Sentencia de Tribunal Apelativo de 18-10-2024, número de resolución KLRA202400330 CONSOLIDADO CON:

LEXTA20241018-010 - Edgar Rios v. San Geronimo Caribe Project

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL VII

Panel integrado por su presidenta la Jueza Domínguez Irizarry, la Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio

Pérez Ocasio, Juez Ponente

En San Juan, Puerto Rico, a 18 de octubre de 2024.

Comparecen ante nos, CPG Island Properties VI, LLC y Bird Construction Co. Inc., en adelante y respectivamente, CPG y Bird o recurrentes, solicitando que revisemos la “Resolución” emitida el 7 de febrero de 2024 por la Oficina de Asuntos del Consumidor, en adelante, DACo o la agencia. Estos presentaron por separado sus respectivos recursos de “Revisión Judicial” que, por tratarse de los mismos hechos y la misma “Resolución”, hemos consolidado en un solo recurso.

En la resolución recurrida, DACo ordenó a CPG, Bird y San Gerónimo Caribe Project (en adelante SGCP) a corregir satisfactoria y solidariamente los defectos de la propiedad, más $20,000.00 en honorarios de abogado solidariamente y, por otro lado, una suma adicional de $15,200.00 contra CPG por temeridad al negar responsabilidad.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, modificamos la determinación recurrida y, modificado, devolvemos.

I.

SGCP es la desarrolladora del complejo de edificios Paseo Caribe, que incluye el Condominio Laguna Plaza, Bahía Plaza y Caribe Plaza. Para lograr la construcción y desarrollo del proyecto, SGCP contrató con distintas empresas entre las que se encuentran Bird, CPG, Beame Architectural Partnership, Marva Industrias Metálicas, entre otras. Bird fue delegado como el Contratista General de Laguna Plaza.^[1] Bird finalizó e hizo entrega del Proyecto en mayo de 2009 a SGCP. Por otro lado, CPG ejerció funciones como urbanizador o desarrollador, siendo el principal responsable de la promoción, venta y administración del proyecto.^[2]

El 27 de junio de 2013 los esposos Edgar Ríos, Lilliam Reyes y la Sociedad de Bienes Gananciales compuesta por ambos, en adelante los recurridos, acordaron con CPG la compraventa de un inmueble en el complejo de edificios Paseo Caribe. Como parte de ese acuerdo los recurridos podrían inspeccionar el apartamento PH-1002 antes del cierre de la compraventa. Dos días después, el 29 de junio de 2013, los recurridos inspeccionaron el apartamento y durante el proceso realizaron una lista de deficiencias en la que enumeraron los desperfectos que debían corregirse y procedieron a firmar el cierre. En el listado sobre las deficiencias se establecían los siguientes reclamos:^[3]

· Entrada: (1) corregir albañilería paredes; (2) corregir grieta gypsum contra plafón; (3) corregir golpes en puerta madera; (4) reemplazo goznes oxidados.

· General: (1) instalar tapas ciegas en plafones gypsum board; (2) cristalizar pisos interiores; (3) piso balcón - debastar [sic] piso y sellado.

· Balcón: (1) pintar paredes; (2) pide que se trabaje marco puerta sliding entre apartamento interior y piso balcón.

· General: (1) pintura paredes general; (2) reemplazo goznes oxidados; (3) door stop - reemplazo e instalarlo abajo.

· Master Bedroom: (1) corregir mancha humedad pared encima de rejilla A/C.

· Bath Master: (1) corregir presión ducha y bañera; (2) inodoros limpieza (general); (3) aplicar caulking entre backsplash y tope vanity.

· Laundry Room: (1) limpieza piso; (2) limpieza pileta y mezcladora; (3) limpieza puerta hacia área de servicio.

· Habitación núm. 1: (1) corregir receptáculos no funcionan.

· Sala / Comedor: (1) reemplazo losa rota.

· General: (1) limpieza puertas todas; (2) ventanas corregir pintura con oxido.

· Cocina: (1) aplicar caulking contra mueble gabinetes; (2) corregir ground fault no tiene corriente.

· Family Room: (1) trabajar paredes en general - albañilería.

· General: (1) corregir caulking contra marco ventanas.

· Cocina: (1) backsplash corregir hueco al lado del receptáculo ground fault; (2) descubrir aguas para dishwasher, (3) color diferente del mueble lado hacia ventana; (4) corregir lado mueble parte de abajo lamina despegada.

· Balcón: (1) limpieza marco metal por fuera; (2) pintura plafón.

