Sentencia de Tribunal Apelativo de 15-02-2023, número de resolución KLCE202300004

LEXTA20230215-006 - Venezia Club House Llc v. Jorge Javier Marrero Gerena Y Otros

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE CAROLINA

PANEL XI

VENEZIA CLUB HOUSE LLC Recurrido V. JORGE JAVIER MARRERO GERENA Y OTROS Peticionario

KLCE202300004

Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina Caso Núm.: CA2021CV00111 Sobre: Cumplimiento Específico de Contrato de Opción de Compraventa; Daños Contractuales

Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, el Juez Adames Soto y la Jueza Martínez Cordero

Lebrón Nieves, Juez Ponente

RESOLUCIÓN

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de febrero de 2023.

Comparece ante este Tribunal, el Sr. Jorge Javier Marrero Gerena (en adelante, señor Marrero Gerena o peticionario) y nos solicita revisemos la Resolución emitida el 30 de noviembre de 2022, y notificada el 1 de diciembre de 2022, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina, mediante la cual se declaró No Ha Lugar la Moción de Desestimación presentada por el peticionario.

Por los fundamentos que adelante se exponen, denegamos expedir el recurso de epígrafe.

I

El 30 de septiembre de 2020, el señor Marrero Gerena como parte vendedora, y Venezia House Club, LLC (en adelante, VHC o parte recurrida), como parte compradora, suscribieron un contrato titulado “Option to Purchase Agreement” (en adelante, Contrato de Opción). Mediante dicho acuerdo, el señor Marrero Gerena le concedió a VHC una opción de compraventa de la propiedad localizada en la Urbanización Marina Este, B-9 Calle Pontevedra E., en Carolina, Puerto Rico (en adelante, la Propiedad).

El mencionado contrato estipula que el precio para la venta de la Propiedad consiste en la cantidad equivalente al balance de cancelación a la fecha del cierre del primer gravamen hipotecario que afecta el inmueble a nombre del Banco Popular de Puerto Rico. Entre los términos y condiciones del Contrato de Opción, el término acordado para ejercer la opción de compra vencía el 12 de noviembre de 2020 o quince (15) días laborables después de la liberación del gravamen de segundo rango del Small Business Administration (en adelante, SBA), lo que ocurriese primero. A su vez, la cláusula número 2 del referido contrato, dispone lo siguiente:

2. Grant of Option; Closing Date: Subject to the contingencies set forth herein, Seller grants Buyer an option to purchase from the Seller of the Property, in accordance with, and subject to the terms and conditions set forth below.

The option to purchase herein granted by Seller to Buyer shall be valid for forty five (45) days after the execution of this Agreement by both parties (“Term”). Should Buyer exercise his right to purchase the Property, closing of the sale and execution of the Deed of Purchase and Sale shall occur on or before November 12, 2020 or fifteen (15) business days from the date in which Small Business Administration (“SBA”) releases the second mortgage lien on the Property, whichever is earlier (“Closing Date”).

Notwithstanding the foregoing, the parties agree that in the event that the SBA does not issue the release of the mortgage lien encumbering the Property on or prior to the Closing Date, the Buyer shall have the right, at its sole option and at no additional cost, (1) to extend the Term and Closing Date indefinite additional forty five (45) days terms, or (2) to opt out of the transaction within two (2) business days of presenting the Seller and Broker its notice to withdraw.^[1]

Así las cosas, el término estipulado transcurrió sin que la SBA liberara el gravamen en o antes del 12 de noviembre de 2020. Ante esta situación, VHC optó por extender el término para ejercer la opción, conforme establece el contrato de opción. Por su parte, el señor Marrero Gerena alegadamente se retiró unilateralmente de la transacción durante el término extendido de 45 días, negándose a cumplir con las obligaciones contractuales contraídas con VHC.

Ante el presunto incumplimiento, el 19 de enero de 2021, VHC presentó una Demanda contra el señor Marrero Gerena, su cónyuge de nombre desconocido y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos.^[2] El 7 de abril de 2021, el señor Marrero Gerena presentó su Contestación a Demanda y Reconvención.^[3] El señor Marrero Gerena en su respuesta alegó que, a pesar de la existencia de la cláusula de integración, dicho contrato no incluía todos los acuerdos necesarios entre las partes, ni un plazo cierto para ejercer la opción de compra. Además, en su Reconvención, alegó que la compraventa de la propiedad entre este y VHC no pudo llevarse a cabo debido a que no se cumplió con una condición esencial del convenio para otorgar la compraventa.^[4]

El 4 de mayo de 2021, VHC presentó su Contestación a Reconvención.^[5] En respuesta, VHC negó todas las alegaciones de la Reconvención presentada por el señor Marrero Gerena, y levantó como defensas afirmativas, que las alegaciones en la misma eran frívolas, carentes de méritos, y que fracasaban en exponer detalladamente las circunstancias constitutivas de fraude o error. Lo anterior, en incumplimiento con lo dispuesto en la Regla 7.2 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 7.2.

