Sentencia de Tribunal Apelativo de 18-07-2023, número de resolución KLAN202300495

LEXTA20230718-005 - Agustine Irizarry Rivera v. Udo Jorge Luis Nieves Ruiz; Utuado Fuel

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL V

AGUSTINE IRIZARRY RIVERA, BRENDA NIEVES RIVERA Y LA SOCIEDAD LEGAL DE BIENES GANANCIALES COMPUESTA ENTRE AMBOS Demandantes-Apelados Vs. JORGE LUIS NIEVES RUIZ Y LA SUCESIÓN DE AUREA ESTHER RIVERA RAMOS COMPUESTA POR BRENDA IVETTE NIEVES RIVERA, DEBORAH IVETTE NIEVES RIVERA, AGNES MILDRED NIEVES RIVERA, JORGE LUIS NIEVES RIVERA y su viudo JORGE LUIS NIEVES RUIZ; UTUADO FUEL, LLC Demandados-Apelantes

KLAN202300495

APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Sala: 502 Civil. Núm. BY2020CV02544 Sobre: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS

Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, la Jueza Santiago Calderón y la Jueza Álvarez Esnard.

Hernández Sánchez, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 18 de julio de 2023.

El 7 de junio de 2023, el Sr. Jorge Luis Nieves Ruiz (señor Nieves) y la sucesión de Aurea Esther Rivera Ramos (señora Rivera) compuesta por la Sra. Brenda Ivette Nieves Rivera, la Sra. Deborah Ivette Nieves Rivera, la Sra. Agnes Mildred Nieves Rivera, el Sr. Jorge Luis Nieves Rivera y su viudo Jorge Luis Nieves Ruiz (en conjunto, los apelantes o sucesión Nieves-Rivera) comparecieron ante nos mediante recurso de Apelación y solicitaron la revisión de una Sentencia Sumaria Parcial que se emitió el 12 de mayo de 2023 y se notificó el 15 de mayo de 2023 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (TPI). Mediante el aludido dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la Solicitud de Sentencia Sumaria que presentó el Sr. Agustine Irizarry Rivera, su esposa, la Sra. Brenda Nieves Rivera (señora Nieves Rivera) y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (en conjunto, los apelados o el matrimonio Irrizary-Nieves) el 29 de agosto de 2022.

Por los fundamentos que expondremos a continuación confirmamos el dictamen recurrido.

I.

El 30 de septiembre de 2021, el matrimonio Irizarry-Nieves presentó una Demanda Enmendada sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios en contra del señor Nieves, la sucesión Nieves-Rivera y Utuado Fuel, LLC.^[1] En esta, alegaron que el 12 de febrero de 2005, otorgaron un Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra (el contrato) con el señor Nieves y su fanecida esposa, la señora Rivera, para el alquiler de una estación de gasolina con una estructura destinada para un “mini market” y tres (3) locales comerciales (Torrecillas Gas Station o estación de gasolina) ubicada en Morovis, Puerto Rico. Indicaron que el referido contrato establecía que tanto el término de arrendamiento como su derecho a ejercer la opción de compra sería por un término de quince (15) años a partir del 1 de febrero de 2005 hasta el 1 de febrero de 2020.

Por otro lado, señalaron que el 26 de junio de 2015, el señor Nieves y la señora Rivera presentaron una Demanda ante el TPI de Arecibo en el caso Civil Núm. CAC2015-1596 por incumplimiento de contrato y cobro de dinero en su contra. Alegaron que luego de celebrarse el juicio en su fondo, el TPI dictó Sentencia declarando No Ha Lugar la Demanda. Plantearon que dicha determinación tuvo el efecto de reconocer la vigencia del contrato objeto de esta controversia. Asimismo, sostuvieron que el señor Nieves y la señora Rivera no recurrieron en alzada ante el Tribunal de Apelaciones para impugnar dicho dictamen por lo cual éste advino final y firme.

Sin embargo, adujeron que los apelantes, a sabiendas que el contrato estaba vigente, el 21 de agosto del 2019, le vendieron a Utuado Fuel, LLC., mediante una escritura de compraventa, la estación de gasolina. Alegaron que dicho proceder les causó daños, les afectó sus derechos y provocó que los apelantes se apropiaran ilegalmente del beneficio económico de las inversiones y mejoras que estos realizaron en la propiedad, ante la expectativa de que iban a ejercer su derecho a opción de compraventa. Por estos motivos, le solicitaron al TPI que condenara a los apelantes y a Utuado Fuel, LLC al pago de $4,325,920.00 por concepto de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de contrato, actos intencionales y omisiones culposas, e impusiera costas y honorarios de abogado.

