Sentencia de Tribunal Apelativo de 16-10-2024, número de resolución KLAN202400846

LEXTA20241016-006 - Grand Homes Real Estate Corp. H/n/c Kw Grand Homes v. Cesar Sanabria Gomez

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL III

GRAND HOMES REAL ESTATE CORP. H/N/C KW GRAND HOMES APELADO V. CESAR SANABRIA GÓMEZ APELANTE	KLAN202400846	Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan
		Civil Núm.: SJ2021CV05368
		SOBRE: Cobro de Dinero

Panel integrado por su presidente el Juez Figueroa Cabán, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Monge Gómez

Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 16 de octubre de 2024.

Comparece ante nos el señor César Sanabria Gómez (“Sr. Sanabria o “Apelante”), quien nos solicita que revoquemos la Sentencia emitida el 29 de febrero de 2024 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (“TPI” o “foro recurrido”). Mediante dicho dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la Demanda de Cobro de Dinero presentada por Grand Homes Real Estate Corp., (“KW Grand Homes o “Apelado”), y ordenó al Apelante a pagar la cantidad de $19,600.00, por incumplimiento del Contrato de Opción de Compraventa.

Por los fundamentos que exponemos a continuación, confirmamos la Sentencia apelada.

-I-

El Sr. Sanabria suscribió un acuerdo de exclusividad con la parte apelada con el propósito de vender una propiedad situada en la Urb. Punta Las Marías, Calle Bucare, núm. 110, San Juan.^[1] Más adelante, el 17 de mayo de 2021, el Apelante firmó, electrónicamente, un Contrato de Opción de Compraventa^[2] con el señor Luis Báez Black y la señora Gracielis Vega Bermúdez.

Sin embargo, diez días después, el Sr. Sanabria se retractó de la venta del inmueble por razones personales.^[3] Ante ello, el 26 de julio de 2021, el representante legal de KW Grand Homes le envió una carta de cobro, en la que le solicitó el pago de la comisión acordada en el contrato por la cantidad de $19,600.00.^[4] Además, se le indicó que este constituía “un requerimiento formal y final para que se emitan los pagos correspondientes y vencidos hasta el momento…”.^[5]

Por causa del incumplimiento del Apelante, el 19 de agosto de 2021, KW Grand Homes presentó Demanda^[6] por cobro de dinero contra el Sr. Sanabria. El Apelado solicitó el pago de $19,600.00, junto con las costas, gastos y honorarios de abogado. El 19 de octubre de 2021, el Apelante presentó la Contestación a Demanda, en la que negó que haya firmado el contrato de corretaje aludido y que la firma que aparece bajo su nombre no es la suya. Además, levantó como defensas que el Apelado carece de legitimación activa para entablar la demanda y falta de parte indispensable, entre otras.^[7]

Luego de varios trámites procesales, el 11 de noviembre de 2022, el Apelado presentó una Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria.^[8] Argumentó que el Apelante incumplió el contrato de opción de compraventa, por lo que le corresponde pagar la cantidad de $19,600.00 al Apelado. El Sr. Sanabria no se opuso a la petición presentada en el término dispuesto en la Regla 36.3(b) de Procedimiento Civil.^[9]

Así pues, luego de examinar y acoger la Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria, el 29 de febrero de 2024 el foro de instancia emitió Sentencia en la que hizo las siguientes determinaciones de hechos:

1. La parte demandada y el Sr. Rafael Santiago, corredor de bienes raíces de Keller Williams y quien listó el inmueble para la venta, firmaron un acuerdo de exclusividad (contrato de listado) titulado “Autorización de Venta Exclusiva” mediante el cual el demandado se comprometió y obligó a los acuerdos, términos y condiciones allí establecidos para promocionar y lograr la venta de su bien inmueble sito en la Urb. Punta Las Marías, Calle Bucare #110, San Juan, Puerto Rico 00913.

2. El 12 de mayo de 2021, el Sr. Jorge Hernández Julia, corredor de bienes raíces de los entonces prospectivos compradores, utilizando su correo electrónico, a saber, jhernandezjulia@kellerwilliamspr.com, como usuario, creó mediante la aplicación “Adobe Sign” el documento titulado “Contrato De Opción De Compraventa”.

3. El susodicho contrato titulado “Contrato De Opción De Compraventa” cuenta con un historial generado automáticamente a través de la misma aplicación “Adobe Sign” en la cual se detalla y refleja: la fecha de creación del documento, el tracto de cuáles correos electrónicos se les envió dicho contrato, y a través de cuáles correos electrónicos de cada una de las partes se examinó el contrato y firmó el mismo (detallando fecha, hora, y el “IP Address” o “Internet Protocol Address” – que es una serie de números que identifican el acceso de un dispositivo electrónico a la red cibernética – de cada una de las partes envueltas).

