Sentencia de Tribunal Apelativo de 16-06-2023, número de resolución KLRA202300185

LEXTA20230616-007 - Nilda J. Davila Marcano Querellante- v. Consejo De Titulares Del Condominio Belen

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL I

NILDA J. DÁVILA MARCANO QUERELLANTE-PETICIONARIA V. CONSEJO DE TITULARES DEL CONDOMINIO BELÉN, EDNA ALTUZ MORALES, PRESIDENTA RECURRIDA SHADIA MEDINA EDNA ALTUZ MORALES PARTES CON INTERÉS	KLRA202300185	REVISIÓN JUDICIAL procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO)
		Querella Número: SJ0015034
		SOBRE: Ley de Condominios

Panel integrado por su presidente el Juez Sánchez Ramos, el Juez Rivera Torres y el Juez Salgado Schwarz.

Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 16 de junio de 2023.

Comparece ante esta Curia la Sra. Nilda J. Dávila Marcano (Sra. Dávila Marcano o recurrente) mediante un recurso de Revisión de decisión administrativa en el que impugnó una Resolución emitida el 15 de febrero de 2023, notificada ese mismo día, por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). En el dictamen, el DACO ordenó al Consejo de Titulares del Condominio Belén (Condominio Belén) a eliminar de los patios de dos apartamentos unos muros divisorios construidos ilegalmente por sus titulares y a conformar físicamente el estacionamiento de la instalación con los planos y la escritura matriz constitutiva del condominio.

-I-

El 24 de junio de 2015, la Sra. Dávila Marcano presentó una Querella ante el DACO contra el Condominio Belén en la que alegó, entre varias cosas, que: (1) no había una Junta de Directores formalmente constituida; (2) no se le brindaba mantenimiento alguno a las áreas comunes; (3) no se cobraba la cuota de mantenimiento, la cual era exigida por ley; (4) la planta física del condominio estaba en deterioro, consistente en filtraciones de agua en el techo y en las paredes del apartamento de la recurrente; (5) las filtraciones causaron problemas eléctricos; (6) varias plagas proliferaban en las áreas de zafacones por falta de mantenimiento; y (7) se incumplió con la escritura matriz y el Reglamento de Condominios en la creación y distribución de espacios de estacionamiento.^[1]

Cabe destacar que el Condominio Belén fue sometido el 2 de febrero de 1965 al régimen de propiedad horizontal, pero al momento en que la Sra. Dávila Marcano adquirió su apartamento no se había constituido una Junta de directores y, por lo tanto, no se cobraba cuota de mantenimiento ni había un presupuesto. Esta situación se mantuvo por más de cinco años hasta el 15 de diciembre del 2015 cuando, como resultado de la presentación de la Querella, se eligió una Junta tras la celebración de una asamblea extraordinaria ordenada por el DACO ante la petición de la recurrente.

Ahora bien, en la Querella y a lo largo del proceso, se alegó que la Sra. Dávila Marcano y otra dueña comenzaron en marzo de 2013 a limpiar y sellar el techo de sus respectivos apartamentos por iniciativa propia. El 12 de diciembre de 2013, los titulares del Condominio Belén acordaron unánimemente sufragar los costos de la pintura del edificio y el sellado del techo, los cuales ascendían a $4,350, a razón de $1,087.50 por unidad. Cabe destacar que la reunión se llevó a cabo antes de la constitución de la Junta y se celebró a petición de la recurrente ante la continuación de las filtraciones y otros incumplimientos legales. En marzo de 2014, se comenzaron a realizar los trabajos de sellado del techo.

El 13 de marzo de 2016, la Sra. Dávila Marcano remitió la cotización del trabajo a realizarse en el techo.

En respuesta a la Querella, los titulares argumentaron que el DACO no tenía jurisdicción sobre el asunto y que la Sra. Dávila Marcano actuó en contra de sus propios actos, puesto que tenía el deber de tomar medidas correctivas al adquirir el apartamento.

Luego de varios trámites, el 28 de noviembre de 2018, el DACO emitió una Resolución en la que desestimó la Querella por entender que la Sra. Dávila Marcano obró contra sus propios actos al consentir y aprobar el sellado del techo que luego resultó ser defectuoso y por no llevar primero la queja al Consejo de Titulares. Asimismo, la agencia administrativa ordenó a la recurrente a pagar honorarios de abogado por temeridad. En su dictamen, a la luz de múltiples vistas, realizó las siguientes determinaciones de hechos:

1. La parte querellante es titular del apartamento 3 del Condominio Belén localizado en San Juan, Puerto Rico. Adquirió dicha propiedad mediante la escritura número 1, sobre compraventa otorgada el 21 de mayo de 2008 ante el notario Rafael A. Ruiz Ayala.

2. El Condominio Belén está sometido al régimen de Propiedad Horizontal mediante la escritura número 46 otorgada el 2 de febrero de 1965 ante el notario Ramón E. Gómez Colón. El mismo consta de 4 apartamentos de uso residencial distribuidos en un edificio de dos plantas.

