Sentencia de Tribunal Apelativo de 16-12-2024, número de resolución KLAN202400560

LEXTA20241216-002 - Carmen Iris Rivera Galarza Y Otros S v. Hector Ivan Rivera Figueroa Y Otros

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

CARMEN IRIS RIVERA GALARZA Y OTROS Apelados v. HÉCTOR IVÁN RIVERA FIGUEROA Y OTROS Apelantes

KLAN202400560

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao Caso Núm. HU2022CV01184 Sobre: Desahucio por falta de pago y otros

Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, el Juez Adames Soto y la Juez Aldebol Mora

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 16 de diciembre de 2024.

I.

En 24 de agosto de 2022, la señora Carmen Iris Rivera Galarza instó Demanda de Desahucio, Incumplimiento de Contrato y Cobro de Dinero contra el Sr. Héctor Iván Rivera Figueroa. El 4 de noviembre de 2022 el señor Rivera Figueroa contestó la Demanda y presentó Reconvención. Convertido el caso en un pleito ordinario, el 15 de noviembre de 2022, la señora Rivera Galarza radicó Contestación a Reconvención.

El 12 de julio de 2023, la señora Rivera Galarza radicó Demanda Enmendada, a los fines de traer al pleito a la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por el señor Rivera Figueroa y su esposa (Rivera Figueroa y otros). Debidamente emplazada, Rivera Figueroa y otros, contestó la Demanda y enmendó la Reconvención. Alegó que los herederos estaban obligados a venderle el inmueble y que se condenara a la señora Rivera Galarza a satisfacer la suma de $50,000.00, por concepto de honorarios de abogado, entre otras sumas.

Tras la presentación de múltiples mociones de las partes,^[1] el 3 de octubre de 2023, el Tribunal de Primera Instancia señaló la Conferencia con Antelación a Juicio para el 30 de enero de 2024. El 19 de octubre de 2023, la señora Rivera Galarza radicó Solicitud de Sentencia Sumaria. El 7 de diciembre de 2023, Rivera Figueroa y otros, presentaron su Oposición a Sentencia Sumaria. El 25 de enero de 2024, las partes presentaron el Informe de Conferencia con Antelación a Juicio. Finalmente, el 5 de abril de 2024, notificada el 17, el Tribunal de Instancia dictó Sentencia sumariamente declarando Con Lugar la Demanda de desahucio y condenando a Rivera Figueroa y otros, al pago de cánones de arrendamiento vencidos ascendente a $7,200. Además, de los cánones que sigan acumulándose a razón de $200.00 mensuales, hasta la entrega de la posesión y la imposición de $7,000 por honorarios de abogados. Consecuentemente, desestimó la Reconvención por falta de partes indispensables y concluyó que la Demanda instada no adolecía de falta de partes indispensables.

El 7 de mayo de 2024, el Tribunal de Primera Instancia declaró No Ha Lugar la Moción de Reconsideración presentada por Rivera Figueroa y otros. Insatisfecho, el 6 de junio de 2024, Rivera Figueroa y otros, recurrió ante nos mediante Apelación. Señala:

1. ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARAR CON LUGAR LA MOCI[Ó]N DE SENTENCIA SUMARIA.

2. ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL CONDENAR AL PAGO DE $7,200 EN CONCEPTO DE RENTA.

3. ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL ESTABLECER QUE RADICAR UNA DEMANDA DE DESAHUCIO ES UN ACTO DE ADMINISTRACI[Ó]N QUE NO REQUIERE LA APROBACI[Ó]N DE LA TOTALIDAD DE LOS MIEMBROS DE LA COMUNIDAD DE BIENES.

4. ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DETERMINAR QUE SE EFECTU[Ó] CONFORME A DERECHO SEGÚN LO ESTABLECIDO POR EL ARTÍCULO 841 DEL CÓDIGO CIVIL, LA REUNIÓN ENTRE LOS MIEMBROS DE LA PRESENTE COMUNIDAD DE BIENES PARA LA RADICACIÓN DE LA PRESENTE DEMANDA.

5. ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA Y COMETI[Ó] ERROR MANIFIESTO EN DERECHO Y SE DESVI[Ó] DE CLAROS PRECEPTOS DE DERECHO EN LA SENTENCIA EMITIDA EN EL PRESENTE CASO.

6. ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL IMPONER LA CANTIDAD DE $7,000 EN CONCEPTO DE HONORARIOS DE ABOGADOS EN EL PRESENTE CASO.

El 2 de julio de 2024 acudió la señora Rivera Galarza y otros, mediante Alegato de la Parte Demandante-Apelada. Con el beneficio de la comparecencia de las partes, el Derecho y jurisprudencia pertinente, procedemos a resolver.

II.

En su sustrato, mediante sus señalamientos de error 1, 3, 4 y 5, Rivera Figueroa y otros, cuestionan la procedencia de la acción de desahucio bajo el fundamento de que dicha acción no es de mera administración y, por tanto, requiere la aprobación de la totalidad de los miembros de la comunidad de bienes. Además, arguyen, que la reunión entre los miembros de la comunidad de bienes para la radicación de la Demanda no se efectuó conforme a Derecho, según lo establecido por el Art. 841 del Código Civil de Puerto Rico de 2020.^[2] Evaluemos la corrección de sus planteamientos.