4. El 17 de mayo de 2021, el Sr. César Sanabria Gómez, parte demandada, firmó electrónicamente vía la aplicación “Adobe Sign” todas las páginas del contrato titulado “Contrato De Opción De Compraventa” como parte vendedora.

5. El Sr. Luis Báez Black y la Sra. Gracielis Vega Bermúdez, quienes figuraba como parte compradora, firmaron e iniciaron electrónicamente el antedicho contrato titulado “Contrato De Opción de Compraventa” el 17 y 18 de mayo de 2021, respectivamente, a través de la misma aplicación “Adobe Sign”.

6. El Sr. César Sanabria Gómez, parte demandada, utilizó la aplicación “Adobe Sign” para firmar electrónicamente el contrato titulado “Contrato De Opción De Compraventa”.

7. El correo electrónico de la parte demandada es:cesarsana@gmail.com. La parte demandada admitió que este es su correo electrónico en su contestación al Primer Requerimiento de Admisiones cursado por los abogados que suscriben.

8. La parte demandada recibió a través de su correo electrónico antes mencionado el contrato de opción a compraventa titulado “Contrato De Opción De Compraventa”.

9. Se desprende claramente del historial de la aplicación “Adobe Sign” que el demandado, recibió en su correo electrónico cesarsana@gmail.com el contrato de opción de compraventa el 12 de mayo de 2021, y el 17 de mayo de 2021 el demandado firmó electrónicamente el contrato de opción de compraventa.

10. Asimismo, se desprende claramente de la firma electrónica del demandado en el contrato de opción de compraventa que este firmó el mismo el 17 de mayo de 2021.

11. Posteriormente, el 27 de mayo de 2021 el demandado le cursó un correo electrónico al Sr. Rafael Santiago, en el cual indicó que por razones personales desistiría de la venta de su propiedad inmueble. El demandado admite haber enviado este correo electrónico al Sr. Rafael Santiago en la carta que posteriormente suscribió, fechada 12 de agosto de 2021.

12. Debido al desistimiento del demandado, los abogados del demandante le cursaron a este una carta por correo certificado, fechada 26 de julio de 2021, en la cual requirieron la totalidad de la comisión acordada en el Inciso 2 de la “Autorización De Venta Exclusiva”, a raíz del incumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito entre este y los potenciales compradores.

13. En la carta fechada 12 de agosto de 2021, suscrita por el demandado y en respuesta a la reclamación de cobro de dinero aludida en el inciso anterior, este admite haber firmado dicho contrato de opción de compraventa previamente referenciado.

14. La versión en español de la Cláusula número 16 del contrato de opción de compraventa lee como sigue: “Si LOS COMPRADORES rehúsan formalizar la compra en los términos arriba indicados, el Depósito de Buena Fe será confiscado y la mitad se le entregará a LOS VENDEDORES y la otra mitad se le entregará a KW Grand Homes. Si LOS VENDEDORES rehúsan concluir la venta en los términos arriba indicados, la comisión según acordada en el contrato de listado es inmediatamente adeudada por LOS VENDEDORES a KW Grand Homes”.

15. En la comisión acordada en el contrato de listado previamente referenciado y titulado “Autorización De Venta Exclusiva” establece en su inciso segundo, en lo pertinente, lo siguiente: “LOS VENDEDORES acuerdan pagar a KW Grand Homes al momento del cierre, la comisión del cuatro por ciento (4%) del precio de la venta de la propiedad o $5,000.00, lo que sea mayor”.

16. El precio de compraventa finalmente pactado en el contrato de opción, suscrito por las partes fue de $490,000.00, de cuyo valor se calculó el 4% por concepto de comisión, el cual asciende a: $19,600.00.

17. Como parte de los términos y condiciones a los que se obligó contractualmente el demandado, en el contrato de opción de compraventa, específicamente en sus Cláusulas 14 y 15, se definió expresamente lo que constituiría o no “justa causa” de frente al incumplimiento de dicho contrato. Las versiones en español de estas cláusulas leen como sigue:

“14. Todas las partes acepta que no constituirá justa causa: a) retrasos voluntarios en la entrega de documentos necesarios para la transacción, b) no tener fondos disponibles para el cierre de la venta, c) adquirir deudas adicionales posterior a la firma de este contrato, d) no poder verificar los ingresos, e) dejar de cumplir con los términos pactados, f) cambio de empleo u otras razones personales.

15. Constituirá Justa Causa para devolver el depósito de Buena Fe: a) denegación de préstamo luego de no lograr ser calificado por más de una institución, b) muerte súbita de la persona con quien compra, c) pérdida súbita de empleo y alguna otra causa similar de la cual pueda proveerse evidencia antes de proceder a la cancelación del contrato. De existir Justa Causa, según lo descrito anteriormente, se procederá a devolver el Depósito de Buena Fe menos una deducción por la cantidad de cuatrocientos cincuenta dólares ($450.00) por concepto de servicios administrativos incurridos por KW Grand Homes....