobre la utilización de fondos de reserva para un presupuesto de hasta $30,000.00 dólares para realizar el estudio y diseño de un sistema eléctrico, fue aprobado por mayoría de votos.

10. Según surge de la transcripción de la Asamblea, el Presidente de la Junta de Directores explicó en qué consistía, el costo y [qué] trabajos incluía la derrama. Surge[,] además[,] que la compañía Manor...