Luego de varios trámites procesales, el 31 de octubre de 2022, el señor Marrero Gerena presentó una Moción de Desestimación.^[6] En su petición, la parte recurrente arguyó que, el Contrato de Opción suscrito entre las partes es nulo e inexistente por adolecer de alegados elementos indispensables para su validez. Asimismo, sostuvo que la compraventa no se pudo llevar a cabo debido a que el mencionado acuerdo no cumplía con dos (2) de los tres (3) requisitos de la figura del contrato de opción. Como, por ejemplo, un tiempo cierto, determinado, para otorgar la compraventa, y que el mismo estaba sujeto a una condición incierta de un tercero.

El 22 de noviembre de 2022, VHC presentó su Oposición a la Moción de Desestimación.^[7] En su escrito, VHC argumentó que el convenio entre las partes era totalmente válido, y que, presuntamente, el señor Marrero Gerena, actuando en total mala fe, rehusó cumplir con los términos y condiciones del contrato. Posteriormente, el 30 de noviembre de 2022, el Foro Sentenciador emitió una Resolución,^[8] la cual fue notificada el 1 de diciembre de 2022, declarando No Ha Lugar la Moción de Desestimación presentada por el señor Marrero Gerena.

Inconforme con la mencionada determinación, el 3 de enero de 2023, el señor Marrero Gerena compareció ante nos mediante auto de Certiorari y nos hizo el siguiente señalamiento de error:

ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO DESESTIMAR LA DEMANDA Y NEGARSE A DECRETAR LA NULIDAD DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA CUANDO SE DESPRENDE SIN DUDA ALGUNA QUE EL CONTRATO DE OPCIÓN ES NULO E INEXISTENTE POR FALTARSE VARIOS DE SUS REQUISITOS INDISPENSABLES.

El 13 de enero de 2023, emitimos una Resolución, concediéndole a la parte recurrida hasta el 3 de febrero de 2023, para que se expresara en torno al recurso de certiorari incoado. Finalmente, el 3 de febrero de 2023, VHC presentó ante nos su Alegato en Oposición a “Recurso de Certiorari”. Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, resolvemos.

II

A. El Recurso de Certiorari

El Certiorari es un recurso extraordinario mediante el cual un tribunal de jerarquía superior puede revisar a su discreción una decisión de un tribunal inferior. Pueblo v. Díaz de León, 176 DPR 913, 917 (2009). Distinto a los recursos de apelación, el tribunal de superior jerarquía tiene la facultad de expedir el auto de Certiorari de manera discrecional. La discreción del foro apelativo intermedio “debe responder a una forma de razonabilidad, que, aplicada al discernimiento judicial, sea una conclusión justiciera y no un poder para actuar en una forma u otra, haciendo abstracción del resto del Derecho”. Torres Martínez v. Torres Ghigliotty, 175 DPR 83, 98 (2008). De esa manera, la discreción se "nutr[e] de un juicio racional apoyado en la razonabilidad y fundamentado en un sentido llano de justicia; no es función al antojo o voluntad de uno, sin tasa ni limitación alguna". (Citas omitidas). SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 435 (2013).

Ahora bien, dicha “discreción no opera en lo abstracto. A esos efectos, la Regla 40 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 LPRA Ap. XXII-B, R. 40, enumera los criterios que dicho foro deberá considerar, de manera que pueda ejercer sabia y prudentemente su decisión de atender o no las controversias que le son planteadas”. Torres Martínez v. Torres Ghigliotty, supra, pág. 97.La precitada Regla dispone lo siguiente:

El Tribunal tomará en consideración los siguientes criterios al determinar la expedición de un auto decertiorario de una orden de mostrar causa:

(A) Si el remedio y la disposición de la decisión recurrida, a diferencia de sus fundamentos, son contrarios a derecho.

(B) Si la situación de hechos planteada es la más indicada para el análisis del problema.

(C) Si ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación de la prueba por el Tribunal de Primera Instancia.

(D) Si el asunto planteado exige consideración más detenida a la luz de los autos originales, los cuales deberán ser elevados, o de alegatos más elaborados.

(E) Si la etapa de los procedimientos en que se presenta el caso es la más propicia para su consideración.

(F) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa no causa un fraccionamiento indebido del pleito y una dilación indeseable en la solución final del litigio.

(G) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa evita un fracaso de la justicia.

Sin embargo, “ninguno de los criterios antes expuestos en la Regla 40 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones,supra, es...