A.

Mediante la acción de desahucio el dueño de un inmueble busca “recuperar la posesión de hecho de una propiedad, mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la detenta sin pagar canon o merced alguna”.^[3] Reglamentado por los Arts. 620-634 del Código de Enjuiciamiento Civil,^[4] este procedimiento responde al interés del Estado en atender rápidamente la reclamación del dueño de un inmueble que ve interrumpido su derecho a poseer y disfrutar de su propiedad.^[5] Los procesos de desahucio se centran únicamente en recobrar la posesión del inmueble, mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la detente.^[6]

Según el Art. 621 del Código de Enjuiciamiento Civil, “[p]rocederá el desahucio contra los inquilinos, colonos y demás arrendatarios, los administradores, encargados, porteros o guardas puestos por el propietario en sus fincas, y cualquier otra persona que detente la posesión material o disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna”.^[7] Corresponde, primero, a la parte demandante demostrar que ostenta justo título sobre la propiedad. “En ausencia absoluta de título por parte del demandante en desahucio, su pleito no puede prosperar. A él incumbe probar sus alegaciones, no pudiendo en ningún caso descansar en la debilidad o falta de título del demandado para sostener su acción”.^[8]

Ahora bien, si en un procedimiento de desahucio el demandado presenta prueba suficiente para demostrar que tiene derecho a ocupar el inmueble y posee algún título igual o mejor que el demandante sobre éste, surge un conflicto de título que hace improcedente la acción de desahucio.^[9] Así, “los conflictos de título no pueden dilucidarse en el juicio de desahucio por ser éste, uno de carácter sumario en que únicamente se trata de recobrar la posesión de un inmueble por quien tiene derecho a ella”.^[10] Ante tales circunstancias, la controversia debe ser dilucidada en juicio plenario.^[11] Así tramitada, la reclamación estará sujeta a las reglas de la litigación civil ordinaria, excluyendo la reglamentación de desahucio y sus restringidas condiciones.^[12]

Este conflicto puede surgir entre partes que disputan el título de cierto terreno o en situaciones en las que el demandado ocupa una estructura de vivienda que presuntamente le pertenece y radica en el terreno de la parte demandante.^[13] Esta última circunstancia se produce, primero, cuando se ha creado algún derecho o título a favor del ocupante de la estructura que amerita se le considere constructor o poseedor de buena fe o, segundo, cuando el demandado se limita a alegar algún título sobre la estructura de vivienda objeto del desahucio sin que posea derecho o título alguno que justifique su ocupación del terreno ajeno.^[14]

En el primero de los casos, debe existir algún tipo de autorización del dueño del terreno que le confiera al demandado o a sus antecesores el derecho aparente a ocupar la vivienda y que por lo tanto de lugar a la presunción de buena fe.^[15] El propietario del terreno tendría derecho a hacer suya la estructura, previo el pago al dueño de ésta del costo de los materiales y de la mano de obra o del costo de reproducción al momento en que ejercitare su derecho, o a obligar a los que construyeron a pagar el precio del terreno.^[16] Este derecho, concedido al dueño del terreno, podrá ejercerlo mediante una acción accesoria contra el poseedor de buena fe.^[17]

En el segundo caso, es decir, cuando el demandado solo alega ser titular sobre la estructura de vivienda objeto del desahucio sin tener derecho o título alguno que justifique su ocupación del terreno ajeno, surge, por ejemplo, cuando el demandado ha construido de mala fe, es decir, sin la autorización del dueño del terreno y a sabiendas de que el terreno no le pertenece, o cuando el demandado no logra probar contrato ni permiso alguno para permanecer en el terreno.^[18] En estos casos procede el desahucio, por no existir conflicto de título alguno entre el demandante y el demandado.

En lo pertinente a este caso, ante la realidad de que ninguna comunidad hereditaria^[19] goza de personalidad jurídica,^[20] el Art. 1601 del Código Civil de 2020, dispone que, su estado se rige por las disposiciones relacionadas con la administración de la herencia y con las de la comunidad de bienes.^[21] Al respecto, el Art. 835 del Código Civil de 2020 establece que, “[e]xiste comunidad de bienes cuando una cosa o un derecho pertenecen en común proindiviso a dos o más personas”.^[22] En cuanto a la administración de la cosa común, el Art. 841 del mismo Código,^[23] dispone que:

Todos los comuneros tienen derecho a participar en la administración de la cosa común.

En los actos de administración ordinaria son obligatorios, aun para la minoría disidente, los acuerdos adoptados por la mayoría absoluta de los comuneros calculada según el valor de sus respectivas cuotas.

Para que los acuerdos adoptados por la mayoría sean válidos, es necesario informar previamente a todos los comuneros el objeto de las deliberaciones a las que se les convoca.

Si no se aprueban las medidas necesarias para la administración de la cosa común o no se forma mayoría, o si no...