3. Al presente, los titulares de los 4 apartamentos que constituyen el Condominio Belén, lo son el Sr. Luis María Tejada apartamento #4, la Sra. Edna Altuz apartamento #2, la Sra. Nilda J. Dávila Marcano apartamento #3 y la Sra. Shadia Medina apartamento #1.

4. Cada planta contiene dos apartamentos y el apartamento de la parte querellante ubica en el segundo piso del edificio, por lo que el techo del apartamento es parte del techo del edificio.

5. Conforme la escritura matriz del Condominio Belén, a cada apartamento le corresponde un estacionamiento marcado con el número del respectivo apartamento. No obstante, desde el año 2006 el Consejo de Titulares acordó la creación de 4 estacionamientos adicionales, de manera que cada apartamento tuviera asignado para su uso, un total de 2 espacios de estacionamiento. En el año 2008, la parte querellante compró su apartamento bajo estas condiciones y aceptó las mismas por lo que su apartamento tiene 2 estacionamientos asignados.

6. De otra parte, al momento de la parte querellante adquirir su apartamento, los apartamentos 1 y 2, pertenecientes a la señora Shadia Medina y Edna Altuz respectivamente y que ubican en el primer piso del edificio, tenían ya construidas unas verjas en cemento para dividir los patios traseros de dichos apartamentos. Estos patios son parte de la parcela donde ubica el edificio, siendo un elemento común general del condominio.

7. Cuando la parte querellante compró su apartamento, el vendedor no le dio copia de la escritura matriz y el reglamento del condominio. Debido a lo anterior, ésta tuvo que buscar dichos documentos en el registro de la propiedad.

8. Al momento de la parte querellante adquirir su apartamento, en el [C]ondominio Belén no se había constituido una Junta de Directores. Debido a esto, no había una cuota de mantenimiento asignada a los apartamentos y no existía un presupuesto aprobado. Esta situación persistió durante más de 5 años hasta que en el mes de diciembre de 2015 se eligió una Junta de Directores como producto de la presentación de la querella de epígrafe. Con antelación a la constitución de la Junta de Directores el Consejo de Titulares funcionaba por acuerdo entre los cuatros titulares que lo forman.

9. Surge de la prueba desfilada, que nunca anterior a la presentación de esta querella, se solicitó la constitución de una Junta de Directores al Consejo de Titulares.

10. De otra parte, según la escritura matriz y los planos del [C]ondominio Belén no aparece asignada un área para colocar los zafacones de basura. No obstante, al momento de la parte querellante adquirir su apartamento existía un área sumamente estrecha al lado del edificio donde se ubicaron alrededor de 4 zafacones los cuales son utilizados por todos los titulares. A pesar de lo anterior, la parte querellante se queja de que a dicha área no se le brinda mantenimiento y es una incómoda para botar la basura.

11. Una vez advino titular la Sra. Dávila, ésta comenzó de inmediato a ser parte activa en los asuntos del Condominio y del Consejo de Titulares.

12. El 11 de septiembre de 2008, la Sra. Nilda Dávila Marcano entregó personalmente una carta a la Sra. Edna Altuz (presidenta), desglosando aportaciones para el mantenimiento del área de jardinería y agradeciendo a la Sra. Altuz por sus iniciativas y tiempo para tratar los asuntos del condominio, a su vez se pone a la disposición para la obra de administración y cuidados del condominio. No surge solicitud de conformación de Junta de Directores. (Exhibit #1 de la Querellada)

13. Surge del testimonio de la Sra. Nilda Dávila Marcano, que esta se hizo cargo de todos los escritos del Consejo de Titulares y redactaba las notas de lo acontecido en la reunión, asambleas y en las convocatorias.

14. Para el 9 de junio de 2009, la Sra. Nilda Dávila Marcano entregó personalmente una carta a la Sra. Edna Altuz (presidenta). En la misma indicaba su aportación para el área común general del patio. No surge de este escrito ninguna solicitud de constitución de Junta de Directores. (Exhibit #2 de la Querellada)

15. Para el 14 de octubre de 2013, la Sra. Nilda Dávila Marcano firma y redacta una Convocatoria para una Reunión Extraordinaria entre propietarios. (Exhibit #5 de la Querellada). Dicha asamblea se celebraría el 5 y 6 de noviembre de 2013 en primera y segunda convocatoria respectivamente.

16. En la agenda de los temas a considerar, aunque la misma fue redactada por la querellante, no surge solicitud de constitución de Junta de Directores.

17. La Sra. Nilda Dávila Marcano redactó la Convocatoria para una reunión celebrada el miércoles 12 de diciembre de 2013 y la cual se llevó a cabo en la residencia de la querellante. De los temas discutidos en la misma no surge una solicitud de constitución de Junta de Directores. (Exhibit #7 de la Querellada)

18. La Sra. Nilda Dávila Marcano redactó...