El 3 de noviembre de 2021, el señor Nieves presentó una Contestación a Demanda Enmendada y Reconvención.^[2] Cabe precisar que, no discutiremos la reconvención por no ser pertinente al asunto ante nos. Dicho esto, en su alegación responsiva, el señor Nieves negó la mayoría de las alegaciones en su contra. No obstante, afirmó que había una relación contractual entre las partes que se formalizó mediante el Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra. Por otra parte, aseguró que no se pactó, formalizó ni se configuró un derecho de opción de compra por falta de causa en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, hizo referencia a dos cláusulas del contrato en las cuales se estipulaba el precio y el término para ejercer la opción. En cuanto a ello, aclaró que, aparte de las dos cláusulas antes expuestas, lo único que se acordó sobre la opción a compra fue que no podía ejercitarse durante los primeros cuatro (4) años del contrato y, por ende, el término para ejercer la opción quedó reducido a once (11) años.

Sostuvo, en la alternativa, que de existir el derecho de opción de compra a favor de los apelados, este era accesorio al contrato de arrendamiento, por lo que su existencia quedó condicionada a la existencia de este último. Así pues, razonó que, si se terminaba el contrato de arrendamiento, se extinguía el derecho de opción de compra. Ahora bien, en cuanto a la venta del Torrecillas Gas Station argumentó que esta fue legal y en pleno ejercicio de sus derechos dominicales, ya que en el contrato no existía cláusula alguna que prohibiera o limitara su derecho de enajenación sobre el inmueble objeto del contrato y tampoco un derecho de tanteo o derecho preferencial de adquisición a favor de los apelados. De igual forma, planteó que, al venderse la propiedad inmueble a Utuado Fuel, LLC, esta última se subrogó en sus derechos como dueño del inmueble y al no estar inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad no quedaban obligados a ello.

Por otro lado, indicó que en la Sentencia que dictó el TPI en el caso Civil Núm. CAC2015-1596, en nada afectó, limitó, o modificó los derechos dominicales de los apelantes. Por último, afirmó que las mejoras que se realizaron por el matrimonio Irizarry-Nieves en el inmueble, quedaron para el beneficio de los apelantes y que los accesorios, mobiliario y equipos que los apelados adquirieron e instalaron en la estación de gasolina, fueron retirados o vendidos por éstos en o antes de la entrega de la posesión del aludido inmueble. Por todas las razones antes expuestas, concluyó que no incurrió en incumplimiento de contrato al venderle la propiedad objeto de esta controversia a Utuado Fuel, LLC.

Posteriormente, el 29 de agosto de 2022, los apelados presentaron una Solicitud de Sentencia Sumaria.^[3] En primer lugar, enumeraron veinticinco (25) hechos que, a su juicio, no estaban en controversia. Estos leen como sigue:

1. Para el 12 de febrero de 2005, la Parte Demandada, Sr. Jorge Luis Nieves Ruiz y Sra. Aurea Esther Rivera Ramos, que posteriormente se convirtió en la Sucesión de Aurea Esther Rivera Ramos (y en adelante identificada como la Parte Demandada), figuraban como dueños en pleno dominio de la siguiente propiedad:

“Puesto de Gasolina, ubicado en solar de DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (2,344 m.c) en la Carretera 155, kilómetro 51, hectómetro 3 del Barrio Torrecillas de Morovis, Puerto Rico 00634, conocida como “Torrecillas Gas Station. Contiene una estructura destinada a “Mini Market.”

2. La propiedad antes descrita (en adelante, la Propiedad), consiste del solar de (2,344 m.c.) y una edificación que contiene una estación de gasolina “Torrecillas Gas Station” con una estructura destinada a “Mini Market” y tres (3) locales comerciales.

3. La Parte Demandante, Sr. Agustine Irizarry Rivera y Sra. Brenda Nieves Rivera y la Parte Demandada, el 12 de febrero de 2005 otorgaron un “Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra” (en adelante, el Contrato), sobre la propiedad antes descrita (Véase, Anejo 1).

4. El “Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra” no fue inscrito en el Registro de la Propiedad.

5. El 14 de diciembre de 2006, las partes enmendaron el Contrato mediante un “Adendum Explicativo del Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra Firmado el 12 de febrero de 2005” (Anejo 2). Determinación de hecho número 16 de la Sentencia en el caso Civil Núm. CAC2015-1596.

6. Las CLAÚSULAS Y CONDICIONES del Contrato se dividen en dos (2) partes. La primera parte está relacionada a un Contrato de ARRENDAMIENTO de la propiedad y la segunda parte está relacionada a un Contrato de OPCIÓN DE COMPRA sobre la propiedad. Determinación de hecho número 8 de la Sentencia en el caso Civil Núm. CAC2015-1596.

7. La cláusula DOS, referente al Contrato de ARRENDAMIENTO de la Propiedad, establece que el término del ARRENDAMIENTO es de quince (15) años a partir del 1 de febrero de 2005, pudiendo ser renovado por quince (15) años adicionales. Determinación de hecho número 9 de la Sentencia en el caso Civil Núm. CAC2015-1596.

8. Conforme a la cláusula DOS del contrato de ARRENDAMIENTO, los aquí demandantes tenían derecho a permanecer en arrendamiento con el uso y disfrute de la Propiedad, desde el 1 de febrero de 2005, hasta el 1 de febrero de 2020.

9. En la parte del contrato referente a la OPCION DE COMPRA de la Propiedad, se estableció un precio de opción de dos millones de dólares ($2,000,000.00) y se dejó la forma...