Sentencia de Tribunal Apelativo de 18-09-2023, número de resolución KLAN202100972 cons. KLAN202101046
| Fecha de la decisión | 18 Septiembre 2023 |
| Partes | Arrow Developers & Constructors Corp. v. Jaca & Sierra Engineering |
LEXTA20230918-001 - Arrow Developers & Constructors Corp. v. Jaca & Sierra Engineering
Estado Libre Asociado de Puerto Rico
TRIBUNAL DE APELACIONES
PANEL ESPECIAL
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ARROW DEVELOPERS & CONSTRUCTORS CORP. Y OTROS
Apelantes
v.
JACA & SIERRA ENGINEERING, PSC Y OTROS
Apelados
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KLAN202100972 cons. KLAN202101046 |
APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina
Civil número: CA2019CV01249
Sobre: Incumplimiento de Contrato; Daños |
Panel especial integrado por su presidente, el juez Sánchez Ramos, la juez Álvarez Esnard y la juez Aldebol Mora[1].
Aldebol Mora, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de septiembre de 2023.
Comparece la parte apelante, Arrow Developers and Constructors Corp. y Star Constructors Corp., mediante el recurso KLAN202100972, y nos solicitan la revisión de la Sentencia Sumaria Parcial emitida y notificada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina, el 29 de octubre de 2021, posteriormente enmendada el 3 de noviembre de 2021, notificada el 5 de noviembre de 2021. Mediante dicho dictamen, el foro primario declaró Ha Lugar una solicitud de sentencia sumaria parcial promovida por la parte apelada, Jaca & Sierra Engineering, PSC y XL Specialty Insurance Company, y, en su consecuencia, desestimó con perjuicio la acción incoada por la parte apelante en contra de la parte apelada.
A su vez, mediante el recurso KLAN202101046, comparece nuevamente la parte apelante, Arrow Developers and Constructors Corp. y Star Constructors Corp., y nos solicitan la revisión de la Sentencia Sumaria Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina, el 18 de noviembre de 2021, notificada el 22 de noviembre de 2021. Mediante dicho dictamen, el foro primario declaró Ha Lugar una solicitud de sentencia sumaria parcial promovida por la parte apelada, Banco Popular de Puerto Rico, y, en su consecuencia, desestimó con perjuicio la acción incoada por la parte apelante en contra de la parte apelada.
Por los fundamentos que exponemos a continuación, confirmamos los dictámenes apelados. Veamos.
I
El 12 de abril de 2019, Arrow Developers and Constructors Corp. (Arrow) y Star Constructors Corp. (Star) (apelantes) incoaron una Demanda sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios en contra de Jaca & Sierra Engineering, PSC (Jaca o apelado) y LA Design Group, PSC (LA Design).[2] Posteriormente, el 11 de octubre de 2019, la demanda fue enmendada para incluir como codemandados a Banco Popular de Puerto Rico (Banco Popular o apelado) y a XL Specialty Insurance Company (XL Specialty o apelado).[3] Indicaron que, el 12 de diciembre de 2014, Arrow adquirió una propiedad sita en Trujillo Alto con el propósito de desarrollar un proyecto residencial, a llamarse Bosque Santa María (Proyecto), el cual constaría de sesenta y cuatro (64) propiedades residenciales. Arguyeron que, el 1 de abril de 2015, Arrow contrató a Star para desarrollar el Proyecto en la referida propiedad inmueble. Sostuvieron que, el 27 de agosto de 2014, Luis Rafael Morales Solano recibió una propuesta de diseño para desarrollar el Proyecto por parte de LA Design, la cual fue aceptada el 7 de noviembre de 2014.
Arrow y Star alegaron en la acción de epígrafe que, el 10 de marzo de 2015, Arrow aceptó la propuesta de servicios presentada por Jaca para realizar un estudio de suelo de la propiedad. Según adujeron, dicha propuesta incluía doce (12) excavaciones a través de toda la propiedad, dirigidas a estudiar la condición del subsuelo, así como la redacción de un reporte sobre lo encontrado y proponiendo recomendaciones sobre el manejo del suelo para el Proyecto. Sostuvieron que, el 30 de junio de 2015, Jaca entregó el reporte sobre la condición del suelo encontrada en las quince (15) excavaciones realizadas a lo largo de distintas áreas de la propiedad y realizó una serie de recomendaciones para poder desarrollar el Proyecto. En particular, señalaron que, aunque el estudio resaltó la posibilidad de que hubiese formación rocosa que pudiese afectar la estabilidad del Proyecto, esta no fue encontrada en la evaluación del suelo. Indicaron que el estudio afirmó que el suelo era apto para el Proyecto con fragmentos dispersos (scattered boulders size rock fragments) y no alertó de la inviabilidad del diseño del Proyecto. Arguyeron que, en los trabajos de construcción, aparecieron unas formaciones rocosas gigantes o boulders que hicieron inviable el Proyecto. Sobre ese particular, abundaron que, aun existiendo la posibilidad de estas piedras, Jaca no recomendó realizar excavaciones adicionales en el terreno, sino que se limitó a indicar que cuando se comenzara a trabajar en los cortes para establecer las pendientes, pudiese ser necesario realizar inspecciones visuales adicionales. Por tanto, alegaron que Jaca realizó un estudio insuficiente y mal diseñado, causando así graves daños y eliminando la eficacia del Proyecto. Añadieron que dicho estudio fue uno negligente y que Jaca incumplió con el contrato entre las partes. Arguyeron que, por el incumplimiento de Jaca, no se pudieron construir veinticuatro (24) unidades del Proyecto, lo que causó una pérdida de $2,280,050.00.