El 27 de noviembre del 2013, a cinco (5) meses del cierre, los recurridos hacen envío de una primera carta a CPG en la que reafirman la necesidad de acción al listado de deficiencias.^[4] Fechada el 26 de diciembre de ese mismo año, los recurridos enviaron una segunda carta haciendo referencia a la primera carta y el listado de deficiencias nuevamente.^[5] El 15 de mayo de 2014, los recurridos enviaron nuevamente otra carta. En esta, recalcaron lo solicitado en las cartas anteriores y añadieron que existía problemas con el polvo fugitivo y losas rotas despegadas del piso.^[6]

Finalmente, el 21 de noviembre de 2014 presentaron querella, inicialmente, contra CPG y SGCP ante DACo por vicios de construcción.^[7] Esta fue contestada por SGCP el 12 de enero de 2015, solicitando la desestimación de la querella y argumentando que hizo todo lo posible por evitar los daños y los querellantes se lo impidieron.^[8] Tras varios escritos, mociones y procesos administrativos, el 28 de julio de 2015, DACo emitió una Orden titulada Resolución Interlocutoria, en la que declaraba Ha Lugar las mociones solicitando Prórroga para el Descubrimiento de Prueba solicitados por CPG y SGCP, pero también motu proprio, DACo ordenó la inclusión de Bird en el pleito administrativo.^[9]

Como parte del trámite procesal, en este caso se llevaron a cabo un total de veintidós (22) vistas para el desfile de prueba entre el año 2018 y el 2019.^[10] Comenzando el 10 de octubre de 2018, continuando durante los días 19, 29 y 31 de octubre de 2018; 26 de noviembre de 2018;18, 23, 24 y 30 de enero de 2019; 1 y 11 de febrero de 2019; 21, 27 y 28 de marzo de 2019; 13 y 15 de mayo de 2019; 11, 16 y 18 de julio de 2019 y los días 9, 10 y 11 de septiembre de 2019.^[11]

El 7 de febrero de 2024 DACo emitió Resolución en la que se declaró Ha Lugar la querella contra los co-querellados CPG/GS VI, SGCP y Bird ordenándoles a corregir satisfactoria y solidariamente los siguientes defectos: (1) Reemplazo de goznes oxidados (Entrada); (2) Marco puerta sliding entre interior y piso del balcón; (3) Reemplazo goznes oxidados (General) y; (4) Ventanas corregir pintura con óxido (General). También ordenó (1) a CPG a pagar la suma de $15,200.00 por concepto de honorarios de abogado al insistir en no tener responsabilidad y (2) a CPG, SGCP y BIRD a pagar, solidariamente, la suma de $20,000.00 por concepto de honorarios de abogado.^[12]

En las determinaciones de hechos, DACo eliminó la mayoría de las alegaciones, estableciendo como vicios de construcción solo las enumeradas en la orden y, principalmente, adjudicando responsabilidad a las recurridas por las determinaciones 68, 103 y 104, que leen de la siguiente forma:^[13]

[. . .]

68. Con fecha de 30 de julio de 2013 la querellante Lillian Reyes suscribió el Final Buyer Acceptance que consta en la parte inferior del Punch List Form de 29 de junio de 2013. Además, consta en la segunda página la siguiente anotación: "Se le trabajó con relocalización de toma eléctrica en área Family Room según solicitada".

(. . .)

103. Previo a su reemplazo total y para las fechas en que fue inspeccionado por los peritos, el piso del apartamento tenía pedazos pequeños o "spots" con textura opaca, unas presentaban eflorescencia y algunas losas tenían grietas con salidas de pequeñas porciones. Además, antes de salir al balcón, a la mano izquierda del sliding door, se encontraron no más de cinco (5) losas rotas ("chipeadas"). Estos defectos eran corregibles y no fue establecido el ancho de las grietas mencionadas en los informes, tampoco la cantidad exacta de losas afectadas con textura opaca y eflorescencia.

104. Salvo las cinco (5) losas "chipeadas" ya mencionadas, los vicios que presentaban las losas de mármol en el apartamento, incluyendo aquellas dañadas por la infiltración de agua a través de las ventanas, eran defectos que pudieron haberse corregido con personal diestro y con un buen pulimiento.

En cuanto a CPG también se determinó que incurrió en una práctica indeseable en el negocio de la construcción de vivienda al haber coordinado las inspecciones del apartamento, administrado, promovido y mercadeado el proyecto Laguna Plaza, como empresario o principal responsable del mismo, sin poseer una licencia otorgada por el Secretario.^[14] Cuando, por voz de la señora Yamira Pagán y del señor Brian Aranson, incurrieron en una práctica engañosa al ocultar la verdadera relación o rol de SGCP y el señor Arturo Madero en Laguna Plaza, con el fin de persuadir a los querellantes a comprar el apartamento; y por esperar hasta casi al concluir la Vista Administrativa, para someter los documentos para demostrar que el dueño del Proyecto era SGCP y no CPG,...