Por otro lado, en la referida acción, Arrow y Star plantearon que, el 23 de diciembre de 2015, Arrow y el Banco Popular firmaron un Contrato de Préstamo para financiar el Proyecto residencial, mediante el cual se obligaron a realizar una serie de actividades como condición precedente a ejecutar dicho contrato y su primer desembolso. Especificaron que el Banco Popular tenía la obligación contractual de preparar un análisis suficiente por un perito independiente sobre el estudio de suelos realizado por Jaca. En específico, citaron la Sección 4.1(ee) del Artículo IV del Contrato de Préstamo, la cual establece, en lo pertinente, que “[t]he Lender shall have received a report for Lender’s Consultant containing an analysis of […] the subsoil report […].”[4] Asimismo, citaron la Sección 4.1(ff) del mencionado artículo, que reza, en lo concerniente, como sigue:
[…] The Lender shall have received a subsoil report, in form and substance and prepared by an engineer acceptable to the Lender and Lender’s Consultant, certifying that the Mortgaged Property is not subject to extraordinary soil conditions which may hamper, restrict, endanger or delay the Construction of the Project or make the Construction more costly than what is set forth in the Project Budget.[5]
Los apelantes adujeron en su acción que Arrow confió en que el estudio realizado por Jaca era uno correcto y diligente, toda vez que el Banco Popular, al ejecutar el Contrato de Préstamo, debió realizar el análisis independiente del estudio, concluyendo que este se realizó adecuada y correctamente para asegurar que la condición del suelo no sería inconsistente con la viabilidad económica del Proyecto, así como los estimados de costos establecidos. Detallaron que, luego de varios intentos extrajudiciales y judiciales para que el Banco Popular les entregara copia del expediente sobre el Proyecto en cuestión, se percataron que este nunca cumplió con su obligación contractual de realizar un análisis independiente del estudio de suelo y, por consiguiente, un informe en relación con la condición del suelo, con el costo propuesto del Proyecto y su viabilidad económica.
Surge de la Demanda Enmendada que los apelantes plantearon que, una vez comenzó el Proyecto, el subsuelo mostró varias áreas de la propiedad en las que se encontraron formaciones rocosas (boulders) que no fueron mencionadas ni evaluadas en el estudio de suelo confeccionado por Jaca. Sostuvieron que ello, posteriormente, impidió que se construyeran veinticuatro (24) unidades de las sesenta y cuatro (64) que originalmente se diseñaron en el Proyecto. Sobre ese particular, indicaron que incurrieron en gastos adicionales para remover las formaciones rocosas que impedían que se realizara la construcción de las propiedades que formaban parte del Proyecto. Alegaron que no tuvieron conocimiento del daño ni de la magnitud del incumplimiento contractual y/o negligencia de los apelados hasta que se computó el nuevo costo del Proyecto y la institución financiera decidió no financiar las demás unidades de vivienda, debido a las formaciones rocosas no tomadas en cuenta por los apelados. Añadieron que, debido a ello, el Proyecto fue declarado en incumplimiento (default) por el Banco Popular.
KLAN202100972
Luego de varias incidencias procesales, el 14 de mayo de 2021, Jaca y XL Specialty instaron una Moción Solicitando Sentencia Sumaria por Prescripción.[6] Sostuvieron que las reclamaciones detalladas en la acción de epígrafe eran de impericia profesional, toda vez que los apelantes alegaron que Jaca fue negligente al realizar un estudio insuficiente y mal diseñado que causó graves daños a la parte apelante y eliminó la eficacia del Proyecto. Indicaron que el Tribunal Supremo de Puerto Rico había resuelto que el término prescriptivo aplicable a dichas reclamaciones era de un (1) año, el cual comenzaba a decursar desde que la parte apelante conocía sobre la existencia del daño y la identidad de su causante. Arguyeron que la parte apelante admitió en la Demanda que obtuvieron dicho conocimiento cuando computaron el nuevo costo del Proyecto y el Banco Popular decidió no estar dispuesto a financiar las demás unidades de vivienda, declarando el Proyecto en incumplimiento (default). Alegaron que eran hechos incontrovertidos que todos los eventos ocurrieron entre agosto y noviembre de 2017, mientras que la acción fue radicada el 12 de abril de 2019, seis (6) meses después de haber expirado el término prescriptivo aplicable. Sobre ese particular, especificaron que Arrow admitió que el término prescriptivo había comenzado a decursar el 23 de octubre de...
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